上海二手房“三价就低”松动:涉税评估价上涨 房贷额度相应提高

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上海二手房“三价就低”松动:涉税评估价上涨 房贷额度相应提高
2022年08月04日 16:00
来源: 第一财经


【上海二手房“三价就低”松动:涉税评估价上涨 房贷额度相应提高】在实行了近一年后,第一财经记者采访了解到,近期上海二手房贷款“三价就低”政策出现松动,此前的最低价“房地产交易中心涉税评估价”上涨,进而带动银行贷款额度提高。(第一财经)


  在实行了近一年后,第一财经记者采访了解到,近期上海二手房贷款“三价就低”政策出现松动,此前的最低价“房地产交易中心涉税评估价”上涨,进而带动银行贷款额度提高。


  “7月份以来,二手房涉税评估价较之前有一定提升,但不同板块、不同小区的调整幅度不一样,有的比之前高了一成左右。”多位银行房贷经理和中介人士向记者反馈称。以宝山区某老小区为例,之前涉税评估价约为合同网签价的六成左右,而近期已调整至近八成。


  与此同时,房贷市场也有恢复。记者此前了解到,上海地区二手房房贷放款时间缩短,在审批完成后且收到房产证和抵押证的情况下,有银行最快隔天即可放款。这一方面是受政策端支持影响,另一方面也与银行自身额度充足有关。在业内人士看来,上述一系列变化有利于二手房市场的回暖。未来,随着楼市支持政策加码,有望带动预期修复,助推市场复苏。


  涉税评估价有所提高


  去年8月,上海二手房贷款实行“三价就低”新政,即银行根据合同网签价、交易中心涉税评估价和银行评估价选择其中最低的价格来审批贷款额度。


  所谓合同网签价,即由买卖双方共同商定,在房管局系统里体现的成交价格;银行评估价则是银行自身对于房产的评估价格;房地产交易中心涉税评估价,主要由房地产交易中心自动评估。记者当时了解到,房地产交易中心涉税评估价多为网签合同价的5~7折。


  如今,这一政策出现松动,也意味着,购房者贷款额度变高了。招商银行某客户经理告诉第一财经记者:“房产交易中心的评估价上去些了,以前是(市场价)的六到七成,现在能到八成左右。”


  邮储银行宝山地区某支行房贷经理也对记者表示,评估价有一定的提升,但不确定具体提升多少,不同地区、不同小区的幅度会有不同。


  另外,多位中介人士也向第一财经表示,“三价就低”目前确实有所松动。“约是7月前后变化的,我们前段时间递交上去一个材料,320万元左右的房子评估价大概在250万元左右。”链家宝山区的一位中介称,按照首套房贷款(65%)计算,贷款额度可达162.5万元,而在此前,评估价在210万元左右,只能贷136.5万元。


  另一位中介也提及,之前评估价是实际成交价的六七折,目前能达到八折。比如共康板块实际成交价一般是在每平方米5万多元,而年前核验价在每平方米3.1万元左右,6月底7月初则上涨至每平方米4.1万元了。


  链家杨浦区新江湾城的一位中介向记者表示,评估价确实高了一些,比之前能多贷一些,但是幅度不大。根据他的观察,新江湾城板块的各中高档小区评估价单价都提升了几千块,比如某小区实际交易价每平方米12万元左右,之前的评估价是7.5万元左右,如今是7.8万元。


  浦东唐镇地区的某中介也称:“目前各个小区的最低价都不同幅度地上涨了,贷款额度在变大。”不过她强调“还是要看小区”,她所在门店附近的某小区评估价单价从5.6万元变为5.77万元,而附近的另一小区则未发现上涨。


  至于哪些小区的评估价更可能上浮,上述链家新江湾城的中介对记者称,目前并没有明确的规定和上调标准,只能根据实际成交来“试价”,通过交易过程中交易中心给出的评估价来判断。在他看来,品质高的小区评估价可能提升一些,没有电梯的一些老旧小区则没有什么变化。


  在业内人士看来,这一政策的放松将有利于二手房市场的回暖。此前,受“三价就低”叠加挂牌价格核验的影响,上海二手房成交从去年7月起接连下挫,截至目前,已连续下滑12个月,并且连续多月低于1.5万套以下。尽管今年年初已有回暖的迹象,但整体仍处于底部。上海链家研究院数据显示,6月份,上海二手房共成交近1.6万套。有中介对记者表示,“三价就低”放松后,对于购房者来说,购房的“资金门槛”有所降低,原来首套房首付可能要五六成,现在四五成就可以了,购房者可能更多了。


