改善性学区房:上海重点学区房兼自住3-4房看房之路 重点闸北大宁,徐汇四大,静安静教院及二中心,古北建青,黄浦上外,浦东联洋、碧云、源深等等

绿衣蓑蓑

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     现在房子已经定好了,正在装修过程中,基本尘埃落定。现在注册一个马甲上来,跟大家分享一下过程,希望大家看在楼主辛苦和善于分享的分上,键盘上留情,不要喷水。同时要说一下,评价某些楼盘都是楼主个人和家人之看法,不免有偏见,若有冒犯,敬请忽略。


     楼主原先是有一套小房子住,地点也不错,本来不太想这么快置换,家人想着到时候会到上海住一起照顾小孩子,就需要小换大,加上国家政策330政策一出,家人也怕涨价,到时候更换不起了,就下定命令尽快看房,同时为了避免今后再进行置换,就一次性到位,目标 3房到4房,预算为900-1000,学区和自住兼得。


     具体看房是从4月初开始,历时一个半月,因为楼主工作是销售性质,平时可以适当地自我安排时间,所以几乎每天都有去看房,区域覆盖了闸北,徐汇,卢湾,静安, 古北,黄浦,浦东等等,不挑区域,目的只为能找到合适的学区兼自住的房子。楼主和楼主老公都是北方人,几乎相关的学区房概念都来自于篱巴,开始看房的范围都在重点的学区房区域:徐汇 四大, 古北建青, 黄浦 上外, 浦东 联洋、碧云、源深等等。

     闸北篇

     说道闸北,楼主功课实在做的太少,只知道高大上的国际大宁板块,看这个区域,是因为家人看到网上说大宁金茂府当时快要开盘,哥哥在北京,很喜欢金茂府在北京建的房子,定要让我认真地去看看。

    金茂府当时首期准备开盘,价格具体未定,说是价格在6万左右,但销售不肯给一个具体的价格,只说首期肯定优惠。看了实地的样板房,觉得95平的很实惠,有一个大致有4-5平方的小书房赠送,就95平的面积做成了三房两厅,设计上很紧凑。要是楼主没有小房子住,肯定愿意下定这个。同时也看了158平的三房,房型格局很普通,就觉得性价比没有95平那么高了,同时一期开盘靠高架,楼主老公睡觉也对声音很敏感,所以有些犹豫,当时没有交认筹金,告诉销售让我考虑考虑。

    大致过了一两个星期,大致4月中旬,我带着老公去实地看了金茂府,老公反应还可以,就是不太甘心花千万买到一个三房,四房191平,我们也买不起,销售也不让看样板房,说191户型本身就没有几套,是预留给内部有关系的人的。所以最后金茂府作罢。


    徐汇篇

    徐汇可看的地方不少,汇师对口的片区,建襄、向阳,高一等等对口的一些楼盘,都是不错的。楼主老公前几年在买小房子的时候,也在汇师区域看过几套房子,隐约就记得大概看的小区有 文定天下苑,泰德苑,颐峰苑等等,反应最好的就是颐峰苑,闹中取静,小而精的一个小区,但是房源很紧俏。


    楼主在网上做了些功课,搜了一些徐汇区里大家比较认可的楼盘,如 莱诗邸,福源汇居,太原邸,东方曼哈顿,襄阳公寓,艺术公寓等等, 让一个辛耕路上的德祐小伙子带我去看。先看了永新城,里面感觉没有什么绿化,酒店式公寓管理,房型也是一般化,物业费非常贵。接着看了莱诗邸,莱诗邸小区看了很喜欢,总体也是比较安静的,看了两套三房,一个靠马路,具体价格我记不太清了, 大概950-980,另外一套不靠马路,价格在1030吧,房型是两北一南,楼主对这个两北一南的房型很难接受啊,现在家里是小两房 一南一北,认为北边的房间潮湿,而且较冷,利用率很低啊,这个北边的房间 让老人住 和 小孩子住,都不合适啊,实在对两北一南的房型很不感冒。中介告诉我,莱诗邸是有两南一北的房子的,但非常少,放出来的就没有,就算有,价格也很贵,在1100以上。福源汇居,中介没有拿到看房的钥匙,当天就没有看成,楼主觉得来都来了,就自己在小区了遛了一圈儿,中间的绿化很精致漂亮,绿化面积也不小,这样格局的绿化就使得楼的坐落就只能一个非常靠南,一个靠北了, 这样让前面的楼有很严重的噪音的骚扰问题,后面一排还可以,但这个小区后面也一直没有合适的房源。


