看了马土豆讨论东外滩版块的帖子,有点自己的看法。(杨浦 东外滩 2040)

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kds到此一游

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硬是要说地段,阳光悦最大的有点江景,滨江大道,不过周边的保利香槟苑二期也卖到8~9W了(高区),一手10W内的话,不算高。


我到是觉得就市区近核心(或者2040中央商务区)老说,东外滩的老破小到反而是有很大潜力的,周边都大拆大建,配套越来越好,底价会被周边的高房价抬高。


这个版块目前参考链家报价,一般无学区的老破小在5~6W均价,有学区的在6.5上下。300W以内还能找到能住人的2室户学区房。(自己住还是可以的,学区,交通,医院,配套等都不差)


特别关注了下这个版块内的老大楼,总价不低,单价5W+~6W5,博大面积低单价的可以多关心一下。但是停车位和绿化基本是没有的。


这个版块合计有5~6个地铁站点,所以基本都算地铁房,但是个人还是建议买兰州路以西的(2040年规划内的)房子。兰州路以东的话只推荐:湄洲路平凉路~滨江百联或者黄兴路长阳路附件的。


本帖子于 2017-09-30 10:05:38 被kds到此一游编辑过
2017-09-30 09:53
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长眉2016

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这个版块的无学区老公房已经7w了。
2017-09-30 10:00
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一手房:不差钱的上
八埭头,翡丽甲第,翡丽云邸,滨江悦(甲第周边有很多商务楼在起)
2017-09-30 10:02
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第2楼

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二手房:按链家地图,大连路,杨树浦路,长阳路,兰州路为界,由西至东由北至南,我逐一分析讨论下(估计有60个以上的小区),欢迎大家一起讨论,自住价值和投置价值,以及优缺点分析。
2017-09-30 10:05
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第3楼

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辽海小区(多层):目前报价7~8W(个人认为均价在6.5W~7W)
优点:
1.位置:说实话,位置不错,毗邻翡丽甲第和翡丽云邸,周边在建保利广场,离地铁4号线也就步行7~8分钟内。
2.配套:从幼儿园到高中都有(高中时区重点要自己考),附件10分钟内有个街道中心医院,周边以后都是高档住宅和商务区。
缺点:
1.学区:市东小学不算学区也不算菜小,初中直升,有个德语班(重点班)。周边没有菜场,但步行去盒马或最近的菜场10分钟。
2.小区老,停车位少。最重要的!!!小区由于周边都在挖,有沉降和开裂的问题!!!

本帖子于 2017-09-30 11:10:25 被kds到此一游编辑过
2017-09-30 11:03
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第4楼

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明园坊:含明德公寓、明园公寓、明阳公寓三个高层老大楼。其他为多层无电梯。均价报6+~7W(个人:5.5~6.5W)
优点:
1.地段不差,在香烟厂对面,离地铁步行10分钟内。配套完善。
2.总价不高,300~400W的比较多
缺点:
1.还是没学区,停车位紧张。

本帖子于 2017-09-30 11:09:59 被kds到此一游编辑过
2017-09-30 11:09
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第5楼

leonwuuk

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kds到此一游

硬是要说地段,阳光悦最大的有点江景,滨江大道,不过周边的保利香槟苑二期也卖到8~9W了(高区),一手10W内的话,不算高。


我到是觉得就市区近核心(或者2040中央商务区)老说,东外滩的老破小到反而是有很大潜力的,周边都大拆大建,配套越来越好,底价会被周边的高房价抬高。


这个版块目前参考链家报价,一般无学区的老破小在5~6W均价,有学区的在6.5上下。300W以内还能找到能住人的2室户学区房。(自己住还是可以的,学区,交通,医院,配套等都不差)


特别关注了下这个版块内的老大楼,总价不低,单价5W+~6W5,博大面积低单价的可以多关心一下。但是停车位和绿化基本是没有的。


这个版块合计有5~6个地铁站点,所以基本都算地铁房,但是个人还是建议买兰州路以西的(2040年规划内的)房子。兰州路以东的话只推荐:湄洲路平凉路~滨江百联或者黄兴路长阳路附件的。


