分享下我的2021老破小置换过程,2-8月卖,7-8月手拉手买

调酒师

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再resume卖房,前面说到下家付款时间略长,我为什么3月底还是签了卖了,而且我也没急着看房?


因为我也是在赌:既然疯涨一波了,年头1月22出沪十条增值税2年变5年,离婚三年内房子照算,堵法拍房不限购漏洞等政策出台,我赌至少大半年内,这杯热开水冰块放进去了,会慢慢冷下来,至少不会再加热。


再捋一捋卖的时间表,有些时间点之所以拉长,主要是单方或者双方时间上的安排有冲突:


3/24签居间签网签,收定金15


4/11重新签网签(下家决定把孩子名字加到产证,我理应配合,对我没什么损失,话说德平路4楼一半食堂一半是中介租借的,绿红黄各有驻扎办公室会谈室,方便复印和磋商)


4/21我原先贷款还清抵押登记注销(这个不是一天搞定的,后面详说)


5/15首付和装修补偿225到账


6/5上下家纯公积金贷款面签


7/3下家签纯公贷款合同


7/17过户(过户当天通过窗口就能知晓核税价)


7/24缴税


8/2放款


8/7交房反租

本帖子于 2021-09-01 13:54:51 被调酒师编辑过
2021-08-30 13:54
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第30楼

调酒师

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讲下原先房子的贷款还清注销抵押登记,整个事办下要大约2周,千万不要以为欠银行的钱当天还清了就完事儿了。


我9年前办的是纯公,建行,因此打交道的地方是96广场边上的那家建行7楼专门办公积金贷款的柜台,提出提前结清公积金贷款,还钱,获得结清证明,随后按银行告知单写的打62866677至浦东公积金置业担保中心预约办理,之所以要预约是因为他们要抽找抵押登~记证,东西不在现场,抽出来带至现场的,这要花个几天时间,所谓现场就是南泉北路201号11楼。去办了提交结清证明他们给你抵押登~记证,这个证就是一张卡纸,不是像产证一样是一本证,凭抵押登~记证和其他资料去德平路交易中心办抵押注销,还房子“清白之身”。其实吧,抵押注销理应是抵押权人也就是银行和置业担保中心做的事,他们偷懒委托书委托抵押义务人也就是借款人去办理,貌似现在有便民简化流程,他们直接和交易中心对接注销,反正我没享受到,算了。



本帖子于 2021-09-01 13:55:46 被调酒师编辑过
2021-08-30 14:16
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第31楼

AaronWGy

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思路蛮清晰的。
2021-08-30 14:18
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第32楼

调酒师

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开始说买房,我3月底签了卖之后没急着着手买房,原因刚才也说了就是赌新政出台降点温,至少不涨。


还有一点,卖、买连环套,一环扣一环,有些交易扣2个环有些3个环,4个5个的估计都有,万一某一环掉链子,触发后道全部玩完,违约金赔死,尤其买的总价通常大于卖的价,你下家违约赔你的钱根本不够你赔上家的。这种刀尖上跳舞,玩心跳的被动游戏我是不敢玩的,我属于踏实稳重派,喜欢等子弹攒够了再开火,不打无把握之仗。


很多人同时操作我也理解,主要怕踏空,问题回到第一点,我赌后大半年平衡市,愿赌服输。

本帖子于 2021-09-01 13:56:51 被调酒师编辑过
2021-08-30 14:34
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第33楼

调酒师

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再说说买房需求,前面也提到了,改善。


1面积:原50,现在起码75到90


2地段:金桥住惯了,鉴于小的读书,大的上班,还是这个区域,街镇优先度依次为:金杨 浦兴 沪东 金桥,这4个街镇,高行?太远!洋泾?买不起!


