“芳菲歇去何须恨,且将新火试新茶”——后调控时代,沪深楼市近期表现述评

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“一月至今基金都涨了9%,这个房子买还是不买”老友袁本初最近有点烦
原来老袁年前看中一套浦东内环房子,当时口头议定节后交易,初七开工伊始,满城尽说基金,楼市却是利空不断,上家再三催促,袁某人又生犹豫,再考虑是不是趁着股市大旺,“让子弹再飞一会儿”,楼市的事搁置一下,但心里还是辗转反侧。意犹未定,找财主来讨解药
“你这犯了****病啊,人家说你多端寡要,好谋无决”
财主昨天就针对楼市股市,一般家庭的配置,说过应该比例恰当,资本市场毕竟属于高风险,远的不说就说邻近的,即使2015年牛市,一番征战几人回?普通投资者有几个全身而退的,大部分不过交了学费看了热闹罢了;股市本就是零和博弈,不像楼市,每个参与方都在资产升值中获利;正确的配置,应该是楼市具体化来说就是家庭不动产,占70%,股市和其他理财少量配置,绝不能all in资本市场,否则“赢得起输不起”,一个不慎,后果绝对是一般家庭不能承受之重
话说这位袁本初,本来就是置换,高点出货学区房,谁想他老兄置换途中开了小差,去搞了一把基金,本来想摸一把就跑,节后股市调子太好,一时间食髓知味欲罢不能
“你这就是迷了心窍,需要一声猛喝了”
老袁唯唯称是,其实他自己也晓得轻重,不过一时间难以取舍罢了;笔者与此人老友已久,颇知他虽然浓眉大眼,却是“只涨个头不长心眼”,15年就卖掉崮山三街坊房子,一头扎进P2P不能自拔,随着19年整个行业的出清,认输离场;不过两年功夫,好了伤疤忘了疼,又想以小博大了
其实并非个案,有一部分投资者,首先是战略失误,“谋大事而惜身,见小利而亡命”,类似袁本初不过是之一罢了
不过节后,股市楼市确是“冰火两重天”,一边是美股东方不败一样迭创新高,沪深股市风格切换,在央妈喊话下,报团股小挫回应,中小盘股爆发,一边是深广两城楼市再打补丁打击“假离婚”,当然,最重要的消息面,当属深圳楼市,节前喊话的指导价,终于在各银行宣布以指导价为参考价,进行按揭贷款的官宣中,落地了
财主前文即指出,从魔都到深圳,这一波调控,其实核心都是剑指信贷,就是对去年信贷宽松的修正,当然政策出台之一速,力度之猛,举措之严,虽然在市场预期中,但还是意料之外
据财联社消息,深圳的建设交通北京银行等,已按照深圳官方发布的二手房成交参考价,执行贷款发放,以网签前后为准,这就是说,节前政策精准落地了;而且还不仅仅于此,深圳还给调控打了一个补丁,而且是上海打击假离婚规定的升级版,具体是:夫妻离婚并将房产分割登记给无购房资格一方名下的,另一方三年内不得购房;所谓“魔高一尺道高一丈”,既然有挖空心思钻政策缝隙的投机者,就有如影随形即时拾遗补缺的监管
应该说,不管是二手房指导价配套信贷政策的落地,还是打击假离婚的升级版,沪深两城比较,深圳都要比上海严苛
究其原因,深圳的调控更密不透风和严厉,也是有原因,最简单总结下,深圳楼市回暖和价格攀升万早于上海,由于19年众所周知,罗湖口岸那边被一帮人搞得乌烟瘴气,为了对冲对经济影响,深圳取消豪宅税,然后城市发展新定位,先行示范区的利好,楼市已经上冲了一波。再加疫情后,深圳率先宽松,楼市走出行情;所以有因有果,深圳的调控严于上海,是有“因城施策”的考量
关于魔都,目前来说,调控的抓手和着力点还在信贷,即严查首付贷和经营贷,可能一些朋友云里雾里,具体这两种投机取巧方式,如何在楼市里体现?笔者简单举例:比曹孟德抵押了自有的黄埔大同花园的房子,换取500万现金,然后用作浦东
学区房的首付,这就是变相的首付贷了,然后他再进行按揭贷款;至于经营贷,再比如周公瑾买陆家嘴公馆2100万的房子,中间有1500万是外面财务公司的过桥三个月短期贷款,然后老周全款拿下房子后,再进行经营贷,来还这个过桥贷款,这样老周实际的利率,比按揭贷款还低
这种行径,实际是典型的投机和不合规行为,套用了国家疫情后为恢复经济,发放的企业纾困贷款,最恶劣的是,给楼市加了杠杆,向上文所述曹孟德先生的例子,其实等于“空手套白狼”,全部都是杠杆,哄抬房价就是这种行为,而且楼市是有周期的,如进入低潮期,曹孟德突然失业,沉重的还款压力根本无法承担,可能会弃供,或者低价抛盘,往小说这就是典型的扰乱市场了,大的来说,容易造成金融风险
从宏观来说,老生常谈,沪深两地调控的重心是信贷,但是程度有所区别,无疑这是财主一直说的,进入辛丑后,疫情在外围国家渐趋稳定是大概率事件,虽则美联储继续放水,但是全球货币政策恢复常态,是可以眼见的后疫情时代的主题,所以信贷宽松必将无以为继,如果说疫情期间是加杠杆,那么后疫情时代主题就是去杠杆,作为走出独立货币政策的我方,也是未雨绸缪提前入手了
从现实角度来说,沪深楼市调控后比较,深圳毫无疑问,应该是长期的横盘缩量了;至于魔都,大概率上半年市场会稳定下来,庚子年的过热板块和学区房,应该是在横盘后价格回调,但是秉着“板块轮动,轮流吃饭”的方向,热点转换,中外环应该是成交热点了
再回到文初的楼市股市之争,其实作为家庭财产配置,房子要守住70%的比例,这是一个大家公认的安全边际,何况当然是笔者自己观点,辛丑年股市,也存在不确定性比较强,风险比较高;上海楼市一如去年,2021年仍然是个结构性市场,只不过热点转换罢了
对于部分改善型置换者,应该稳住阵脚,沉着观察,等待合适的入市时机;对于首套刚需来说,也是难逢的良机,所谓“天赐不与,必遭其谴”了


2020上海月成交套数罗列.jpg
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本帖子于 2021-02-21 09:10:56 被知识就是财富5编辑过
2021-02-21 09:10
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楼主

金桥人住高桥

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好久没更新了,喜欢楼主的帖子,加油干杯
2021-02-22 09:27
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第1楼
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