  房贷市场逐步恢复


  除了涉税评估价提高外,6月以来,上海二手房房贷放款时间也有缩短。第一财经记者了解到,审批完成后,在客户双证(房产证和抵押证)办好的情况下,有银行最快隔天即可放款。而在年初,多数银行放款周期为1个月到一个半月。


  “(贷款额度)非常充足。”交通银行某支行信贷经理此前对记者称,“房贷审批时间和之前比没变化,但放款速度加快了,之前是一个月左右,现在隔天即可放款,审批时间还是一个月左右。”


  招商银行某支行信贷经理也对记者称,该行房贷额度充足,目前审批需一周左右,主要是确定涉税评估价和查房,随后等产证出来后,隔天即可放款。


  其他国有大行中,工商银行某支行信贷经理称,正常情况下该行两三周就能放款;邮储银行某支行信贷经理表示,该行房贷审批同样是在2~3周,放款大概两三天;农业银行某支行工作人员称,房贷审批放款需35个工作日。


  整体而言,不少信贷经理和房产中介的共识在于,当前房贷发放速度进一步加快,房贷额度也较为充裕。而房贷市场回暖的背后,离不开政策端的暖风频吹。近几个月来,各地因城施策节奏明显加快,力度不断加大,政策调整内容向优化限购、限贷政策延伸,尤其是部分热点二线城市加入政策优化行列。


  据中指研究院不完全统计,年内至少已有超210省市累计出台楼市支持政策近600次。7月份,全国有83省市出台与房地产市场有关的政策高达93次,其中公积金相关政策约50次,优化限贷相关政策约20次。


  当前来看,房地产市场的政策暖风有望持续。中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示,7月底会议强调“要稳定房地产市场”,但“房住不炒”仍是房地产政策优化调整的底线;“因城施策”仍是政策推进的主要方式,强调用足用好政策工具箱。各地需求端政策仍将继续改善。


  具体在政策端,陈文静表示,当前“稳地产”对“稳经济”尤为重要,短期房地产政策优化调整力度仍有望加大,供需两端政策均有空间,二线城市限购、限贷、限售等政策或将进一步优化,特别是“认房认贷”政策放松将有助于改善性住房需求释放,值得重点关注;而更多三四线城市的行政限制性政策则有望全面取消。


  此外,央行在8月1日召开的2022年下半年工作会议中明确表示,要因城施策实施好差别化住房信贷政策,保持房地产信贷、债券等融资渠道稳定,加快探索房地产新发展模式。易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者称:“这里可以看出三个内容,即个人按揭贷款的投放、房企的融资模式优化和房地产新发展模式的探索。总体上看,下半年会在个人购房和房企经营方面继续强化信贷投放,而REITs等创新力度也会有进一步改善的可能和空间。”


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激活楼市活力 多地调整二手房参考价政策
2022年08月04日 18:09 作者: 吴抒颖 来源: 21财经

【激活楼市活力 多地调整二手房参考价政策】自去年2月深圳施行二手房参考价以来,全国多地陆续推行,不过,近期多个城市对二手房参考价或指导价进行调整。根据克而瑞研究中心统计,有13个城市已取消或优化二手房参考价政策,其中包括西安、成都、宁波等城市。公开资料显示,目前仍在严格执行二手房参考价政策的仅剩上海、深圳两座城市。(21财经)
 