    这段说一个到现在都让我心心念念的一个小区,太原邸。太原邸是辛耕路上的中介推荐我的,说那时有一套性价比不错的,让我去看看,楼主一开始是不感兴趣的,回家做做功课,才明白太原邸是对口建襄小学的明星楼盘,加上地理位置又好,就赶紧让中介约一下看房时间,看房时间中介说一个星期就一次,那个周末就拉着老公一起去了,小区外面很一般,里面是比较精致的,很喜欢,看的那一套是太原邸最里面一栋,楼层应该是15楼吧,房型也不错,看到了两南一北,每个房间大小都可以,厨房最喜欢,这套有两个小缺点就是东南方有一栋塔型办公楼很近,有些遮挡,而且南边有陆家浜路较近,噪音还是不小的。总体上这些缺点都还是可以接受的,就让中介帮我去谈了,了解下来,房东是什么名人,不直接出面,委托给一家律师团队出售,价格1130,一份不少,而且不配合做低,税费,公证费等其他费用需要下家出,拿下来实在价格超出太多,无力承担。但这套房子我和我老公都还觉得不错,后面让中介还继续帮我谈谈,见到了他们律师团队里面的人,还是最后价格就少了5-10万,对楼主来说也是没什么用,前前后后用了大半个月时间,楼主清楚这套房子价格实在太贵,也就想想吧,但还是不想完全放弃,让中介帮我再去谈谈,最后中介反馈 这套房子当时同样有一家香港人看中,价格最后1120卖给了这家香港人。同小区的房子,后面中介又约了一套让我去看,楼主也是 太心水这个小区了, 明知道很贵,但还是硬着头皮去了,这次看的是一套低楼层的, 2楼还是3楼,面积较大,200多平,房型也不错,总价那个时候应该是1100吧,楼层是楼主很不满意的地方,现在楼主是住低楼的,总体还是比较潮的,就不想再住低楼层了,所以这一套也就没有看上。后来 偶尔我上网站查查这个小区,今年涨的也非常快,当时看的时候6.5万,过了三四个月,均价就到了7.9万左右。太原邸小区整体和楼主这次看到其他的小区相比,也是非常很不错的,地理位置加上小区的本身的特点,建议如果家里有米的同学们真的可以考虑,但是要看好采光,小区南高北低,北面一排很容易遮挡。


    徐汇区的东方曼哈顿,名气很大,楼主也想去看看,可能是因为楼主找的中介的原因,他们都告诉我没有合适的,到最后房子都定了,也没去看一次这个小区。对于襄阳公寓和艺术公寓,楼主老公不太喜欢只有一座楼的小区,这样没有小区概念,最后这两个小区的房子也就没看。


    徐汇篇应该到此就结束了,楼主在看徐汇房子的时候,同时也在看其他区域的房子,在本次看房中,也就看了这么多,没有很全面的去考察。

    继续码字,徐汇落掉了一个, 尚汇豪庭,那个时候是开盘前期,三房的样板房已经开放,实地去看了, 小区规划一般,是毛坯交付,房型也普通,对口小学是田林三小 非常一般,不知怎的,总体对这个盘很无感。不过楼主还是想看看这个盘的四房,后面四房的样板房在开放时候,专门跑过一趟,认为边套书房的设计很垃圾,有点儿缩在楼里,采光非常弱, 加上小区的学校和风水问题,也就放弃了。

  

   

    静安篇

    关于静安,好学校不少,但对口不错的小区 大家基本上也是板着数指头也数得过来:静安晶华园, 静安枫景苑,静安豪景等, 楼主就直接奔着这个去了, 在静安晶华楼下找了个德佑中介带我去看。 晶华园小区总结一个字 破,房子太旧了,大厅的一楼很破旧, 楼也比较破,虽然三房那个时候也在预算之内, 但是无法忍受未来要居住在这样的小区,所以看了一次排除掉了。 


