看了马土豆讨论东外滩版块的帖子,有点自己的看法。(杨浦 东外滩 2040)

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taodian

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求那个讨论东外滩的帖子。。。。。在那有间老破大。。真的是又老(00年算老的吧),又破,又大(140多算大的吧),完全出不了手
2017-09-30 15:34
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第30楼

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回到西面,继续
惠民新苑:次次新,合计有三幢楼为一个小区,报7W+,我7W+
优点:
1.小区地段未来毗邻大量的商务区
2.听说得房率不错
缺点:
1.小区太小估计以后物业管理和维修会有问题。
2.停车位少,绿化少
3.对口应该是市东小学,而且离得近,位置大概在翡丽甲第的南面,优缺点参半吧。

ps:个人意见,均价能7W内拿到的话,可以考虑,矛盾的是貌似这类没有小户型的70平以下,总价上去的话就不建议了。
2017-09-30 15:54
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景江公寓(鸡肋):老大楼里的中坚(严格来说不算老大楼{以前是烂尾过一段时间},外面看起来很新,听说建筑质量也很好),(报6.7W,我6.7)。
优点:
1.确实相对新
2.地段就是惠民新苑的隔壁,还可以
3.厚实,估计抗震能力不差
缺点:
1.独幢社区,后期容易有维修方面的问题
2.小区虽然有地下停车,但是总数太少
3.听说楼里的部分居民素质有待提高
4.去看过一间,格局还行,但是有梁(横梁),层高也不高
ps:6.5W的话算是比较好的选择了,可惜不是学区,而且总价不低。高区应该有晚上能看江景!

本帖子于 2017-09-30 16:05:59 被kds到此一游编辑过
2017-09-30 16:02
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第30楼taodian
求那个讨论东外滩的帖子。。。。。在那有间老破大。。真的是又老(00年算老的吧),又破,又大(140多算大的吧),完全出不了手

关键是价格,你总价低的话,一样有人要的,能透露小小区名吗?

2017-09-30 16:04
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嘉绿新苑(可以考虑):位置在明园村马路斜对面,小区比较新。(目前就一家报6W(大面积),我7.5上下)
优点
1.次次新,软硬件都还可以,价格也适合
2.一楼靠南面的那排房型好的话值得买(正对绿化)
3.看到过出来几套大面积的,单价都不高(适合置换一家住的)
缺点:
1.学区对口应该是市东
2.还是停车位
ps:预算900W上下的话,可以考虑大面积低单价的,自住可以。

       西面是翡丽云邸9~10W,东面是老破小明园村6~7W,自己7~8W完美衔接啊!

本帖子于 2017-09-30 16:30:15 被kds到此一游编辑过
2017-09-30 16:17
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嘉绿公寓:嘉绿新苑的大哥,但是破一些,小一些,旧一些,物业管理也差一些,停车位更加少一些、(报6~7.8,我7W上下)
优点:
1.对比嘉绿新苑,没有
缺点:
1.对比嘉绿新苑,都已经说了
2.听说部分房屋有墙面开裂,看房的时候仔细点。
ps:这个连鸡肋都算不上,超7的话,完全不建议。

本帖子于 2017-09-30 16:27:10 被kds到此一游编辑过
2017-09-30 16:26
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有人问,老破小都6.5了,次次新7W不高啊,是的是不高,但是6.5的老破小可以是总价250W的学区2房。
7W均价的次次新可能是90+平总价700W以上的无学区
自己考虑需求
我是觉得要么就是低总价学区,要么就是高总价住得爽,有钱2个都要!
2017-09-30 16:29
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惠民路680弄:应该是2幢老公房组成的小区,入口比较不显眼,但是旁边有座教堂。目前无报价,我报6~6.5。
优点:
1.隐蔽,安静
2.比一般的老破小外面看上去新一些
缺点:参考惠民新苑,主要还是小区小,引发的问题。应该没学区。
ps:6W一下能收的话,可以入,地段不算好,但是也不差。

 

这个版块,兰州路以西,离地铁最远的不过步行15分钟最多了,完全是个地铁版块。(含18号线规划)