3预算:卖掉得340,加上积蓄和理想贷款,500左右。其实这是一个蜡笔尴尬的价位,这个价位高不成低不就,如果再能上到600就能买像样一点的2000年后次新房了,无奈就是么得钱,多100啊,100,带万的,不是橘子皮。因此,定位就是95,96年左右的老小区,别无他法,被按得死死的,苦透苦透。


4一手二手:这个结合地段需求,我房子卖了名下无房,积分随便找个房导航小程序算了算大概76左右,其实很心动住新房,嘉泷汇?册那捏鼻头组梦!500在远郊(注意不是近郊)能买到人车分流大气干净清爽的新房,住进去绝对色色一一。but工薪阶层每天的上班上学通勤绝对要命哇,注意,是每天!每天!!试想一下工作日清早挤上装满社畜驶向城区的地铁,或者开车停在拥堵不堪的城市快速路上,再想想刮风下雨,什么一手新房买到就是赚到?NO!和多睡2小时,每天悠哉悠哉骑着电驴吃吃早饭抽抽香烟,下班早早到家看片打游戏比,统统一边去。


5楼层:买的多数会是6层楼的老房子,1楼:私密性差,蚊虫多,采光暗,除非极好性价比精装修带蜡笔老乱的花园,否则免谈。6楼:房源最多的楼层,不是小年轻了,楼梯爬不动,再卖也难卖好价,除非极好性价比精装修带蜡笔老乱的阁楼面积,否则免谈。so,2-5楼,都ok,优先顺序是3-4-2-5


6房龄:目标区域这个价位的房子就是95,96年的,最多97年的,么得选。


7学区:不要,我要住的舒服便利,读书是小的自己的事情,学习习惯养好就可以了,我不在乎学区。


8便利性:相当重视,希望毗邻地铁,公交,公园,商场超市,内环或者中环闸道,生活嘛,吃住行游购娱,自己待的不动产边上配套齐全,不光自己便利,房价也保值。

本帖子于 2021-09-01 13:57:33 被调酒师编辑过
2021-08-30 15:18
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第34楼

lsc0223

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到底买哪里了
2021-08-30 16:36
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第35楼

调酒师

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第35楼lsc0223
到底买哪里了
金东名苑隔壁的金新花园,冷门小区
2021-08-30 17:13
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第36楼

调酒师

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单位值班继续聊。文绉绉点,弄个SWOT分析分析,四个英文字母分别代表:优势(Strength)、劣势(Weakness)、机会(Opportunity)、威胁(Threat)。


优势:沪籍家庭名下无房,契税1个点,手上子弹385,付款条件好。双方事业单位工作稳定,做人三观正,爽气不墨迹,芝麻信用高。


劣势:预算极限500,只能买老破小或者老破中,之前用过一次公积金贷款,本次纯公贷款算二套利率和额度,即没补充公积金的情况下,夫妻能贷最多80,详情见图。


机会:目标区域符合条件2到5楼房源其实不多的,屈指可数,一旦决定看决定买会很快搞定,事实也是如此。


威胁:今年杨浦虹口的拆迁户,全款在手,你看得中的别人说不定也看的中。另有,频出的房产买卖政策,说不定就中标。

本帖子于 2021-09-01 13:58:02 被调酒师编辑过
2021-08-30 18:07
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第37楼

调酒师

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5月份开始看房,少不了和中介打交道,有用心努力的也有套路的,暂且不表,小号注册的微信加过几十个微信,交流沟通次要的,充其量就是“哥,xx小区出了套oo万的房子,约时间去看呀,机不可失”之类的话,我主要反而是看她们的朋友圈,了解行情,政策,顺带捡漏。


今年民法典实行,好像明确有条文,反正“跳单”伐作兴额,so我看房选房秉持一个原则:某一套房,只找一家中介带看,or 只找鸭鸭带看(鸭鸭标榜自己不是中介我就单独列),or 自己敲门看。


关于中介费,凡是中介带看,我话说在前头:上下家佣金1个点,无其他费用,否则免谈,也别给我带看了,这种我喜欢丑话提前说,大家都认可,省得到最后扯犊子。


关于中介:任何品牌,都是靠人做出来的,事在人为。

红皮臭名昭著,那肯定是有相当比例的人在作恶,pass;

绿皮,家大业大超级正规的中介,听说都是高素质大学生,关我大老粗屁事,有啥用,上下家硬要3个点,切,大户的选择,pass;

