分享下我的2021老破小置换过程，2-8月卖，7-8月手拉手买

再resume卖房，前面说到下家付款时间略长，我为什么3月底还是签了卖了，而且我也没急着看房？

因为我也是在赌:既然疯涨一波了，年头1月22出沪十条增值税2年变5年，离婚三年内房子照算，堵法拍房不限购漏洞等政策出台，我赌至少大半年内，这杯热开水冰块放进去了，会慢慢冷下来，至少不会再加热。

再捋一捋卖的时间表，有些时间点之所以拉长，主要是单方或者双方时间上的安排有冲突:

3/24签居间签网签，收定金15

4/11重新签网签（下家决定把孩子名字加到产证，我理应配合，对我没什么损失，话说德平路4楼一半食堂一半是中介租借的，绿红黄各有驻扎办公室会谈室，方便复印和磋商）

4/21我原先贷款还清抵押登记注销（这个不是一天搞定的，后面详说）

5/15首付和装修补偿225到账

6/5上下家纯公积金贷款面签

7/3下家签纯公贷款合同

7/17过户（过户当天通过窗口就能知晓核税价）

7/24缴税

8/2放款

8/7交房反租

讲下原先房子的贷款还清注销抵押登记，整个事办下要大约2周，千万不要以为欠银行的钱当天还清了就完事儿了。

我9年前办的是纯公，建行，因此打交道的地方是96广场边上的那家建行7楼专门办公积金贷款的柜台，提出提前结清公积金贷款，还钱，获得结清证明，随后按银行告知单写的打62866677至浦东公积金置业担保中心预约办理，之所以要预约是因为他们要抽找抵押登~记证，东西不在现场，抽出来带至现场的，这要花个几天时间，所谓现场就是南泉北路201号11楼。去办了提交结清证明他们给你抵押登~记证，这个证就是一张卡纸，不是像产证一样是一本证，凭抵押登~记证和其他资料去德平路交易中心办抵押注销，还房子“清白之身”。其实吧，抵押注销理应是抵押权人也就是银行和置业担保中心做的事，他们偷懒委托书委托抵押义务人也就是借款人去办理，貌似现在有便民简化流程，他们直接和交易中心对接注销，反正我没享受到，算了。

开始说买房，我3月底签了卖之后没急着着手买房，原因刚才也说了就是赌新政出台降点温，至少不涨。

还有一点，卖、买连环套，一环扣一环，有些交易扣2个环有些3个环，4个5个的估计都有，万一某一环掉链子，触发后道全部玩完，违约金赔死，尤其买的总价通常大于卖的价，你下家违约赔你的钱根本不够你赔上家的。这种刀尖上跳舞，玩心跳的被动游戏我是不敢玩的，我属于踏实稳重派，喜欢等子弹攒够了再开火，不打无把握之仗。

很多人同时操作我也理解，主要怕踏空，问题回到第一点，我赌后大半年平衡市，愿赌服输。

再说说买房需求，前面也提到了，改善。

1面积:原50，现在起码75到90

2地段:金桥住惯了，鉴于小的读书，大的上班，还是这个区域，街镇优先度依次为:金杨 浦兴 沪东 金桥，这4个街镇，高行？太远！洋泾？买不起！

3预算:卖掉得340，加上积蓄和理想贷款，500左右。其实这是一个蜡笔尴尬的价位，这个价位高不成低不就，如果再能上到600就能买像样一点的2000年后次新房了，无奈就是么得钱，多100啊，100，带万的，不是橘子皮。因此，定位就是95，96年左右的老小区，别无他法，被按得死死的，苦透苦透。

4一手二手:这个结合地段需求，我房子卖了名下无房，积分随便找个房导航小程序算了算大概76左右，其实很心动住新房，嘉泷汇？册那捏鼻头组梦！500在远郊（注意不是近郊）能买到人车分流大气干净清爽的新房，住进去绝对色色一一。but工薪阶层每天的上班上学通勤绝对要命哇，注意，是每天！每天！！试想一下工作日清早挤上装满社畜驶向城区的地铁，或者开车停在拥堵不堪的城市快速路上，再想想刮风下雨，什么一手新房买到就是赚到？NO！和多睡2小时，每天悠哉悠哉骑着电驴吃吃早饭抽抽香烟，下班早早到家看片打游戏比，统统一边去。

5楼层:买的多数会是6层楼的老房子，1楼:私密性差，蚊虫多，采光暗，除非极好性价比精装修带蜡笔老乱的花园，否则免谈。6楼:房源最多的楼层，不是小年轻了，楼梯爬不动，再卖也难卖好价，除非极好性价比精装修带蜡笔老乱的阁楼面积，否则免谈。so，2-5楼，都ok，优先顺序是3-4-2-5

