三林杨思买房故事,顺便说说看过的小区

Grg2020

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2021了,整理下过去一年里的买房故事,希望能对后续朋友有所帮助,纯主观感受,不准确的地方帮忙指正,先摘录一段主要内容:
三林杨思区域看过的小区里,除过合生前滩一号、尚东国际、万科五街坊这类小区,刚需推荐的A类小区:源城锦苑、翰城国际、申江豪城、华城秀庭、纯翠苑、上南翡翠、银马苑(只有大户型)、尚南坊;B类小区:东旺名苑、飞旺家园、金苹果花园、翰锦苑、恒大华城天地苑(三期可归到A类)、恒大华城上河苑、世华锦城(动迁)、叠翠苑、恒大翰城瀚林苑;C类小区:都林龙苑、都林嘉苑、源城锦翠苑(动迁)、三杨新村(动迁)、东方悦居(动)、东方吉苑(动)、上南雅筑、恒大华城长清苑、上南玲珑苑、博学家园、恒大华城东林苑;D类小区:香樟苑、杨思小区、华夏小区、安临小区、南杨小区、南国龙苑、海阳新村、恒大华城新华苑/梅山苑、绿茵苑、杨南新村、上南春天苑等。
本帖子于 2021-01-13 14:06:23 被Grg2020编辑过
2021-01-13 11:21
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楼主

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2020过的好快,光顾着见证历史了,一晃已到下半年。自去年开始决定买房后,断断续续看房近一年,周末不是在看房就是在去看房的路上,手机上不是在找房源就是在学习房产交易的知识。
2021-01-13 11:23
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年前魔都的房价相对比较平稳,甚至稳中暗跌,一边佛系看房一边与心仪房子的业主比拼耐力,大几百万的预算,起点都是从-30~50w谈起,逐渐做加法;作为诚心买家,绿家,红马甲,忠诚,瑞yang几家中介都安排了带看,其实偶尔心里很愧疚,作为刚需,我肯定要买房,但我肯定也给不出如他们期待的两到三个点的中介费,意味着这几家里大多数都是在做无用功,在这里为他们的付出表示感谢。
2021-01-13 11:26
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经过种种因素权衡,如小孩上学、大人上班、环境熟悉程度、区域发展规划等,最终锁定徐汇滨江区域和周浦、三林区域。徐汇围绕着以前熟悉的龙华区域看了很多房子,往北到龙山新村,往南到龙水南路、华泾徐汇新城区域,基本看中的都得800+,三房一卫或大两房,当然也有500~800左右的三房,但是跟我年龄差不多的房龄,犹豫再三还是没下去手。周浦作为几个朋友所在区域,有着先入为主的亲近感,沿着18号线看了几个小区,奈何带着家人看的几个户型都不理想,装修一般,加之刚到周浦那种浓郁的老家三线促销风,最终将重点区域放在了三林。
2021-01-13 11:28
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三林是上海这几年出镜频率比较高的一个地方,区域跨度比较大,南出外环到芦恒路与闵行浦江镇相接,北跨中环抵川杨河直通世博片区,东至锦绣路左右,西达黄浦江畔,整体有点网红街镇的感觉。一方面因为大家常说的上海发展“地倾西南”,南边的发展规划总是好那么一丢丢;二则中环、外环穿三林而过,这一区域的中外环垂距短,出行浦东虹桥两大机场、人广徐汇陆家嘴世纪公园张江迪斯尼基本都在半小时以内,加之规划修建中的机场联络线、19号线,交通可谓极为便利;三是这个区域偏偏有很多很多很多老的,不旧不新的,新的小区,外环外六七万的新盘有之,中内环三四万的老盘有之,十几万的投资盘学区盘亦有之,每个刚需或伪刚需都能在这里找到自己的定位;最后一个因素是我已住这里三五年,但熟耳。
2021-01-13 11:29
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重点开始看三林区域以后,周浦和徐滨就成了配菜。有十分不错的房子了就去看看,顺道也让上家知道:有备胎,别漫天要价,别糊弄我!在这里也建议买家朋友采用这个策略,有备胎的确会润滑正胎关系,lol...