紫皮,最近几年新出的美凯龙,不讨厌;

黄皮,我爱我家,9年前就是通过他们上车的,不讨厌;

其他品牌没做过多接触;

哦提一下非连锁小中介,上海人开的,通过他们了解了不少小区信息和知识,大热天开车带我和婆娘带看,受宠若惊,遗憾我最后手拉手,否则很有可能会在他们手上成交。


关于app:我就下了绿皮系的贝壳,鸭鸭,我爱我家,还有互助卖房。

先说互助,猴子是我早先申江服务导报上知道的,手拉手公益性的,无奈就是房源太少太少;

我爱我家,作为绿皮和鸭鸭的补充,他们家的vr体验就差多了,有时点到vr还会死机,我小米10没那么差吧?

绿皮系,公认做的最好的房源app没人有异议吧,价格相对真实,照片清晰,vr顺滑,随时能看人家家里,有种偷窥隐私的感觉(笑)我本次成交的也是利用了这个app,当然这个是公开的任何人都可以查看的,也无跳单一说,霍大卵地说,6层以下老小区,除非窗户阳台打圣光,不然我基本能通过它结合百度全景地图和卫星地图,摸到这套房子具体的门牌号,脸皮厚点自行敲门表明来意,真能省下真金白银何乐不为,当然,脸皮薄的还是通过中介吧,他们厚。至于上家愿意不愿意手拉手看缘分,一般房子装修时尚,打马赛克结婚照片或者孩子用品的,年轻人,观念新,能接受手拉手概率高,老by就省省吧;

鸭鸭,我很认同鸭鸭1.99万一套的成交和50一套的带看理念,鸭鸭社区顾问也不会骚扰(算没狼性么),有一点批评使用体验太差,就是鸭鸭里的照片一卵泡无!不知道在拍些什么鬼,有的连户型图都没有,卖p房子啊,等我有机会去兼职做社顾,照片肯定拍的直观,以买家眼光做介绍。


关于带看:我早早的就开始关注附近的小区整体概况,我自己没事就顺路骑电驴,晃进到几个潜在待买小区瞎逛逛,直观感受小区的氛围,位置,便利度,外立面,停车,居民素质等情况,对不同小区产生了自己的喜恶。其实我实地看房不多的,估计也就十来套左右,大多数就是通过vr云看房,有句刚句,确实方便。


我希望吧,中介行业整改整改,佣金变合理,提高人员素质和入行门槛,另外增加带看费用,像鸭鸭一样50一套,筛选买家。

本帖子于 2021-09-01 14:01:36 被调酒师编辑过
2021-08-30 18:59
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第38楼

eee3318

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等有一天置换成功后,我也开一贴
2021-08-30 20:57
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第39楼

jarrydeng

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第31楼调酒师
讲下原先房子的贷款还清注销抵押登记,整个事办下要大约2周,千万不要以为欠银行的钱当天还清了就完事儿了。我9年前办的是纯公,建行,因此打交道的地方是96广场边上的那家建行7楼专门办公积金贷款的柜台,提出提前结清公积金贷款,还钱,获得结清证明,随后按银行告知单写的打62866677至浦东公积金置业担保中心预约办理,之所以要预约是因为他们要抽找抵押登~记证,东西不在现场,抽出来带至现场的,这要花个几天时间,所谓现场就是南泉北路201号11楼。去办了提交结清证明他们给你抵押登~记证,这个证就是一张卡纸,不是像产证一样是一本证,凭抵押登~记证和其他资料去德平路交易中心办抵押注销,还房子“清白之身”。其实吧,抵押注销理应是抵押权人也就是银行和置业担保中心做的事,他们偷懒委托书委托抵押义务人也就是借款人去办理,貌似现在有便民简化流程,他们直接和交易中心对接注销,反正我没享受到,算了。



现在招行都会把所有的抵押资料和交易中心交接,不需要本人处理,大概1周左右,还是很方便的

阿立阿立

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LZ思路清晰
快说:最后买哪里了?
2021-08-31 08:31
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第41楼