    接着让中介带着我去看静安枫景,小区的房子围绕着周边四条路而建,房子有点儿旧,但比晶华园好多了,中间有一片绿化,也有一个小湖,环境很嗲,先看了几套三房, 价格在950-1020吧,小区围路而建,几套都有点儿靠马路, 有一定的噪音,最主要的原因是房型,房型, 还是两北一南, 两北一南! 不能接受,三房放弃。但楼主对这个小区不想放弃,合适小区不多,看上的就更少了。站在小区中间, 看到最好的位置就是主楼位置, 阳光和小区环境一览无余,但房型几乎都为复式,价格不敢想象,同时5号楼位置也是不错,里面的四房,应该是154房型, 两南两北,客厅朝东,看小区花园也不错。 就让中介找好这样的房子,约好去看。 枫景苑是我那个时候选择排名top3的小区,第二次去枫景苑时,154的房型,楼主看到了, 客厅及阳台朝东,四个房间都不大, 但其中两个房间设置的有两个以上窗户, 总体房间光线不错, 显得较为通透,但厅里面,因为朝东,东向及东南都有38楼的高层遮挡,如果选择这个房型, 也就只有高楼层采光好一些。 实地楼主是看到了5楼, 当时有实心出售的有20多楼一套, 有租客也不太方便看。 楼主想着这个应该会不错, 就让中介代我去谈价格了, 顺便看是否可以约到看房, 当时价格是比较高的,1060, 中介反馈 房东让下家完全接受了他这个价格才能看房, 现在一分钱不让,而且想提价。楼主对这样的房东很无语, 房子都不让看, 怎么可能直接接受价格?一边也让中介看其他的楼层的房子,一边也让他们想想办法,让房东让一些。没想到这个房子这样一放也就放个近半个月,里面没有诚心卖的同样的房子出来, 同时这个房东也不是很好搞。中介想尽各种办法,最后是求租客让我看到了房子,采光我发现反而跟5楼相差太多,房东台湾人, 讲究风水,把原本两个房间的窗户的都封掉了只剩一个朝东的窗户,光线很弱, 客厅的采光也并没有因为楼层稍高的原因变得亮堂些,原因是东南方向的楼实在太高,总共38层,离5号楼很近,大致只有10米,几乎完全遮挡了东南采光,看完这个房子后,楼主比较气馁,可选择的小区很少了,担心很可能买不到房子。


     静安豪景是看枫景同时看的, 两个小区是隔壁, 小区格调很安静,楼主和楼主老公现在对这个小区还留有的印象就是房型不怎么方正,看了几套三房, 房型整体狭长式,很不通透,有一个房间和厨房位置像嵌在了楼里,窗户位置也很偏下,没有阳台,层高感觉很低,总体的感觉就很别扭。可能这些房子就适合买给老外吧,像楼主和楼主老公这种比较土气的人实在是看不懂这样房型的优点。



    



本帖子于 2015-12-02 15:39:41 被绿衣蓑蓑编辑过
2015-10-18 11:37
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楼主

绿衣蓑蓑

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又来了, 准备做的事情就要坚持做完,今天写一下古北建青,卢湾黄浦,


古北篇

    古北本次看房重点在对口的建青版块儿,高大上楼盘的聚集地。在几年前也看过其他的古北的区域,天山附近 春天花园,天山河畔,海逸公寓,,,排除资金预算,楼主其中对春天花园的联排感觉不错,密度低,环境很安静,考虑到资金当然就买不起了。 这次古北建青板块儿,围绕着黄金城道,看了瑞士花园,华丽家族,御翠豪庭,,,感觉一个盘比一个盘高档,瑞士花园还在预算之内,980万,高层靠黄金城道步行街的一个三房,各方面都比较满意,其他两个楼盘很高大上, 华丽的大户型、保姆单独电梯和环境是亮点,御翠豪庭的会所配套很人性化是亮点,但这两个预算超出,后面就没有再考虑了。楼主当时是把瑞士花园的那套三房列到备选的名单之列,在后续比较筛选中,总觉得离我们圈子有点儿远,再加上有其他选择,就慢慢PASS了。


