上海二手房交易中的户口问题

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上海二手房交易中的户口问题

随着上海户籍政策的不断改革,户口迁移的便利性也在不断增。201851日实施的《上海市常住户口管理规定》(“户口新规”)第三十二条规定了户口强制迁移制度,即房屋所有权或者公有居住房屋承租权因交易已发生转移,现权利人或者承租人申请将房屋内原有户口迁出的,房屋所在地公安派出所应当通知原有户口人员迁出,对拒不迁出或者无法通知的,可以直接将其户口迁至社区公共户。”为买卖双方可能发生的户口纠纷提供了一条简便易行的解决办法,降低了二手卖买卖过程中的风险和纠纷。

在房价高企的今天,普通人的购房负担越来越大。通常认为,买房人举全家之力购得的房产,不希望房屋里还存其他人的户口,以免后续的纷争,因此在买卖双方的购房合同里均会约定卖方有义务将房屋内所有户口在约定期限内迁出;为保证此义务得到妥善履行,双方一般会在合同里约定一定金额的尾款,在户口迁出后支付。在201851日实施的户口新规之前,户口问题尤其备受买卖双方关注,卖方不履行或未完全履行户口迁出义务的,要按约定承担违约责任。

一,房屋里的户口可能不仅仅有卖方及其家人的

在一些二手房买卖纠纷中,房屋上可能存在不只卖方及其家人的户口,甚至存在卖方亦不知道的其他人的户口。但根据买卖合同约定,卖方有义务将房屋里的所有户口迁出,逾期不迁出的,买方有权不支付约定的尾款。因此,卖方在签约前须核查清楚房屋内的所有户口,否则很可能导致因自己不知情的户口而向买方违约。下面发生的案例,可以生动的说明一切。

王某方某张某民、张某某房屋买卖合同纠纷上诉案(2019)02民终1536

购房2014128日,经中介公司居间,王某方某作为卖方,张某民、张某某作为买方,就买卖涉案房屋签订《房地产买卖居间合同》,约定:该房建筑面积28.7,转让价格150万元,待王某方某将房内户口迁出后,张某民、张某某支付尾款20万元。2015121日,王某等人将该房内家庭成员户口全部迁出后,方将剩余20万元支付。

涉讼:买方张某民等二人于20151012日起诉称,涉案房屋尚存在案外人黄某的户籍,构成合同违约,请求王某等二人返还购房款20万元王某方某对于黄某的户口迁入事宜毫不知情,通过查询户籍档案时才得知有其户籍在内,该户口在1973912日就已迁入该房。而王某等人系2007年通过二手房买卖取得涉案房屋产权,其一家自居住该房即从未见过黄某,该户口实际与王某等人无关。

结果该案经过一审(2015)黄浦民四()初字第2956、二审(2016)02民终9900,法院支持了方的诉请。后买方张某民等人申请执行,王某等二人已将该全部执行款项汇入了一审法院账户,执行案号为(2017)01013436号。上述案件二审生效日期为2017111日,当时并无新政策出台。

二、户口新规出台后,20万元的迁户尾款可以请求买方支付吗?

201851日上海实施了户口新政后,其第32条规定了户口的强制迁出制度。那么卖方可以诉请买家支付20万元的户口押金吗?

卖方起诉:卖方根据户口新规的户口强迁制度起诉,认为户口现已不成问题,买方可以自行申请公安机关强迁户口,因此应支付20万元的尾款。一审法院认为:上述案件判决生效后,未发生新的事实,现王某方某起诉本案,其诉讼请求实质上否定前诉裁判结果,两案当事人、诉讼标的相同,构成重复起诉,依法应裁定不予受理。裁定:驳回王某方某的起诉。

二审法院认为,即便有关公安机关颁布了新的户籍管理规定,但上诉人王某方某对于涉案房屋内是否仍存在案外人户籍的事实,无相应的证据印证。一审法院鉴于(2015)黄浦民四()初字第2956(2016)02民终9900的民事判决生效后,未发生新的事实,即相关户籍问题是否业已解决,故以上诉人重复起诉为由,依法裁定不予受理,并无不当。

根据上文对二审法院判决的分析可见,作为卖方的原告如能提供涉诉户口已迁出的证据,或许可以根据一审案件判决说理部分中“待涉案房屋内黄某的户口迁出后,王某方可再向张某民方请求履行支付20万元房款的义务。,向买方要求支付。而事实上,涉诉黄某的户口,因无法联系上黄某,户口新规第32条规定的强制迁户需要房屋买受人或承租人向公安机关提出迁户申请,作为原告的卖方无法根据该条提起迁户申请,因此如果买方怠于行使强制迁户权,是否意味着卖方将无期限地无法获得20万元的尾款?

三、户口新规实施后,买卖合同中关于迟延迁户违约责任的承担

户口新规的实施,使得无法迁出、不愿迁出或无处迁出的户口都可以通过强制迁户予以解决,买方如根据买卖合同约定的违约金诉请卖方赔偿的,一般来说,法院会根据该制度对买方迁户的可行性和买方未能举证证明未及时迁户对其的损失,不支持买方依据约定的较高违约金。

房屋买卖事关买卖双方的切身利益,不可不慎。尽管有了户口新规,但为避免交易纠纷,卖方应仔细核查房屋中的所有户口,严格按合同约定期限迁出房屋所有户口,最大限度减少纠纷,实现买卖合同的顺利履行。












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