调酒师

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第40楼jarrydeng
现在招行都会把所有的抵押资料和交易中心交接,不需要本人处理,大概1周左右,还是很方便的
嗯,我那个建行其实也有的,当时办理时我等叫号时无聊边上架子上拿的材料,不过柜台照样还是按老法,算了,估计他们方便

本帖子于 2021-08-31 12:10:53 被调酒师编辑过
2021-08-31 10:37
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第42楼

调酒师

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第41楼阿立阿立
LZ思路清晰
快说:最后买哪里了?
36楼写了啊,金新花园
2021-08-31 10:38
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第43楼

行摄人生

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都是混kds的TF 问个问题竹园小学教育质量哪能
2021-08-31 12:49
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第44楼

调酒师

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第44楼行摄人生
都是混kds的TF 问个问题竹园小学教育质量哪能

小赤佬正好读了一年,问我竹园沪东哪能?说实话我无从比较,就自己主观感受说一下。

1,去年5月份帮小的报名进过一次校园提交产证户口本啥的,此后从未踏入过半步校园,我倒是很想趁开家长会进去逛逛看看,当面认识认识老师,结识一下家长,没有的事。


2,去年小的一年级,艹,10个班,今年一年级新生,艹,还是10个班,航母校!明天开始一二年级统一至柳埠路校区读书,接送距离变远了,刮风下雨有的苦了。法克!


3,整理了一下上学期发的考试卷,皱巴巴的A4纸蛮厚的一叠,不知其他小学如何?


4,家长群,老师放只p都一惊一乍极其当回事,有些我认为无关紧要的事,其他家长奉若圣旨,穷讨论,也许是我神经大条重视度低。也许不单单竹园,普遍如此。5,我也是算体制内的,理解爱国主义教育应该从小培养,不过小小一年级,又红又专的主题活动小报花样透是透得来,必须大人代弄,反正ZZ正确,公众号拿的出手!


总之,没什么太大好感,不就读个书么。

本帖子于 2021-09-01 14:02:26 被调酒师编辑过
2021-08-31 13:50
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第45楼

lsc0223

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楼主爽快人
2021-08-31 15:31
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第46楼

momoquan

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楼主写的很好
2021-08-31 17:02
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第47楼

jarrydeng

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第45楼调酒师
小赤佬正好读了一年,问我竹园沪东哪能?说实话我无从比较,就自己主观感受说一下。1,去年5月份帮小的报名进过一次校园提交产证户口本啥的,此后从未踏入过半步校园,我倒是很想趁开家长会进去逛逛看看,当面认识认识老师,结识一下家长,没有的事。2,去年小的一年级,艹,10个班,今年一年级新生,艹,还是10个班,航母校!明天开始一二年级统一至柳埠路校区读书,接送距离变远了,刮风下雨有的苦了。法克!3,整理了一下上学期发的考试卷,皱巴巴的A4纸蛮厚的一叠,不知其他小学如何?4,家长群,老师放只p都一惊一乍极其当回事,有些我认为无关紧要的事,其他家长奉若圣旨,穷讨论,也许是我神经大条重视度低。也许不单单竹园,普遍如此。5,我也是算体制内的,理解爱国主义教育应该从小培养,不过小小一年级,又红又专的主题活动小报花样透是透得来,必须大人代弄,反正ZZ正确,公众号拿的出手!总之,没什么太大好感,不就读个书么。
就冲有考试卷,就是个好学校!我们只知道做各种小报完成zz任务,考试卷不发的,自从换了个傻校长,什么都变了
2021-08-31 19:42
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第48楼

iamxzz11

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lz继续写买房
2021-09-01 07:59
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第49楼

bonniegu

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LZ写的真好,必须mark一下
2021-09-01 11:28
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第50楼

调酒师

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好了,说下买,其实实地看房看得不多的,十来套,不一一细说,简单写点印象深的,看房时间不按照顺序,想到一个写一个。