本帖子于 2017-09-30 16:39:18 被kds到此一游编辑过
2017-09-30 16:37
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惠民路714弄:也是2幢老公房组成的小区,入口旁边有个‘一条龙’。目前报价7上下,我报6~6.5。
优点:
1.隔壁就是惠民公园,空气是真好
2.小区小但是比较安静,旧但是不脏,和看门的有关。
缺点:
1.应该无学区
2.小小区的通病
3.房型南北通,采光却差(井深和面宽比很不合理)
4.因为毗邻公园,部分时间段很吵
5.门口有一条龙,听说惠民公园以前是犹太人的公墓。
目前挂的3套,总价都是300上下,单价都在7上下,个人觉得不值得。

本帖子于 2017-09-30 16:50:01 被kds到此一游编辑过
2017-09-30 16:49
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榆汾新苑(自住推荐):次次新,就2幢楼,一幢多层一幢应该有电梯,目前没报价,我报7.5

优点:

  1. 闹中取静,毗邻公园,菜场,离新建18号线站点大概步行8~10分钟。

  2. 除了停车位少,没有大缺点。(有无学区不确定)ps:物业管的还可以

  3. 周边大拆大建,要不就是老公房,单价会被周边托高。

 

缺点:

  1. 总价应该不低,单价不低,有很多可以替代的小区。(性价比不高)

  2. 位置略尴尬,基本居中,到哪里都方便又都不方便。

 

能解决停车位的话,自住不错。虽然我认为7.5合理,但是不建议投资的购买。

本帖子于 2017-09-30 21:03:35 被kds到此一游编辑过
2017-09-30 16:52
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全家福(推荐):名字全称叫:全家福家园,很喜庆。次次新,地理位置相对较好(区政府西面),目前报6.3~7.3,个人报7上下。.

优点:

  1. 次次新中算均价较低的

  2. 地铁18号线,江浦路隧道都能受惠

  3. 周边菜场,公园,超市都比较近。

 

缺点:

  1. 单价实惠,但是总价都在600W~700W,导致定位尴尬。

  2. 小区停车是个问题,好像是1999年的房子,房龄相对比较老。

  3. 非学区(网友指正)

 

可惜不是学区,但是单价低配套还不错,还是比较推荐的,但是总价不低。适合贷款少,预算在600W上下的购房者。

本帖子于 2017-10-01 19:52:28 被kds到此一游编辑过
2017-09-30 16:55
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榆林路280弄:包含附近的一些旧楼。目前没有报价,我估5~5.5W

优点:

  1. 在东外滩板块内,靠近地铁4号线(10分钟内)

     

缺点:

  1. 老 破 旧(脏):基本无停车位,无绿化

  2. 应该无物业管理

  3. 无学区,正常价格的话,不建议入手

ps:综合来说,除非低价,不然看都不用看了。(如果200W入套小的;不如加点240W入怀德路864弄了,起码有个学区,双地铁5分钟进站)

本帖子于 2017-10-01 20:19:41 被kds到此一游编辑过
2017-09-30 16:56
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近胜里:老校区,无学区,周边都在拆。最近应该由政府修缮过,但是骨子里不变。无报价,个人报6W上下。

优点:

  1. 附近大拆大建,未来周边环境应该会提升。

  2. 离滨江和八埭头也不远,出门左转有超市,右转有地铁,离得不远有街道医院,除了学校和菜场(都在10分钟内)算是生活方便了。

 

缺点:

  1. 老破小的特点,车位,楼道卫生等

  2. 无学区,可惜了,不然总价低的话是个合适的盘。

ps:总价低的话,上班方便可以入。小区内有个居委会,这类老小区,买的时候尽量买小区内有居委会的,管理会好很多。

本帖子于 2017-10-02 10:01:36 被kds到此一游编辑过
2017-09-30 16:56
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第43楼

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平凉路627弄:也叫怀德小区,貌似是有3个半开放小区合起来的。(有3个门,门号也都不一样)位置在全家福旁边。目前有一家报7.8,我6.5上下。