卢湾黄浦

    这两个板块放在一个说是因为 我选的中介是同一家,在卢湾马当路上中介小伙子比较积极,这两个区都帮我带看了。同样因为预算问题,我看到可以考虑的楼盘实在不多,看到大家对淡水湾花园的评价还可以,楼主就直奔淡水湾楼下的德祐,让小伙子带看了几套,小区里的绿化还说的过去,最喜欢的是淡水湾大房间里的转角大飘窗,通透性很好,当时在卖的三房但都在低楼层,高楼层房源没有的。有一套166的四房中介小伙子推荐,23楼左右,4月20号左右当时有报价980万,楼主觉得划算,虽然看过的房型 客餐厅朝北,但总体的得房率很高,再加上单价也合适,总体房型朝向就可以忽略了,给中介交了一点意向金,让中介帮我去谈了,那个时候家人对这套房的总体评价不错,我就盯着中介帮我去谈,但因为楼主晚了一步, 在交意向金之前有一客户已经在跟房东去谈了,房东之前在国外,对国内楼市不清楚,总价要的偏低,卖家最后回国,一个星期后那个买家最后以1020成交166的四房, 这套房子从楼主交意向金到中介 再到 买家成交共经历10个工作日,中间因为上一个意向客户比我交的意向金早,因为德祐内部规定,中途我也没见过一次房东,最后他们也就很快的把定金退给了我,大家现在也都可以在链家APP上能找到这一套成交的房源。下来再提一下卢湾的永业公寓,永业公寓的环境很不错,不靠马路的房子很安静,管理也比较规范,唯一的缺点是单价很高, 1000万以内的预算,永业好楼层的三房买不起,预算无法提高,只能放弃。


     黄浦区按照楼主的在篱笆网上总结下来的,重点就看了两个楼盘,一个是耀江花园,一个是回应中介的热情,硬着头皮看了能看到江景的海琪园,还顺带看了周边的一个小区,上海滩花园。耀江花园对口黄浦上外,小区环境也很幽静,小区的楼层高,楼间距比较窄,能看到的江景的都在楼盘的北边一排,没有出来的房源,而且比较贵,当时看了后排的几套,总体感觉还是有点儿压抑,而且楼主老公认为离西藏南路隧道太近,噪音比较大,后面就没有在考虑,到现在楼主有点儿小后悔,后悔当时对这个版块的研究不深入,后面耀江花园因为政府的后世博时代的规划房价上涨迅猛,当时的价格5.8万到现在8万每平米,今年算是涨是非常靠前的一个楼盘了。海琪园不做重点,海琪园的优点是部分房源能看到陆家嘴,但小区没有绿化,而且小区有点儿太过旧了,小区里停车非常紧张。


 


本帖子于 2015-11-04 19:00:09 被绿衣蓑蓑编辑过
2015-10-18 11:38
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第1楼

绿衣蓑蓑

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此楼层留给楼主定在的浦东板块。下次抽空码字。


浦东联洋篇


    感谢大家的关注,前几周一直在忙装修的事情,老公又出差去了国外,没有及时继续补充完整。下面是我们看的浦东篇。浦东适合居住的次新学区房的最大特点是比较集中,主要分布在洋泾源深(福外,明珠,六师附小),碧云(上实东校),联洋(进才实验)和杨东(浦明师范)四个片区(明珠三林校区除外)。楼主和老公第一个看的是联洋。说起联洋大家一定不陌生,这是浦东开发时期第一个大型国际社区,整体房型比较正气,而且房龄大多在10年以内,依靠世纪公园,居住环境整体比较好,但是联洋的整体密度比较大,公共交通(地铁)比较少,13年初楼主和老公去朋友家做客,晚上回家时等了半个小时(当时还米有滴滴)才打到一辆车的经历记忆犹新。联洋主要对口的学校是进才实验小学,相对浦西的学校比较新,而且学生素质整体比较高,在浦东是第二梯队的前几名,联洋居住环境最好的小区属水清木华和仁恒河滨城,楼主主要看了水清,仁恒,九城这三个楼盘。