龙臣公寓,

3月底刚刚卖掉自己的后托鸭鸭看的,看看玩玩的,小区普遍86平的,还有边上的龙臣公寓100+平的,小区外立面马赛克电线乱轰轰的,其实感觉很不好。鸭鸭社顾一女的按约定等在小区门口迟到,电话告诉我具体几号,我们走到楼下继续等,自己姗姗来迟说门牌号认不得,昏古七,我要做社顾肯定比她好,我接下来婚庆要是不做打算兼职做鸭子哦不对社顾去。6楼的6楼,当时随便看的,所以6楼也去看,爬楼梯爬死,临街,豪装,号称当年装修花了35+,房东儿子挺热情的介绍,临马路,价格算适中的,为什么毙了?这套相信关注的人都在app里看到过,我最后还想在app留言告诉房东原因,被屏蔽了。理由很简单,你的豪装不是我的style,可是重新装修要花大价钱而且要拆了你的豪装,很可惜呀,最关键我刚卖,手上没子弹,其他房子也没看过,不可能就急吼吼定下,最后这套还是成功卖了,祝福他们。


荷三小区,这小区既不喜欢也不讨厌,交通环境等感觉都一般吧。有2套相同面积户型,相同面积,相同装修档次(基本可以不用装修)80平不到的西边套,一套3楼510w,一套5楼475w,我都是摸过去敲门的,常规套路是先表明来意,出示随申办,互留联系方式,想再另约时间:1看房,2再次验明我们身份,3合适的话当场谈价。


3楼那套敲门房东310岁数和我一样大,周五下班骑着电驴去的,一开始不在,小朋友开门的和我们家的差不多大。小朋友奶奶吓死了赶我下去说儿子马上回来,我就在楼下喂蚊子等了半小时果然回来了,楼下截住表明来意,3分钟从怀疑到说服,毕竟都是310相对好沟通,留了联系方式,第二天和老婆带小的一起去看房了,不过pass了,理由1,价贵,还也还不了多少估计。2,房东要10月份款项全到位,哪怕临时凑齐先给,放款了会退还,我做不到。3,我们看了其他房子,这套也没太当回事,淡了


5楼那套,临近牟平路口,我周日下午敲门,表明来意,男房东(目测不是310,目测和我差不多岁数)在门口不知是害怕还是什么,说“这房我不卖了”,遂关门,切了只弹皮弓,我悻悻离去。讽刺的是过了几天绿皮app跳出了该房新增带看的提示。这套当时我其实很看的中,阳台楼下还有片专门的停车空地,阳台看出去对面楼房距离远不压抑,价格也ok,这by如当天如同意给我看了,说不定当场谈了我意思意思还掉点就定了,只刚乱~反正他挂了蛮长时间,不知道现在卖了没,懒得关心了。当然了,我骂归骂,他不愿手拉手完全是他的权利,不过错失我这样一个潜在优质买家是他的损失。


荷三还通过中介看了临长岛路的一个1楼,临街门面敲了,乱糟糟的一泡无水平。

本帖子于 2021-09-01 14:18:40 被调酒师编辑过
2021-09-01 12:54
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第51楼

yanbing_zhy

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Mark 吸取经验
我也准备卖房。但总不相信中介
2021-09-01 16:24
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第52楼

yanbing_zhy

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第38楼调酒师

5月份开始看房,少不了和中介打交道,有用心努力的也有套路的,暂且不表,小号注册的微信加过几十个微信,交流沟通次要的,充其量就是“哥,xx小区出了套oo万的房子,约时间去看呀,机不可失”之类的话,我主要反而是看她们的朋友圈,了解行情,政策,顺带捡漏。


今年民法典实行,好像明确有条文,反正“跳单”伐作兴额,so我看房选房秉持一个原则:某一套房,只找一家中介带看,or 只找鸭鸭带看(鸭鸭标榜自己不是中介我就单独列),or 自己敲门看。


关于中介费,凡是中介带看,我话说在前头:上下家佣金1个点,无其他费用,否则免谈,也别给我带看了,这种我喜欢丑话提前说,大家都认可,省得到最后扯犊子。


关于中介:任何品牌,都是靠人做出来的,事在人为。

红皮臭名昭著,那肯定是有相当比例的人在作恶,pass;