优点:

  1. 老小区,但是比较干净,是不是学区不确定。

  2. 和全家福一样,18号线和隧道利好。而且它更加近一些。附近有个护理医院。

 

缺点:

  1. 没学区的话,不如入明园村了

  2. 老破小通病,停车之类的

 

ps:这个版块老年护理相关的比较多,适合养老,这个小区价格低的话,推荐自住的入手,生活还是很方便的。总价应该不会高。

本帖子于 2017-10-02 13:43:24 被kds到此一游编辑过
2017-09-30 16:57
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第44楼

马甲太少了

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银浦大楼点评下
2017-09-30 17:53
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第45楼

一起谈谈房价

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第35 楼 kds到此一游

嘉绿新苑(可以考虑):位置在明园村马路斜对面,小区比较新。(目前就一家报6W(大面积),我7.5上下)
优点
1.次次新,软硬件都还可以,价格也适合
2.一楼靠南面的那排房型好的话值得买(正对绿化)
3.看到过出来几套大面积的,单价都不高(适合置换一家住的)
缺点:
1.学区对口应该是市东
2.还是停车位
ps:预算900W上下的话,可以考虑大面积低单价的,自住可以。

       西面是翡丽云邸9~10W,东面是老破小明园村6~7W,自己7~8W完美衔接啊!

嘉禄新苑那套6万多的四房挂了有大半年了,其他几套8万多的两房都卖了,它也还没有卖,具体原因自己去猜了。
2017-09-30 19:54
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第46楼

seven2016

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双喜公寓点评下
2017-09-30 19:56
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第47楼

一起谈谈房价

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第35 楼 kds到此一游

嘉绿新苑(可以考虑):位置在明园村马路斜对面,小区比较新。(目前就一家报6W(大面积),我7.5上下)
优点
1.次次新,软硬件都还可以,价格也适合
2.一楼靠南面的那排房型好的话值得买(正对绿化)
3.看到过出来几套大面积的,单价都不高(适合置换一家住的)
缺点:
1.学区对口应该是市东
2.还是停车位
ps:预算900W上下的话,可以考虑大面积低单价的,自住可以。

       西面是翡丽云邸9~10W,东面是老破小明园村6~7W,自己7~8W完美衔接啊!

另外,翡丽云邸大概是10-12万,你的价格偏差比较大。
2017-09-30 19:56
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第48楼

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第45楼马甲太少了
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银浦大楼:典型老大楼,平凉路上3幢高层之一,平凉老大楼三巨头(银浦,惠浦,界龙)。目前没有报价,个人估目前5.5+,以后6.5+。

优点:

  1. 应该有学区,这个不确定

  2. 最大的利好,18号线有个站就在它楼下!江浦路隧道口就在它对面!这真的要感谢政府感谢党了,开通后涨个10~20%妥妥的。

     

缺点:

  1.  老大楼固有的缺点:比如车位,一梯多户,设备陈旧,维修资金缺乏,物业一般等等

  2. 利好带来的利空,隧道和地铁建设一定多少会影响到房屋整体结构,可能会开裂倾斜等(程度不一定),噪音,震动等。买的时候一定要白天晚上都去看看听听。

  3. 周边的环境相对是比较差的,靠马路十字路口的原因。周边配套相对离得远点,社区医院和小学大约10分钟,幼儿园5分钟(这个比较近),都有点距离;菜场10分钟,不过周边超市不少,大约5分钟左右有3个比较大点的。(但是周边的公共交通还是比较给力的,现在通地铁的话,更加方便了,一通遮百丑)

ps:原先都没电梯房的时候,这类大楼可是高大上的代表,就和现在的10W以上的盘差不多的概念;不过随着物业管理改革市场化以后,加上居民收入和素质,付费买服务意识,以及原先硬件设计规划上的短板,渐渐的破旧了;可以这样讲,没有停车位(收益),没有足够物业服务费(找不到好物业),没有好的业委会(管理监督)的老小区(老大楼)未来会越来越破旧。

 

       个人认为5左右可以考虑入没有硬伤和噪音污染的,6.5以上可以抛了置换好些的。

2017-09-30 19:56
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第49楼

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第46楼一起谈谈房价
嘉禄新苑那套6万多的四房挂了有大半年了,其他几套8万多的两房都卖了,它也还没有卖,具体原因自己去猜了。

卖家要求全款,没错吧?