    先说说水清,水清属于立体式绿化,楼层在4楼以下的采光就很差了,有人说水清的阴气比较重,大概就是基于这个原因吧! 浦东立体式绿化比较好的还有一个是上海绿城,等下再介绍。楼主当时看的时候,水清均价在5.3万左右,出来卖的中心位置以220平四房和160多平的三房为主,价格三房在800-900万,而且三房多是靠芳甸路的,四房在1000-1200万左右.看了一下中心位置的几套220平的四房,户型比较方正,客厅很大,但是房东心里预期比较高,1200万不还价,并且这些房子当时的买入价在200多万,税费相当的高,后来德佑的中介小王推荐了一套水清靠东门的高区196平四房,三南一北,北边房间较小,客厅主要朝东,南边仍有窗户,整个户型采光及位置优势特别明显, 但劣势也明显,就是房屋中间有一暗卫,老公一直喜欢这个小区,当时老公一下子就看中了,总体上这一套我觉得整体也不错,房东要价1030万,而且比较诚心卖,立马就让中介约房东见面,结果问了下房东买入价比较低,考虑到税费比较高,那个时候因为刚开始看,楼主和老公心态还没那么着急,就想压下房东的价格,给开到960万,房东阿姨的底线是980万,而且要钱特别急,希望在一个月内全款付清,考虑到楼主的房子还要置换,无奈被迫放弃,后来只过了一个星期,听说这套房子被一位浦西的买家以1030的价格买下了,而且是一次性付款,不得不说4月中旬就感觉到楼市的火热氛围了。错过了这套房子,楼主和老公又看了九城二期的几套房子,感觉九城的质量和物业相对差一些,有一两套觉得还行,但不知怎么就对这个小区无感。


    再说说仁恒,仁恒确实是联洋这边无论物业还是绿化做的最好的一个小区,楼主和老公13年的时候就看过仁恒,特别喜欢他的绿化和物业管理。可惜仁恒当时在售的价位在800-1200万的房子绝大多数都靠近罗山路高架,走在小区里都能感受到嗡鸣声,同时高层的噪音更明显,还有个问题就是仁恒的得房率比较低,大概只有70%左右,150多平的三房有个小房间基本住不了人,实在有些浪费,当时有套190平的四房作为备选,后来老公看了一下觉得有些吵,只得最终放弃。最后我们放弃联洋主要还是学区的问题,相比而言,进才实验在浦东相对来说属于第二梯队学区,最好的几个学校还是集中在洋泾源深那边。看联洋的同时楼主和老公也重点在看其他区域,由于楼主老公有亲戚住在上海绿城,极力向老公推荐杨东的房子,老公拉着我就去杨东看房了。



本帖子于 2015-11-29 21:01:20 被绿衣蓑蓑编辑过
2015-10-18 11:39
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EMS1997

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这个承受能力没必要去捞高总价学区房,买个区域内面积适中今后好转手的学区房挂户口出租,再买周边非学区新建楼盘自住就可以,无论居住品质还是升值幅度都不必买高品质学区房差。比如1100万预算可以350万左右挂户口+750万左右两房。
2015-10-18 12:19
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第3楼

笑盈盈菲

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等待楼主发贴,主要想听听卢湾的房子
2015-10-18 12:31
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第4楼

半生不熟女

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预算好高啊,不过看看蛮有劲的。
2015-10-18 12:39
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小猴子的家

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楼主看房范围好大,真心佩服,写得也很好请继续
2015-10-18 13:23
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第6楼

经承业

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这个承受能力没必要去捞高总价学区房,买个区域内面积适中今后好转手的学区房挂户口出租,再买周边非学区新建楼盘自住就可以,无论居住品质还是升值幅度都不必买高品质学区房差。比如1100万预算可以350万左右挂户口+750万左右两房。
2015-10-18 17:27
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第8楼

周家老三

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回头看看2个月之前的房价 虐心呀!如果上天给我一次重来的机会!!! 这套房子我要了!!!
2015-10-18 20:15
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第9楼

Cayman_wangyb

注册日期:2014-04-27

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楼主总结的蛮好,文笔也不错,期待你的更新啊!
2015-10-18 22:47
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第10楼

别涵衍

注册日期:2015-10-15

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这个承受能力没必要去捞高总价学区房,买个区域内面积适中今后好转手的学区房挂户口出租,再买周边非学区新建楼盘自住就可以,无论居住品质还是升值幅度都不必买高品质学区房差。比如1100万预算可以350万左右挂户口+750万左右两房。
2015-10-18 22:52
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第11楼

melodywu1983

注册日期:2006-12-04

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确实是心得体验,mark有参考意义,徐汇静安很多房子都老了,所以金茂能卖那么贵那么火也是有原因的
我的巴厘岛风情之家〜〜〜〜我的mini车车改装拉
2015-10-18 22:58
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第12楼

