自己十二年的淘房历史,眼界决定高度,教训深刻

张金田

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古北一期好吗?为什么低估?
2015-05-07 23:54
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第30楼

太阳花0621

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Mark
2015-05-08 00:24
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第31楼

pioneer21th

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慢慢出货的时机到了,房地产的黄金时代已经过去
2015-05-08 08:08
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第32楼

cathystyle

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第20楼fchengl
还有就是,买房不要太局限于自己周围。如果是第二套,更应该如此。近期,我认为高端里面的静安板块,中段的古北一期,低端的宝山大华和15号线附近的徐汇梅龙长桥可以考虑

有没有更具体一点的,300万样子的二手房推荐?

追求租售比和涨幅的均衡。

猪妈妈猪宝宝健康快乐,共同进步!
今天是2019-10-17 我们的宝宝 已经11岁8个月13天啦!
2015-05-08 09:29
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第33楼

milan5460

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LZ买房真厉害!
2015-05-08 09:54
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第34楼

我爱我家9999

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回顾我的买房经历,也是有很多血泪。
简单说下就是:靠马路的不能买,大房型要慎重,很难出手。没有电梯不适合自住。还有就是地段决定一切。
2015-05-08 10:10
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第35楼

漫漫置换路

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第16楼2009ab
有胆识的人才能发财,前怕虎后怕狼的成不了大事


+1

2015-05-08 10:59
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第36楼

新的开始191

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你现在几岁啦
2015-05-08 11:04
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第37楼

fchengl

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第33楼cathystyle

有没有更具体一点的,300万样子的二手房推荐?

追求租售比和涨幅的均衡。


只说西南片区。纯投资的话,可以考虑嘉年华庭的一房,好歹学区房。自主的话,推荐金虹桥两房,自主出租都灵活。
2015-05-08 11:15
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第38楼

fchengl

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第35楼我爱我家9999
回顾我的买房经历,也是有很多血泪。
简单说下就是:靠马路的不能买,大房型要慎重,很难出手。没有电梯不适合自住。还有就是地段决定一切。

同感,不够那些小户型老公房依然有持有价值的。在持有环节不收税的情况下,我觉得上海老公房依然看好
2015-05-08 14:24
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第40楼

zhihuanfangzi

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第33楼cathystyle

有没有更具体一点的,300万样子的二手房推荐?

追求租售比和涨幅的均衡。

同求,求楼主教育

2015-05-08 15:01
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第41楼

zhihuanfangzi

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第38楼fchengl
只说西南片区。纯投资的话,可以考虑嘉年华庭的一房,好歹学区房。自主的话,推荐金虹桥两房,自主出租都灵活。

请问金虹桥有初中么?

2015-05-08 15:08
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第42楼

fchengl

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第42楼zhihuanfangzi

请问金虹桥有初中么?


好像没
2015-05-08 16:36
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第43楼

最爱小朋友

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关键你父母肯配合你炒房,我们父母一旦跟他们打听个他们的钱,根本不可能,只知道往股市投或者不让子女知道;现在我们有钱了,突然想给我们钱,我们2个字:不要。

本帖子于 2015-05-08 17:13:28 被最爱小朋友编辑过
2015-05-08 17:12
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第44楼

ruanzhiye

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看了半天,没有干货都没
考试咯
加油,不许偷懒进度100%
2015-05-08 17:25
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第45楼

fchengl

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第45楼ruanzhiye
看了半天,没有干货都没

等空了,详细写写中介方面的沟通技巧
2015-05-08 18:10
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第46楼

fchengl

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第44楼最爱小朋友

关键你父母肯配合你炒房,我们父母一旦跟他们打听个他们的钱,根本不可能,只知道往股市投或者不让子女知道;现在我们有钱了,突然想给我们钱,我们2个字:不要。


的确是,但是也就读大学时,当时首付三十万,妈妈顶着只知道炒股的可爱的傻爸爸,给了我15万。如果不是我爸非要炒股,估计炒房赚的多好多了。但是上班后,就该靠自己了,别怪你父母了。
2015-05-08 18:20
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第47楼

买房专用马夹

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fchengl

看了LIBA上某大户写的淘房历史,蛮有感触。因此,决定也写一下自己的,目的是自己回忆一下过往,总结经验,告诉大家一些选房以及与中介沟通时的失误之处,以免重复犯错。

LZ 83年的,上海土著。出道早,高中开始在电脑城搬砖头打工,大学期间开始码字写稿,赚点稿费,在当时来看收入还算可观。只是现在回头看,当时的这份写稿工作太辛苦,弄坏了身体不值得。

一、2003年华理苑买房教训:底楼不好两套一居室好过一套两居室

第一次买房是在大二暑假(2003年),当时借的房子,因为房东卖房,被赶出去了。瞬间,强烈的感受是,一定要有自己的房子!不然,看着女朋友那愁眉不展的面孔,深感愧疚。我四处打探,发现继续租房不如买房。梅陇地区(估计也暴露自己是哪个学校的了,呵呵),当时租借一套老装修家电全配的一居室大约是800~1000元,一套40平的一室户大约是20W60平二居室约30W。偶然得知一个消息是,学生年满18岁也可以贷!粗略计算一下,20W的房子,贷款七成,贷款20年,大约一个月还款1200多一点点,几乎和租房差不多,估计这就是最初的以租养房的模型吧。

当时LZ手里也13万现金,中介给我的建议是一下子买两套一居室,同事找两个银行贷款。当时没听取,旷课看房三天,决定买一套二居室。当时的考虑是,二居室比一居室好,今后可以结婚用。现在回想有些幼稚。关键是,为了获得所谓的单价差距,偏偏选择了一楼!