保利香槟中区最近已经成交一套1200万的117平,单价10万5,9万在去年年底就有成交了,楼主数据要及时更新。其他的说的还是不错,不过杨浦的动迁效率明显需要加强,平凉西几个街坊动迁,去年就过90%了,到了现在居然还没开始拆,钉子户太多了。


微信截图_20170930110901.png


2017-09-30 11:16
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第7楼

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ps一下:杨浦的教育资源确实比较好。
抛开学区和民办小学不说,早教机构和学而思的点也很多。
2017-09-30 11:17
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第8楼

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第7楼leonwuuk

保利香槟中区最近已经成交一套1200万的117平,单价10万5,9万在去年年底就有成交了,楼主数据要及时更新。其他的说的还是不错,不过杨浦的动迁效率明显需要加强,平凉西几个街坊动迁,去年就过90%了,到了现在居然还没开始拆,钉子户太多了。


微信截图_20170930110901.png


我只说大概的均价,高区景观房或者买家愿意这个不在讨论范围。


保利香槟苑二期小区内部环境不错!但是目前出大门后环境不咋地。(进门欧洲出门非洲)


怀德路那个门出来有新疆烤羊肉,附近有兰州拉面,菜场什么的,后面会说道该小区。

2017-09-30 11:20
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第9楼

leonwuuk

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第9楼kds到此一游

我只说大概的均价,高区景观房或者买家愿意这个不在讨论范围。


保利香槟苑二期小区内部环境不错!但是目前出大门后环境不咋地。(进门欧洲出门非洲)


怀德路那个门出来有新疆烤羊肉,附近有兰州拉面,菜场什么的,后面会说道该小区。

保利问题在于后面的扬州里和怀德里,只要近期能动迁,潜力很大,有人问为啥花10万买保利不买阳光城。我想综合有这么几个因素1、将来开通的18号线平凉路站就在保利门口 2、保利得房率明显高于阳光城,117可做成非常宽敞的3房和小4房,这样算来阳光城139的户型一下子就多了300万3、周边动迁速度保利明显快于阳光城,只要怀德路后面的棚户动迁完毕保利将来面对的全是新商业新小区,而阳光城还需要考虑庙的问题和江浦路公房 3、物业费低,3块对10块,不要说什么都买1000多万房子了,还考虑什么物业费,现实就是很多家庭是置换买家,后期还有贷款需要,剩下的很多人会想着能省则省。


当然如果阳光城能把齐一学区啃下,基本可以无视以上所说几点。怀德路一小实在是菜

2017-09-30 11:43
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第10楼

民工2020

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10年可翻倍吗
2017-09-30 11:55
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第11楼

淘气小白
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第10楼leonwuuk

保利问题在于后面的扬州里和怀德里,只要近期能动迁,潜力很大,有人问为啥花10万买保利不买阳光城。我想综合有这么几个因素1、将来开通的18号线平凉路站就在保利门口 2、保利得房率明显高于阳光城,117可做成非常宽敞的3房和小4房,这样算来阳光城139的户型一下子就多了300万3、周边动迁速度保利明显快于阳光城,只要怀德路后面的棚户动迁完毕保利将来面对的全是新商业新小区,而阳光城还需要考虑庙的问题和江浦路公房 3、物业费低,3块对10块,不要说什么都买1000多万房子了,还考虑什么物业费,现实就是很多家庭是置换买家,后期还有贷款需要,剩下的很多人会想着能省则省。