6房龄:目标区域这个价位的房子就是95，96年的，最多97年的，么得选。

7学区:不要，我要住的舒服便利，读书是小的自己的事情，学习习惯养好就可以了，我不在乎学区。

8便利性:相当重视，希望毗邻地铁，公交，公园，商场超市，内环或者中环闸道，生活嘛，吃住行游购娱，自己待的不动产边上配套齐全，不光自己便利，房价也保值。

单位值班继续聊。文绉绉点，弄个SWOT分析分析，四个英文字母分别代表：优势（Strength）、劣势（Weakness）、机会（Opportunity）、威胁（Threat）。

优势:沪籍家庭名下无房，契税1个点，手上子弹385，付款条件好。双方事业单位工作稳定，做人三观正，爽气不墨迹，芝麻信用高。

劣势:预算极限500，只能买老破小或者老破中，之前用过一次公积金贷款，本次纯公贷款算二套利率和额度，即没补充公积金的情况下，夫妻能贷最多80，详情见图。

机会:目标区域符合条件2到5楼房源其实不多的，屈指可数，一旦决定看决定买会很快搞定，事实也是如此。

威胁:今年杨浦虹口的拆迁户，全款在手，你看得中的别人说不定也看的中。另有，频出的房产买卖政策，说不定就中标。

5月份开始看房，少不了和中介打交道，有用心努力的也有套路的，暂且不表，小号注册的微信加过几十个微信，交流沟通次要的，充其量就是“哥，xx小区出了套oo万的房子，约时间去看呀，机不可失”之类的话，我主要反而是看她们的朋友圈，了解行情，政策，顺带捡漏。

今年民法典实行，好像明确有条文，反正“跳单”伐作兴额，so我看房选房秉持一个原则:某一套房，只找一家中介带看，or 只找鸭鸭带看（鸭鸭标榜自己不是中介我就单独列），or 自己敲门看。

关于中介费，凡是中介带看，我话说在前头:上下家佣金1个点，无其他费用，否则免谈，也别给我带看了，这种我喜欢丑话提前说，大家都认可，省得到最后扯犊子。

关于中介:任何品牌，都是靠人做出来的，事在人为。

红皮臭名昭著，那肯定是有相当比例的人在作恶，pass；

绿皮，家大业大超级正规的中介，听说都是高素质大学生，关我大老粗屁事，有啥用，上下家硬要3个点，切，大户的选择，pass；

紫皮，最近几年新出的美凯龙，不讨厌；

黄皮，我爱我家，9年前就是通过他们上车的，不讨厌；

其他品牌没做过多接触；

哦提一下非连锁小中介，上海人开的，通过他们了解了不少小区信息和知识，大热天开车带我和婆娘带看，受宠若惊，遗憾我最后手拉手，否则很有可能会在他们手上成交。

关于app:我就下了绿皮系的贝壳，鸭鸭，我爱我家，还有互助卖房。

先说互助，猴子是我早先申江服务导报上知道的，手拉手公益性的，无奈就是房源太少太少；

我爱我家，作为绿皮和鸭鸭的补充，他们家的vr体验就差多了，有时点到vr还会死机，我小米10没那么差吧？

绿皮系，公认做的最好的房源app没人有异议吧，价格相对真实，照片清晰，vr顺滑，随时能看人家家里，有种偷窥隐私的感觉（笑）我本次成交的也是利用了这个app，当然这个是公开的任何人都可以查看的，也无跳单一说，霍大卵地说，6层以下老小区，除非窗户阳台打圣光，不然我基本能通过它结合百度全景地图和卫星地图，摸到这套房子具体的门牌号，脸皮厚点自行敲门表明来意，真能省下真金白银何乐不为，当然，脸皮薄的还是通过中介吧，他们厚。至于上家愿意不愿意手拉手看缘分，一般房子装修时尚，打马赛克结婚照片或者孩子用品的，年轻人，观念新，能接受手拉手概率高，老by就省省吧；

鸭鸭，我很认同鸭鸭1.99万一套的成交和50一套的带看理念，鸭鸭社区顾问也不会骚扰（算没狼性么），有一点批评使用体验太差，就是鸭鸭里的照片一卵泡无！不知道在拍些什么鬼，有的连户型图都没有，卖p房子啊，等我有机会去兼职做社顾，照片肯定拍的直观，以买家眼光做介绍。

关于带看:我早早的就开始关注附近的小区整体概况，我自己没事就顺路骑电驴，晃进到几个潜在待买小区瞎逛逛，直观感受小区的氛围，位置，便利度，外立面，停车，居民素质等情况，对不同小区产生了自己的喜恶。其实我实地看房不多的，估计也就十来套左右，大多数就是通过vr云看房，有句刚句，确实方便。