现在回头一看,一楼的房子难卖。后来2009年时因为要投资而卖掉了,当年节省了1~2万,卖出是少卖了至少10万,回报率显然不如2~5楼。由于当时年纪小,没经验,错过了贷款那么松的好机会。

二、2004年次新房买房教训:靠马路不能买跳中介太累也不道德

2003~2004年的房价涨幅太惊人了。每周回到父母家里,总是听母亲唠叨单位里某某同事买了新房,她无比向往。但是,那个年代,同居毕竟是难以启齿的事情,虽然母亲猜到,但是我始终是不承认的。

实在经不起房价一天天上涨的压力,推算一下,每年赚的钱几乎和心仪的房子的年涨幅差不多,等于辛苦劳动被房价抵消了!而且母亲既然有那么大的意愿要住在新房子,因此就鼓起勇气和母亲提出一起出资买新房。

考虑我上学以及母亲上班方便,还是选在梅陇地区。当时的选择有几种:正在开盘的中梅苑,锦江乐园附近的蔚蓝城市/星期八/古龙城,各种次新房。

我坚决反对母亲把自己的老房子卖掉,也不同意把去年自己买的华理苑卖掉,因为“以小换大”就失去了投资的意义。现在看来,当时这个觉悟是对的。

但是,因为钱少预算少,在选择房子的时候太看重单价,最后买了徐汇秀水苑。当时眼界并不高,考虑更多的是单价,房型和楼层。结果就是忽略了噪音问题!最后,0492W买入直到2014380万到手价卖出,算算涨幅,这次投资是失败了。虽然自住10年了,但是比起同类地区的房价涨幅,实在太小!而且,出手也太难,好不容易才找到买家,也因此在议价时缺乏主动权,导致价格被一砍再砍。

题外话,当时人穷志短,不舍得中介费。经过多个中介多次探口风,基本确定楼层和朝向,最终敲门找到房东。自己再办贷款。虽然省了中介费,但是其中的坎坷可以写几千字。现在回想,这样不道德,毕竟中介也是一种工作和劳动,而且为了当时并不高的中介费大费周章也没必要。再次,向当年那些带我看房的中介道歉!

三、2006年买酒店公寓:房价上涨周期应该买住宅而不是商业地产

浦东某8%年回报的酒店公寓,当时这个广告在沪上蛮有影响力,幻想着外高桥保税区辐射,迪斯尼传闻,世博会愿景,乱七八糟的消息,再加上收入稍微可观一些了,就心思又活络了。总价50万,首付一半,贷款上浮10%

这次酒店式公寓的投资可谓失败,虽然十年过去依然回报稳定,但是对比住宅的涨幅,酒店公寓的涨幅太小,而且卖出时税费太重。

四、2009年意外收获:学区房是唯一的正确道路

经历了股市大起大落(看穿股市不适合我这个性格的人),看了周立波的两个经典段子,他那个预测上海的房价的预言又一次促使我再次买房。但是,手里只有20万现金,按照现在的说法买个厕所吧。

好在当年有一些投资经验了,办贷款也有了一定手段。现在看来,60万,买了当时长宁的学区房,还有稳定到没任何空置期的租金回报。这比投资堪称完美。短短6年时间(20092015年),60万涨到220万,而且随时有人买。

五、2009-2010年大虹桥/十号线的忽悠:资产配置优化对普通人没啥必要

到了26岁了,事业有些起步,难免自以为是。幸福各种投资法则,所谓的资产配置。当时看了自己手里的房子,兼职是矮矬穷。一楼要卖掉是当时必然的想法,租金回报低的要卖掉也是理所当然的。

大虹桥/十号线,这个忽悠真的不小。现在看来,随着浦东自贸区和迪斯尼的明确,大虹桥可以一边凉快去了。

为了盘活资金,把底楼的华理苑卖掉了,在龙柏地区买了两套小三房,看中的是租售比和10号线以及大虹桥概念。现在看来,贷款策略有失误。华理苑完全应该做二次抵押,因为后来华理苑这类品质比老公房略好的中低档房产的涨幅也不小,反而错过了。

另外,当时考虑过浦东的版块,现在看来2009-2010是最后的买新房的机会,大华在浦东的盘子就很不错,在宝山的大华也不错。对比起来,涨幅都比大虹桥好一些,稀缺性和保值性也更好。在2009年的时候,为了所谓的租售比,牺牲了增长潜力是不值得的!