当然如果阳光城能把齐一学区啃下,基本可以无视以上所说几点。怀德路一小实在是菜

阳光城的问题仅仅是庙 旁边圣骊河滨苑三期在建 福宁路广州路打通 福宁路规划优质学校 南向的厂拆消防局文物保留 杨树浦路拓宽 兰州路劈通 东面未来是绿地公园 兰州路绿化商业慢性道 渔人码头一二期开业 三期和杨树浦路桥隔壁商业都在建 以上所有不包括庙和学校2020前全部完工 18和江浦路隧道两个工程两个楼盘都相同得利 就不提了 未来2040前阳光城还能多一个24优势 不过 这两个盘的价位不在一个档次 属于瞎比较了
我喝水只喝纯净水,牛奶只喝纯牛奶,所以我很单纯……
2017-09-30 12:18
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第12楼

baijialin1989

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其实还是要看政府执行规划的能力如何,就怕规划很好但落实很慢的。
2017-09-30 12:49
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第13楼

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ps:透露几个消息,仅供参考。(当我是瞎说的,不负责任)
这2年,东外滩板块(兰州路以西)基本不会旧改,怀德路扬州路那片平房已经上计划了,但是短期不会动。
2017-09-30 13:44
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第14楼

淘气小白
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第14楼kds到此一游
ps:透露几个消息,仅供参考。(当我是瞎说的,不负责任)
这2年,东外滩板块(兰州路以西)基本不会旧改,怀德路扬州路那片平房已经上计划了,但是短期不会动。
对呀 平凉那么多土地需要消化掉才弄剩下的 不急 接着两年主要是大桥 外加个定海合生毛地
我喝水只喝纯净水,牛奶只喝纯牛奶,所以我很单纯……
2017-09-30 13:50
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第15楼

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吉林路5号:铜牌建筑,一共11户人家,大部分出租掉了,听闻以前是*********某个高管住的,再之前的铜牌上有介绍。网上资料很少。(看不到有报价的,估计有人出你也不会买,现在政策即使你全部拿下也不能改建)
优点:
1.地段
2.独栋,带大花园,停车位足
3.B格高,真正的花园洋房
缺点:
1.老 旧 但外面看不破
2.无物业,貌似没人扫地,花园都是落叶
3.铜牌建筑不可改建,有钱买下自己住可以考虑。
4.小区一部分貌似是违章搭建出租给外地人了
2017-09-30 13:56
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第16楼

lhh1982

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1、杨浦10w的话 不如买新闸路12w的二手了
2017-09-30 14:00
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第17楼

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明园村(推荐):有一切老破小的特点,报价在6.5~8W(个人6.5~7W)
优点:
1.学区对口齐一。而且稳定。公立幼儿园就在小区内。小学步行10分钟。中学应该是惠民。
2.总价低,小三房大概400W不到(两室一厅),装修一下可以住。
3.配套全,周边出来吃喝都有(一般的),去街道医院远点,买菜要走个10分钟。离地铁很近。(12+18号线)
缺点:
1.停车位少,物业管理不行,小区居民素质,小区内绿化还行但是道路路面差
2.房龄老,不好商贷
3.靠长阳路一侧的都有沉降(造地铁的关系)
2017-09-30 14:06
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第18楼

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明园大楼:老大楼,貌似一梯八户。报价6.5+W(个人6W上下)
优点:
1.和明园村一样的地段
缺点:
1.这个对口不是齐一,好像是市东小学
2.其他老大楼的缺点,朝向,一梯多户,无停车位无绿化等等(带一个路口的花坛,完全在小区外)
3.单独一幢,我估计以后毛病多了,维修出钱是个问题。
2017-09-30 14:15
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第19楼

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怀德路866弄-864弄:真正的老破小,从内而外的!目前无报价,我估价在6~6,5W比较合适。
优点:
1.对口齐一
2.地段很好,参考接下去介绍的小区
缺点:
1.真旧,外立面,走进去
2.真破,房子颜色也和别的房子不一样,黑褐色的。。。顶楼还打了很多补丁。。。黑色的
3.小区出口就是垃圾房,旁边在造一个消防站(贴着造的,以后出车时候的酸爽。。。滴滴叭叭呜。。。)
ps:讲真,停车位少,无物业,别人刷墙平改坡,它就渗水打补丁,别人拆了动迁,它就站在那里看着。。。我都觉得它可怜。(2幢中间有块绿地,基本荒芜。。。一股浓浓的悲凉感。。。)
2017-09-30 14:28
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第20楼