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前面提到三林面积很大,发展差异也大,前滩算是网红胎里的网红,因此三林区域的划分是:前滩和前滩板块,前滩的业主打内心不想承认自己是三林的,只说自己是前滩的,每个经历过大学院系鄙视链的想必都知道那种感觉。前滩板块包括了三林南,杨思,三林世博,东三林,西三林五品十三苑等好几块地方,我们看过的房子遍布前滩板块的大小楼盘。
2021-01-13 11:34
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走过太多路忘了起点在哪里,就先从《吉利名苑》说起吧。吉利名苑位于海阳路云台路路口,红砖外形洋房,看着很nice,向东隔个小绿地就是非刚需盘尚东国际以及杨思别墅盘尚东鼎,步行到6号线高青路站和华夏西路站都在15分钟左右,这个盘看过两三套,有一套报价750三房甚至跑到中介那里谈过价格,房东很牛气哄哄开口一分不降,我直接给680开始,中介中间和稀泥三四个小时未果,过了凌晨12点才回到家。这次谈判事件给我几个启示:a)前期不要透露太多自己的底价给中介,报个大概数就行;b)心仪的房子让中介去砍价先,尽量不要开始就跑去中介那里谈,700预算的房子差距缩到30以内可以考虑去谈下,当然还要综合考虑税费,二次装修投入、房东心态等;c) 你是谈判主体,中介的祖宗级目标就是两边和稀泥促成交成交成交,所以你硬气了,中介有的是办法去打磨房东的傲气;d)不要一个人去谈判,带上一个至亲扮红白脸,谁嘴利索谁白脸,谁拿事谁红脸,如果一开始就恨不得把房子吞下去,你一定谈不了太多价格;e) 房子看完后,有条件了白天晚上雨天三个场景各看/观察一次。
2021-01-13 11:38
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吉利名苑这次谈判我觉得一是因为我们复看了两次,二是房东刚挂牌一个多月,心态还没到位。后边有个周末路过吉利名苑找了门口一中介去看房,才注意到前排房子的沉降问题,有些地方沉降超过10厘米,好吧,这个外表靓丽的绿茶累觉不爱。
2021-01-13 11:38
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当面谈过这一次后,红中介又带我们相继看了很多房子,几乎每次都会问里边某一套怎么样怎么样?要不要约业主到店里谈谈啊?其实人都不是傻子,房子是好是坏,中介看的一样清楚,于是这家红中介这里没有再去谈过,理由相同:这个房子我最多能出(X-30~50)万,到位了我再去谈。
2021-01-13 11:40
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上南路中环交界的地方,也就是6号线上南路地铁站旁,有上海恒大2001~2007期间开发的三兄弟:《瀚林苑》,《翰锦苑》,《翰城国际》,房屋由久到新,目前均价6到7.5之间。先说交通情况,瀚林苑西门20米就是上南地铁站+一堆跑上南路上的公交车,交通最为极为便捷,但因为这个小区最大,所以不同的楼栋位置决定了你到西门的时间;翰锦苑出东门往南三五百米就是6号线华夏西路站,比较理想;翰城国际嚒,去华夏西路稍近点12分钟,去高青路站15分钟,公交车很少。这三个小区都不带好的学区,对口的恒宇幼儿园,区一级,面积挺大。具体到小区排名,翰城国际很长一段时间都是我心中的三林刚需TOP3,原因是较为通畅的停车,有地下停车位,干净整洁的小区,小区中心楼王视野极佳,出了小区东门就是豪宅万科五街坊,看过一个二楼报价730的三房,因为房子有抵押,很多中介不愿做,绿中介还是红中介问我的意见:700含带车位的话可以考虑。前期谈价狠一些,平稳环境下,一定不要怕好房子没了,走了好房子还会出新的好房子!!翰锦苑和瀚林苑的三房户型都不错,两南一北飞-机户型,翰锦苑入口有一段水景,看着不错,但停车比较困难,瀚林苑混搭着一些老洋房还是别墅,总感觉小区乱糟糟的。总体而言,这几个小区的房子就是满意的价太贵,价格合适的房子不理想,狠谈价作罢。

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三林杨思没有特别好的学区是公认的,唯一的念想就是浦东二梯队新世界实验小学,艺术特长,在浦东这新上海人横行的区域算不错的了。其他几所如杨思小学,白玉兰小学,大桥小学都比较普通。沿高青路跨过杨高南路,家乐福旁边就是大名鼎鼎的明珠小学(C),对口的《和合苑》等几个小区都可以看看;从云台路往南过中环高架,东方医院南院旁边是更加响亮的上海实验学校南校+尚博实验。这里我们单聊聊杨思那所二梯队的小学——新世界实验。对口区域含上浜路以北,上南路以西,川杨河以南,云台路以西包住的九大小区:《申江豪城》、《东方悦居》、《世华锦城》、《东方吉苑》、《尚南坊》、《华丰佳园》、《联丰一二期》、《上南雅筑》、《桃李家园》。
2021-01-13 11:44
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第11楼

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这九大小区里,申江豪城小区位置、环境最佳,位于杨思路上南路路口,步行到地铁站五分钟,出北门就是杨思医院,小区中有一两栋动迁房,可以降低购置成本,两房南北通,无疑是最优选择,但是申江豪城的三房不甚理想、很不理想!东方悦居、东方吉苑加世华锦城都是动迁房,小区环境是别太指望了,但因为税费小户型等原因,成交量挺大,但是6.5左右的均价,实在下不去手,这样一衬托,申江豪城隐藏在商品房中间的那一两栋动迁房简直就是楼花,这三兄弟里如果非要给个推荐,那我站世华锦城,小区较好,门口的板泉路就是海鲜烧烤一条街。
2021-01-13 11:45
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第12楼