六、2012年梅陇地区老公房的不老传说:中环刚需反而是投资首选

2012年降息当天,又感觉机会来了。前面那几次经历,让自己学会更加冷静。多方了解之后,还是决定把投资方向选在梅陇中环,而且注重楼层采光和安静。现在看来,这次投资算是成功,115万买入,现在估计170万应该很稳妥,随时可以卖出,变现快。这个涨幅,反而跑赢了市区楼盘,甚至是新房。

另外提醒一个小经验:当时110万的房子,中介费就花了5K。找的我爱我家,这个基本是他们的底线了。

七、2012年底金虹桥的价格洼地:眼界决定高度

年纪大了,开始注重自己的居住品质了。想想现在住的三房虽然够大够高,但是靠马路而且地铁离得远,想改善一下。翻来覆去,兼顾考虑自己和老婆的上班位置,决定选在金虹桥,自认为是价格洼地。

眼界决定高度,当时眼界还是低了。低在哪里?低在没发现更好的古北一期,低在没特别关心小区品质。400万买进,现在市价大约520万,而且大户型出手难度大一些,变现慢。这次投资买房,不能算成功。

最坑爹的是,2004年犯下的错误,买了靠马路的大户型,导致出手慢,没完成置换。只能二次抵押,首付贷,再接力贷,惊心动魄的贷款,导致交易成本太高!这也是为啥很多人说:2012年之后,上海的房地产基本也没有投资客了。

总结:金虹桥的首选投资标的应该是龙头的虹桥花园和高性价比的流晶逸彩,当然更好的选择是低估严重的古北一期。

给大家提示:关于限购,现在父母做接力贷是风险最小最容易拿到优惠利息的了。让感情稳定的父母离婚总比自己离婚安全。而且这个方法在贷款的情况下可以用两次,不贷款的话通过离婚结婚过桥,能无限次使用。等于不存在限购!

八、今年:古北二期的彷徨之选:

2004年的靠马路大户型终于卖了,也有闲钱,股市到了3000点就怕了不敢做了(结果到了4500,打脸)。小老百姓,实在没投资渠道,还是想选择高租售比的楼市蹲点,至少抵消一下通胀吧。

还是买了有点采光缺陷的低楼层房子,但是综合来看还算满意,毕竟任何房子都有合理的价格。古北二期步行街六大小区的品质和整体环境还是不错的,而且对口建青也是我所需要的。虽说学区质量一般。

700万强生古北的低楼层三房,采光不佳,是不是买对,以后再看了。


漏了一些中介沟通经验: 
七、2012年底金虹桥的价格洼地:眼界决定高度:现在才之后,我从一个极端到另一个极端。从小时候跳中介到太信任中介。结果被骗所谓的“做成唯一”手续费,被骗2W。 
总之,做唯一只要房东同意即可,中介搞定是骗人的。


2015-05-08 19:59
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第48楼

dlilian82

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也想买15号线沿线做投资~lz有具体推荐的性价比高的小区吗?
慢慢飞吧
噜噜平平安安健健康康快快乐乐
今天是2019-10-17 我们的宝宝 已经12岁2个月9天啦!
2015-05-08 21:35
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第49楼

美丽心情2008

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现在房子资产大概有多少市值啊?去掉贷款以后的?
2015-05-08 22:19
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第50楼

fchengl

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第49楼dlilian82
也想买15号线沿线做投资~lz有具体推荐的性价比高的小区吗?

如果预算低,推荐老沪闵路罗秀路那一带的老公房,生活便利性还不错的。
2015-05-09 10:41
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第51楼

dlilian82

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第51楼fchengl
如果预算低,推荐老沪闵路罗秀路那一带的老公房,生活便利性还不错的。

多谢lz~中介约起来~房子看起来
慢慢飞吧
噜噜平平安安健健康康快快乐乐
今天是2019-10-17 我们的宝宝 已经12岁2个月9天啦!
2015-05-09 16:20
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第52楼

fchengl

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第52楼dlilian82
多谢lz~中介约起来~房子看起来

那一带缺点是租金回报低。如果预算能在350万,可以考虑古北一期附近,预售比好一些。
2015-05-09 17:28
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第53楼

Brifails

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刚想买套顶楼,六楼,的学区房,看到楼主说一楼和靠马路不能买,我这也算硬伤吧,求指教
2015-05-09 17:49
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第54楼

sinspro

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第54 楼 Brifails
刚想买套顶楼,六楼,的学区房,看到楼主说一楼和靠马路不能买,我这也算硬伤吧,求指教
小马路没有关系
2015-05-09 21:35
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第55楼

****的买房史

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楼主那套靠马路的房子是朝南靠大马路?
2015-05-09 22:44
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第56楼

Brifails

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第55楼sinspro
小马路没有关系

六楼,顶楼,无电梯,学区房,以后好出手么,带个北露台,总100平的
2015-05-09 23:19
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第57楼

fchengl

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第57楼Brifails
六楼,顶楼,无电梯,学区房,以后好出手么,带个北露台,总100平的

有露台还是不错的,顶楼也蛮好,何况学区房
2015-05-10 10:36
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第58楼

kimijing

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现在还会考虑再买房投资吗?确实黄金时代已过去了啊

2015-05-10 19:12
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第59楼
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