绿衣蓑蓑

注册日期:2015-10-18

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    我看到有几位朋友回复,分两套的方案,我想说的是 对于只能买一套房子的家庭来说是否可行??同时我去考虑两套的房子,不仍然是在挤学区房的队伍,和我现在直接去找大一点的学区房,性质上应该差别不大吧,还有750万的两房对于有小孩子的家庭来说还是会比较小,总体上不是很合适。你说如果在学区的基础上可以兼顾自住的环境,这样又何乐而不为呢? 

    楼主分享这次买房心得,不在乎大家怎么说,目的只是想给一个后面买房同志的一个参考和借鉴。

2015-10-18 23:08
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第13楼

jurassicmoon

注册日期:2008-05-20

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好帖收藏了
2015-10-18 23:41
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第14楼

邱博延

注册日期:2015-10-16

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这个承受能力没必要去捞高总价学区房,买个区域内面积适中今后好转手的学区房挂户口出租,再买周边非学区新建楼盘自住就可以,无论居住品质还是升值幅度都不必买高品质学区房差。比如1100万预算可以350万左右挂户口+750万左右两房。
2015-10-18 23:42
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第15楼

emilieniu

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mark

2015-10-19 10:42
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第16楼

穿马甲的ys

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mark
2015-10-19 10:52
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第17楼

热爱生活520

注册日期:2014-08-30

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内环次新价格真贵!这么贵还这么多人能买得起。感觉以后内环、中环内的商品次新会越来越贵!
2015-10-19 11:16
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第18楼

热爱生活520

注册日期:2014-08-30

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第13楼绿衣蓑蓑

    我看到有几位朋友回复,分两套的方案,我想说的是 对于只能买一套房子的家庭来说是否可行??同时我去考虑两套的房子,不仍然是在挤学区房的队伍,和我现在直接去找大一点的学区房,性质上应该差别不大吧,还有750万的两房对于有小孩子的家庭来说还是会比较小,总体上不是很合适。你说如果在学区的基础上可以兼顾自住的环境,这样又何乐而不为呢? 

    楼主分享这次买房心得,不在乎大家怎么说,目的只是想给一个后面买房同志的一个参考和借鉴。


能承受的话,肯定一套大三房次新学区最好了。 挂户口的话,上学距离远,小学都是7点半或者8点前都必须入校了,这样孩子上学太遭罪了。接送也麻烦。

2015-10-19 11:19
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第19楼

大王叫我来寻房

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mark

2015-10-19 11:56
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第20楼

马土豆

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好文Mark
2015-10-19 11:59
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第21楼

wym986

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2015-10-19 12:52
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第22楼

hibird

注册日期:2008-06-08

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第13楼绿衣蓑蓑

    我看到有几位朋友回复,分两套的方案,我想说的是 对于只能买一套房子的家庭来说是否可行??同时我去考虑两套的房子,不仍然是在挤学区房的队伍,和我现在直接去找大一点的学区房,性质上应该差别不大吧,还有750万的两房对于有小孩子的家庭来说还是会比较小,总体上不是很合适。你说如果在学区的基础上可以兼顾自住的环境,这样又何乐而不为呢? 

    楼主分享这次买房心得,不在乎大家怎么说,目的只是想给一个后面买房同志的一个参考和借鉴。


主要是多个方案选择也多一些
2015-10-19 14:14
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第24楼

有且只有

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2015-10-20 17:34
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第25楼

Cayman_wangyb

注册日期:2014-04-27

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楼主终于更新了,等了好久啊!
2015-11-04 19:05
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第26楼

小猴子的家

注册日期:2015-06-23

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楼主看来买在浦东了,期待浦东篇
2015-11-04 20:22
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第27楼

gracelei

注册日期:2007-08-21

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lz不要太监了啊
2015-11-05 09:51
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第28楼

elyn-lin

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mark 一下,和lz同样情况,目前住在张江,(ˇˍˇ) 想~换一个大一点的房子适合一家老小一起住。最好四房。最后lz定在哪儿了?
2015-11-25 11:18
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第29楼
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