绿皮,家大业大超级正规的中介,听说都是高素质大学生,关我大老粗屁事,有啥用,上下家硬要3个点,切,大户的选择,pass;

紫皮,最近几年新出的美凯龙,不讨厌;

黄皮,我爱我家,9年前就是通过他们上车的,不讨厌;

其他品牌没做过多接触;

哦提一下非连锁小中介,上海人开的,通过他们了解了不少小区信息和知识,大热天开车带我和婆娘带看,受宠若惊,遗憾我最后手拉手,否则很有可能会在他们手上成交。


关于app:我就下了绿皮系的贝壳,鸭鸭,我爱我家,还有互助卖房。

先说互助,猴子是我早先申江服务导报上知道的,手拉手公益性的,无奈就是房源太少太少;

我爱我家,作为绿皮和鸭鸭的补充,他们家的vr体验就差多了,有时点到vr还会死机,我小米10没那么差吧?

绿皮系,公认做的最好的房源app没人有异议吧,价格相对真实,照片清晰,vr顺滑,随时能看人家家里,有种偷窥隐私的感觉(笑)我本次成交的也是利用了这个app,当然这个是公开的任何人都可以查看的,也无跳单一说,霍大卵地说,6层以下老小区,除非窗户阳台打圣光,不然我基本能通过它结合百度全景地图和卫星地图,摸到这套房子具体的门牌号,脸皮厚点自行敲门表明来意,真能省下真金白银何乐不为,当然,脸皮薄的还是通过中介吧,他们厚。至于上家愿意不愿意手拉手看缘分,一般房子装修时尚,打马赛克结婚照片或者孩子用品的,年轻人,观念新,能接受手拉手概率高,老by就省省吧;

鸭鸭,我很认同鸭鸭1.99万一套的成交和50一套的带看理念,鸭鸭社区顾问也不会骚扰(算没狼性么),有一点批评使用体验太差,就是鸭鸭里的照片一卵泡无!不知道在拍些什么鬼,有的连户型图都没有,卖p房子啊,等我有机会去兼职做社顾,照片肯定拍的直观,以买家眼光做介绍。


关于带看:我早早的就开始关注附近的小区整体概况,我自己没事就顺路骑电驴,晃进到几个潜在待买小区瞎逛逛,直观感受小区的氛围,位置,便利度,外立面,停车,居民素质等情况,对不同小区产生了自己的喜恶。其实我实地看房不多的,估计也就十来套左右,大多数就是通过vr云看房,有句刚句,确实方便。


我希望吧,中介行业整改整改,佣金变合理,提高人员素质和入行门槛,另外增加带看费用,像鸭鸭一样50一套,筛选买家。

楼主是不是也和我一样 不想通过中介,个么 DFY靠谱吗?

2021-09-01 16:38
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第53楼

调酒师

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第53楼yanbing_zhy

楼主是不是也和我一样 不想通过中介,个么 DFY靠谱吗?

你卖嘛广撒网呀,乱七八糟中介都挂上,鸭鸭也挂,聪明点的都会看,然后通过代价最小的渠道来找你
2021-09-01 18:17
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第54楼

开心小跑小核桃

注册日期:2021-03-11

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楼主讲的蛮有意思~
2021-09-02 15:41
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第55楼

catiara

注册日期:2021-08-27

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喜欢看阿哥写的文章,哈则劲必须顶,邻居阿妹和你握个手哈哈
2021-09-02 17:23
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第56楼

沪嫖9年

注册日期:2021-08-17

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楼主写完了吗,多少钱啊
2021-09-02 18:28
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第57楼

调酒师

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第56楼catiara
喜欢看阿哥写的文章,哈则劲必须顶,邻居阿妹和你握个手哈哈
差一把,嘿嘿,带来乐趣就好。莫名想起来安利一个人,抖音里的哔哔道,虽然抖音我很厌恶,不过这家伙给我带来不少乐趣
2021-09-02 20:19
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第58楼

调酒师

注册日期:2009-09-25

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第57楼沪嫖9年
楼主写完了吗,多少钱啊
么,还么,有心思了写,了帮小赤佬弄功课
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