Grg2020

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尚南坊是这片的新盘,据说18还是19年才出的产证,16年开盘时压价到6.8,内传茶水费100万,至于那个象征性的售楼处,压根就没看有人过。目测二手房单价得过8万。上南雅筑的三房户型不错,飞机户型,然而小区西侧的垃圾处理站多少有点让人膈应。桃李家园靠近亿丰广场,小区停车位较紧,印象里看过一两套房子,但是记忆不够深刻。
2021-01-13 11:45
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《源城锦苑》:电梯房,一楼跳空,绿化好,环境不错,近地铁;缺点是不带好学区,坐落在寺庙前方(不care的忽视这条),贵!
2021-01-13 11:46
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第14楼

Grg2020

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《翰城国际》:电梯房,有地下停车库,环境好,三房户型好,靠近WK五街坊,尚东鼎等高端社区;缺点是步行到地铁站稍远,公交站点不多,贵!

michaelzxh

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第4楼Grg2020
三林是上海这几年出镜频率比较高的一个地方,区域跨度比较大,南出外环到芦恒路与闵行浦江镇相接,北跨中环抵川杨河直通世博片区,东至锦绣路左右,西达黄浦江畔,整体有点网红街镇的感觉。一方面因为大家常说的上海发展“地倾西南”,南边的发展规划总是好那么一丢丢;二则中环、外环穿三林而过,这一区域的中外环垂距短,出行浦东虹桥两大机场、人广徐汇陆家嘴世纪公园张江迪斯尼基本都在半小时以内,加之规划修建中的机场联络线、19号线,交通可谓极为便利;三是这个区域偏偏有很多很多很多老的,不旧不新的,新的小区,外环外六七万的新盘有之,中内环三四万的老盘有之,十几万的投资盘学区盘亦有之,每个刚需或伪刚需都能在这里找到自己的定位;最后一个因素是我已住这里三五年,但熟耳。
刚需买房买自己熟悉的区域,楼主这个决定不会错!大部分人买房都或多或少有惰性,像楼主这么勤快、仔细的真是难得啊!
本帖子于 2021-01-13 11:51:37 被michaelzxh编辑过
2021-01-13 11:49
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第16楼

Grg2020

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第16楼michaelzxh
刚需买房买自己熟悉的区域,楼主这个决定不会错!大部分人买房都或多或少有惰性,像楼主这么勤快、仔细的真是难得啊!
多谢鼓励啊,趁着印象还深刻总结下,供后边朋友参考
2021-01-13 11:54
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第17楼

千江月qjy

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感谢楼主分享,最喜欢这种干货满满的帖子。
2021-01-13 12:14
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第18楼

一路追寻

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好贴,楼主对这片区域的情况写得很中肯,实事求是,的确下了一番功夫!期待后续!
2021-01-13 12:21
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第19楼

amberfay

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楼主确实看盘很多的样子,支持原创

ha123ha

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这是去年年中的价格吧。。现在应该涨了不少了
2021-01-13 12:30
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第21楼

狗狗猫猫神马

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谢谢楼主分享,请楼主继续~
2021-01-13 12:30
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第22楼

桃子焦糖味

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LZ中肯 行文也很舒服好读
我朋友住申江 其他都不错但停车是硬伤 不知道LZ最后买了哪个呢
2021-01-13 12:34
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第23楼

Grg2020

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《申江豪城》:地段好,位于杨思路上南路交点,步行到杨思地铁站六七分钟,北门出去就是杨思医院,加持浦东二梯队新世界实验小学,小区环境很好,商品房小区,里边包括一两栋动迁房,入手一手动迁可以省掉不少税费。申江豪城的两房南北通,极其推荐,三房户型无法接受,东西向的客厅,可惜了这块好料。
2021-01-13 12:35
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第24楼

Grg2020

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第21楼ha123ha
这是去年年中的价格吧。。现在应该涨了不少了
是的啊,现在的情况也没法高兴,涨,百姓苦;跌,百姓苦,我们都被裹挟进这个大背景下

Grg2020

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《华城秀庭》:恒大华城八大块之一,06年开发完成,次新房,很好停车,小区环境也不错,出门左拐就是华狮广场,晚上的广场舞集散地,中间有运动场地隔离,噪音可控。华城秀庭最让人诟病的地方在于户型,阳台做在了主卧,客厅南向没有阳台,跟人掉了牙齿一样怪怪的,北侧倒是包含一阳台,二楼或是三楼的房子,楼栋入口的一堵墙完全遮住了南向窗户,设计师当年脑袋被X踢了。整体上三房飞机户型,价格好还是可以接受的。
2021-01-13 12:39
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第26楼

又一次注册

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Maekerr
2021-01-13 12:45
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第27楼

Grg2020

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《纯翠苑》:房源少,偶尔出一两套房子,小区绿化水景不错,但是停车嚒就有点考验车技,交通还算便利,毕竟背靠上南路,附近有卜蜂莲花,大润发等超市。
2021-01-13 13:26
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第28楼

石建国

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感谢楼主分享,最近也在考虑这一带,可惜价格都上来了

本帖子于 2021-01-13 13:33:13 被石建国编辑过
2021-01-13 13:33
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第29楼
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