本帖子于 2017-09-30 20:01:23 被kds到此一游编辑过
2017-09-30 19:57
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第50楼

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第48楼一起谈谈房价
另外,翡丽云邸大概是10-12万,你的价格偏差比较大。

偏差一定会有的,仅做参考。

 

可以讨论下,小区价格到底是怎么定的。

 

有空参与讨论以下?

2017-09-30 20:00
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第51楼

wangheling

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第49楼kds到此一游

银浦大楼:典型老大楼,平凉路上3幢高层之一,平凉老大楼三巨头(银浦,惠浦,界龙)。目前没有报价,个人估目前5.5+,以后6.5+。

优点:

  1. 应该有学区,这个不确定

  2. 最大的利好,18号线有个站就在它楼下!江浦路隧道口就在它对面!这真的要感谢政府感谢党了,开通后涨个10~20%妥妥的。

     

缺点:

  1.  老大楼固有的缺点:比如车位,一梯多户,设备陈旧,维修资金缺乏,物业一般等等

  2. 利好带来的利空,隧道和地铁建设一定多少会影响到房屋整体结构,可能会开裂倾斜等(程度不一定),噪音,震动等。买的时候一定要白天晚上都去看看听听。

  3. 周边的环境相对是比较差的,靠马路十字路口的原因。周边配套相对离得远点,社区医院和小学大约10分钟,幼儿园5分钟(这个比较近),都有点距离;菜场10分钟,不过周边超市不少,大约5分钟左右有3个比较大点的。(但是周边的公共交通还是比较给力的,现在通地铁的话,更加方便了,一通遮百丑)

ps:原先都没电梯房的时候,这类大楼可是高大上的代表,就和现在的10W以上的盘差不多的概念;不过随着物业管理改革市场化以后,加上居民收入和素质,付费买服务意识,以及原先硬件设计规划上的短板,渐渐的破旧了;可以这样讲,没有停车位(收益),没有足够物业服务费(找不到好物业),没有好的业委会(管理监督)的老小区(老大楼)未来会越来越破旧。

 

       个人认为5左右可以考虑入没有硬伤和噪音污染的,6.5以上可以抛了置换好些的。

这三栋都房型奇葩,很多朝向不好。大概惠浦稍微好点
2017-09-30 20:14
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第52楼

一起谈谈房价

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第36 楼 kds到此一游

嘉绿公寓:嘉绿新苑的大哥,但是破一些,小一些,旧一些,物业管理也差一些,停车位更加少一些、(报6~7.8,我7W上下)
优点:
1.对比嘉绿新苑,没有
缺点:
1.对比嘉绿新苑,都已经说了
2.听说部分房屋有墙面开裂,看房的时候仔细点。
ps:这个连鸡肋都算不上,超7的话,完全不建议。

嘉禄公寓前期挂牌86平640万,好像也已经成交了,因为看房量不少并且下架了。
2017-09-30 20:23
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第53楼

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第47楼seven2016
双喜公寓点评下

双喜家园(推荐喜欢健身的):第一反应是想到了,金上海家园。。。现在还差个红中华了。该小区应该由2部分组成,明显建筑不一样,多层(老),高层(新)。均价目前报7.5~8+,我估7.5~8+。

优点:

  1. 地铁18号线,滨江大道,渔人码头,新建的滨江悦等

  2. 欧式建筑,小区绿化面积不小(但是规划个人认为不是很好)

     

缺点:

  1. 配套都有点远,周边除了新的滨江悦,都是“待拆迁”(五金大楼和凯达苑例外),买菜最近应该是龙江路菜场,步行要走10多分钟,还好附近有个比较大的超市(凯达苑门口),个人猜测以后渔人码头起来了,买菜也不是问题。