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平盛苑(推荐):地段好,房龄相对较新。总价800上下的建议考虑。目前无报价,我估计在8W上下。
优点:
1.学区房
2.双地铁,停车位比较多,绿化还可以、物业一般。
3.位置好,双地铁正上,斜对面公园,对面商务园区,附近在开工也是个商务楼(世界500强入驻)
缺点:
1.只有一幢有电梯,其他都是多层,不适合老年人和婴儿。
2.附近在建消防站,对了有楼上的老破小挡一下
3.人车不分流
ps:适合附近上班的商务人士,或者需要能住人的学区房的人士,不过800W+买这里不如读民办或者去买打一or二师附小的学区房了。不过次次新里这个小区算性价比好的,其他附近的都要差不多价格,但是位置和房龄都不如它。
2017-09-30 14:39
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第21楼

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康阳小区:老破小,里的中坚。报8W+(我估7+W)
优点:
1.学区房,小区后门就是齐一,隔壁是民办幼儿园。
2.位置好。附近配套全(社区医院,买菜都可以),和平盛苑差不多的位置(隔条马陆)
3.依旧是双地铁配公园
缺点:
1.报价太虚,8W买这种老公房,不如买次次新了(总价在500~600区间,尴尬)
2.小区停车位比较紧张,绿化就那样
ps:不知道最近有没有成交的实际价格,8W的均价。。。建议总价在450内,单价7W一下的话,可以考虑。地段是不错的。
2017-09-30 14:48
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第22楼

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霍兰公寓(推荐):好像是1999建成的,该板块老大楼里地段算好的!报价6.5,我估6W-6.5W
优点:
1.地段,参考康阳
2.配套,参考康阳
3.价格:学区的溢价不是很高,个人觉得能找到单价6W的还是值得考虑一下的。
缺点:
1.还是停车位这些
2.有个对手盘,金鹏花园(隔条马路)
3.听说电梯一直坏。。。
ps:适合学区房要能读书还要能住的人(预算500W上下的),若能找到2室一厅,450W的普通住房可以考虑入,可以作为明园村的备选方案。
2017-09-30 14:57
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第23楼

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ps:老大楼的得房率一般都偏低,这个看房的时候要注意些(对比老公房多层)

本帖子于 2017-09-30 15:01:06 被kds到此一游编辑过
2017-09-30 15:00
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第24楼

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霍新小区、霍兰小区:老破小联合体。名字好听,但是实际一点也不兰心蕙质。。。(报6.5~7,我6.5W)

 

优点:

  1. 地段的关系,参考康阳(相隔300米左右)

  2. 总价略低,但是单价又略高。可以参考明园村。

 

缺点:

  1. 老破小有的它都有

 

ps:这个小区适合做明园村的替代(各有千秋),地段上来说出门的兰州路滨河道外加兰馨广场?确实还可以。(附近就有城管中队,找城管用鼻子闻就可以了,城管附近有个味道很大的公共厕所

本帖子于 2017-09-30 15:15:49 被kds到此一游编辑过
2017-09-30 15:14
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第25楼

By_mBS

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赞LZ。保利香槟虽然得房率高,但是房型。。。。
马土豆有点评过东外滩么?没搜到呢,,,方便的话求个链接~~
2017-09-30 15:20
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第26楼

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ps:本帖不讨论二级旧里这种要动迁的房子,城管附近有 兰桂坊 奥(这个是真的有!就叫 兰桂坊,还是繁体字的)

2017-09-30 15:20
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第27楼

kds到此一游

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我主要是讨论小区的外部坏境,和地段配套,值不值得买的问题
而不是讨论,怎么买,买什么房型的具体问题
2017-09-30 15:23
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第28楼

seven2016

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杨浦区重点打造的滨江板块!
2017-09-30 15:32
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第29楼
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