我希望吧，中介行业整改整改，佣金变合理，提高人员素质和入行门槛，另外增加带看费用，像鸭鸭一样50一套，筛选买家。

小赤佬正好读了一年，问我竹园沪东哪能？说实话我无从比较，就自己主观感受说一下。

1，去年5月份帮小的报名进过一次校园提交产证户口本啥的，此后从未踏入过半步校园，我倒是很想趁开家长会进去逛逛看看，当面认识认识老师，结识一下家长，没有的事。

2，去年小的一年级，艹，10个班，今年一年级新生，艹，还是10个班，航母校！明天开始一二年级统一至柳埠路校区读书，接送距离变远了，刮风下雨有的苦了。法克！

3，整理了一下上学期发的考试卷，皱巴巴的A4纸蛮厚的一叠，不知其他小学如何？

4，家长群，老师放只p都一惊一乍极其当回事，有些我认为无关紧要的事，其他家长奉若圣旨，穷讨论，也许是我神经大条重视度低。也许不单单竹园，普遍如此。5，我也是算体制内的，理解爱国主义教育应该从小培养，不过小小一年级，又红又专的主题活动小报花样透是透得来，必须大人代弄，反正ZZ正确，公众号拿的出手！

总之，没什么太大好感，不就读个书么。

好了，说下买，其实实地看房看得不多的，十来套，不一一细说，简单写点印象深的，看房时间不按照顺序，想到一个写一个。

龙臣公寓，

3月底刚刚卖掉自己的后托鸭鸭看的，看看玩玩的，小区普遍86平的，还有边上的龙臣公寓100+平的，小区外立面马赛克电线乱轰轰的，其实感觉很不好。鸭鸭社顾一女的按约定等在小区门口迟到，电话告诉我具体几号，我们走到楼下继续等，自己姗姗来迟说门牌号认不得，昏古七，我要做社顾肯定比她好，我接下来婚庆要是不做打算兼职做鸭子哦不对社顾去。6楼的6楼，当时随便看的，所以6楼也去看，爬楼梯爬死，临街，豪装，号称当年装修花了35+，房东儿子挺热情的介绍，临马路，价格算适中的，为什么毙了？这套相信关注的人都在app里看到过，我最后还想在app留言告诉房东原因，被屏蔽了。理由很简单，你的豪装不是我的style，可是重新装修要花大价钱而且要拆了你的豪装，很可惜呀，最关键我刚卖，手上没子弹，其他房子也没看过，不可能就急吼吼定下，最后这套还是成功卖了，祝福他们。

荷三小区，这小区既不喜欢也不讨厌，交通环境等感觉都一般吧。有2套相同面积户型，相同面积，相同装修档次（基本可以不用装修）80平不到的西边套，一套3楼510w，一套5楼475w，我都是摸过去敲门的，常规套路是先表明来意，出示随申办，互留联系方式，想再另约时间:1看房，2再次验明我们身份，3合适的话当场谈价。

3楼那套敲门房东310岁数和我一样大，周五下班骑着电驴去的，一开始不在，小朋友开门的和我们家的差不多大。小朋友奶奶吓死了赶我下去说儿子马上回来，我就在楼下喂蚊子等了半小时果然回来了，楼下截住表明来意，3分钟从怀疑到说服，毕竟都是310相对好沟通，留了联系方式，第二天和老婆带小的一起去看房了，不过pass了，理由1，价贵，还也还不了多少估计。2，房东要10月份款项全到位，哪怕临时凑齐先给，放款了会退还，我做不到。3，我们看了其他房子，这套也没太当回事，淡了

5楼那套，临近牟平路口，我周日下午敲门，表明来意，男房东（目测不是310，目测和我差不多岁数）在门口不知是害怕还是什么，说“这房我不卖了”，遂关门，切了只弹皮弓，我悻悻离去。讽刺的是过了几天绿皮app跳出了该房新增带看的提示。这套当时我其实很看的中，阳台楼下还有片专门的停车空地，阳台看出去对面楼房距离远不压抑，价格也ok，这by如当天如同意给我看了，说不定当场谈了我意思意思还掉点就定了，只刚乱~反正他挂了蛮长时间，不知道现在卖了没，懒得关心了。当然了，我骂归骂，他不愿手拉手完全是他的权利，不过错失我这样一个潜在优质买家是他的损失。

荷三还通过中介看了临长岛路的一个1楼，临街门面敲了，乱糟糟的一泡无水平。

楼主是不是也和我一样 不想通过中介，个么 DFY靠谱吗？