  自去年2月深圳施行二手房参考价以来,全国多地陆续推行,不过,近期多个城市对二手房参考价或指导价进行调整。
  根据克而瑞研究中心统计,有13个城市已取消或优化二手房参考价政策,其中包括西安、成都、宁波等城市。公开资料显示,目前仍在严格执行二手房参考价政策的仅剩上海、深圳两座城市。
  建立二手房参考价体系的初衷是,通过作用于银行、中介等相关机构,将之作为贷款评估价的依据从而抑制炒作氛围,引导买卖双方回归理性,最终使得二手房市场成交保持平稳健康发展。
  如今随着房地产市场转向平淡,二手房成交已经不再火热,市场普遍预期二手房参考价机制有望调整。
  在当前房地产市场普遍低迷、新房交付存在一定不确定性的氛围之下,如何提振购房者信心、激活二手房流动性从而传导至新房市场,成为各地新的课题。
  渐行渐远
  西安是近期率先暂停二手房参考价发布的城市。
  2022年7月4日,西安市住建局公开表示,目前暂停发布参考价,后续会根据市场情况不断优化。中介平台在显示二手房价格时可尊重卖方意愿挂牌二手房价格,也可参照成交参考价挂牌。
  在西安之前,已经有多地调整二手房参考价机制。
  以成都为例,据21世纪经济报道记者多方了解,今年年初开始,成都的银行在对二手房贷款时已按照评估价而非参考价进行放贷,不过公积金贷款仍受指导价影响。
  还有一个明显的变化是,从今年5月10日开始,在成都的房地产交易平台上,挂牌房源不仅能看到该小区的指导价,还能显示出每套房源房东的真实挂牌价以及小区的挂牌均价;而在成都刚出台二手房指导价时,挂牌房源价格仅显示政府指导价。
  据克而瑞研究中心统计,截至目前,除上海和深圳外,已有13个城市取消或优化二手房参考价这项政策。这13个城市包括:西安、成都、宁波、绍兴、三亚、广州、东莞、金华、温州、合肥、衢州、北京和无锡。
  实际上,上述在列的城市在二手房参考价的执行上,就松紧有别。
  以广州为例,虽然在去年9月二手房参考价发布之初,官方要求以二手住房交易涉及的相关机构,应将交易参考价格作为开展业务的考量依据之一,在相关业务开展过程中作为重要参考,但银行是否以二手房参考价作为标准一直未有明文要求。
  因此,从去年11月开始,广州部分银行就已经开始以二手房的真实成交价作为发放贷款的依据。
  除此以外,温州、合肥等城市在发布建立二手房参考价机制后,也并未出台过相关的实施细则,二手房参考价机制存在感已经趋弱。
  复苏待望
  二手房参考价机制逐渐调整的核心原因是,二手房成交已经逐渐回归理性。此外,在新房受到不确定性的影响下,二手房成为了不少购房者的首选,在合理的购房需求被支持的基调下,二手房的流动性也亟待被激活。
  以深圳为例,乐有家研究中心数据显示,2021年10月份开始,成交价与参考价偏差值大于20%的房源占比锐减,直至2022年6月,占比仅17%。而10%偏差值以内的占比目前在40%至50%之间,可见市面上半数成交房源基本都能“按参考价卖”,这已经成为当前深圳二手楼市的大趋势。
  此外,深圳二手房成交套数也一直处于低位,根据深圳官方平台数据,2022年7月,深圳全市二手商品住宅成交面积19.89万平方米,成交套数为2039套,同比下降0.16%,环比6月2241套下跌9%,延续6月环比成交下滑态势。
  广州今年7月的市场表现也显示,二手房成交在短暂冲高之后,又有回落趋势。
  根据广州中原研究发展部发布的数据,2022年7月(1-26日),广州二手中介网签量为1352宗,环比6月同期微跌22.6%,未能凭借上半年势头乘势而上。
  一位广州房企人士在接受21世纪经济报道记者采访时表示,“今年一直在等。本来以为4月开始会好一些,但不是很明显,其实市场也就6月起来了一下,但是7月表现又比较一般了。”
  这其中的例外是成都。
  2022年7月,成都二手住宅成交17296套,环比增长3.6%,同比暴增386.1%,创下2012年1月以来的最高月度成交记录。
  成都能够创下记录的原因是政策面的提振以及二手房价格优势所共同推动的结果。
  易居研究院分析认为,成都能够创下新于5月成都新政“二连发”给市场释放了积极信号;另外新房红盘减少后,近期成都同地段二手房价格比新房更具优势,使得部分需求转移二手房市场。
  需要提醒的是,与二手房成交量上行并行的是,成都二手房挂牌量也同步创下了新高。根据贝壳App显示数据,成都二手房挂牌量约18万套,居于全国前列,因而市场热度能否保持,值得观察。
  一位熟悉成都当地市场的人士告诉21世纪经济报道记者,“今年6月是很热的,7月成交也还不错,但总体上这种趋势也还不太明朗。今年前面几个月,也就一个月收成比较好,就是6月。”
  此种背景下,借助二手房的良好势头提振购房者信心,被市场寄予希望。市场也普遍认为二手房能够早于新房先一步复苏。克而瑞在近期的一份研报中就指出,未来一段时间内,二手房市场仍将保持较为强劲的复苏势头,核心城市二手房市场或将先于新房转暖。
  克而瑞分析其原因在于,二手房所见即所得,不存在交付风险;此外,一二手房倒挂价差逐渐缩小,“打新”吸引力在下降。
  克而瑞指出,指导价调整信号效应持续释放,是二手房市场持续复苏的助推剂。同时,基于一二手房联动效应,二手房流动性率先修复,置换新房等需求才能充分释放。随着二手房市场流动性、活跃度提升,也将对新房市场信心产生正面和积极的作用。
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