  2. 虽然毗邻滨江,但是没几幢能看得到江景,正门出去道路(杨树浦路主干道)街景不佳(不过现在在改建,估计日后慢慢不是问题)

  3. 听说有2幢多层在拆,可能会影响到毗邻的楼栋和小区停车。小区停车位听说也不足。

  4. 由于也在地铁口旁,所以可能会由于施工引起一些‘矛盾’。

 

ps:总的来说,喜欢滨江野跑的非常适合,周边大拆大建潜力也大,最总要的,目前次次新就它一家,你没得选(7~8W单价)。纯投资的可以考虑,自住无所谓学区的也可以考虑。个人建议,1400预算买滨江悦不如买2套红双喜打通

 

总体来说我是推荐买的,但是单价到8W的话,又不如买平盛苑了。

本帖子于 2017-09-30 20:28:53 被kds到此一游编辑过
2017-09-30 20:25
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第54楼

一起谈谈房价

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第50 楼 kds到此一游

卖家要求全款,没错吧?

可能根本就不想卖。
2017-09-30 20:26
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第55楼

kds到此一游

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第53楼一起谈谈房价
嘉禄公寓前期挂牌86平640万,好像也已经成交了,因为看房量不少并且下架了。

嘉绿公寓,我个人认为不值超过7.5W的单价,原因很简单,超过7.5区域内比它好的有好几个。

2017-09-30 20:27
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第56楼

淘气小白
我一个人VERY OK

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第46楼一起谈谈房价
嘉禄新苑那套6万多的四房挂了有大半年了,其他几套8万多的两房都卖了,它也还没有卖,具体原因自己去猜了。
底楼垃圾地下室
我喝水只喝纯净水,牛奶只喝纯牛奶,所以我很单纯……
2017-09-30 20:27
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第57楼

淘气小白
我一个人VERY OK

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第54楼kds到此一游

双喜家园(推荐喜欢健身的):第一反应是想到了,金上海家园。。。现在还差个红中华了。该小区应该由2部分组成,明显建筑不一样,多层(老),高层(新)。均价目前报7.5~8+,我估7.5~8+。

优点:

  1. 地铁18号线,滨江大道,渔人码头,新建的滨江悦等

  2. 欧式建筑,小区绿化面积不小(但是规划个人认为不是很好)

     

缺点:

  1. 配套都有点远,周边除了新的滨江悦,都是“待拆迁”(五金大楼和凯达苑例外),买菜最近应该是龙江路菜场,步行要走10多分钟,还好附近有个比较大的超市(凯达苑门口),个人猜测以后渔人码头起来了,买菜也不是问题。

  2. 虽然毗邻滨江,但是没几幢能看得到江景,正门出去道路(杨树浦路主干道)街景不佳(不过现在在改建,估计日后慢慢不是问题)

  3. 听说有2幢多层在拆,可能会影响到毗邻的楼栋和小区停车。小区停车位听说也不足。

  4. 由于也在地铁口旁,所以可能会由于施工引起一些‘矛盾’。

 

ps:总的来说,喜欢滨江野跑的非常适合,周边大拆大建潜力也大,最总要的,目前次次新就它一家,你没得选(7~8W单价)。纯投资的可以考虑,自住无所谓学区的也可以考虑。个人建议,1400预算买滨江悦不如买2套红双喜打通

 

总体来说我是推荐买的,但是单价到8W的话,又不如买平盛苑了。

双喜公寓和家园两个小区 公寓老 房型更小 现在被拆一排给隧道公司征用 剩下两排评估值下降
我喝水只喝纯净水,牛奶只喝纯牛奶,所以我很单纯……
2017-09-30 20:32
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第58楼

kds到此一游

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ps:大家认为,现在这种3~5年房价不涨甚至会稍许跌的行情下,加上房住不炒,只租不售的长效机制下,投资和自住,应该分别侧重哪些之前不被关注的要素?

 

 

本帖子于 2017-09-30 20:35:55 被kds到此一游编辑过
2017-09-30 20:35
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第59楼
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