一个住在黄浦的上海人2014年的二手房看房感受

btandylau

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(LZ在LIBA论坛的第二篇长贴已经发出,探讨剩女现象的,有兴趣的朋友们可以看看https://www.libaclub.com/t_49_8735714_1.htm


LZ虽然年纪不大,三十出头而已,但对房地产还是相对算比较懂额,曾经在2002下半年(购房发票日期为03年上半年)以78万买进黄浦世博区域上外学区两房(当时对世博会前景看好,现在估价要550万左右)作为婚房,2006下半年分别以160万与170万买进两套静安中凯城市之光商品房小户型用来投资,2009年以370万卖掉160万买进的这套中凯。到了2014年,手头已经比较宽舒了,所以准备乘行情胶着的时候选一套,这样可以顺便把已经住了超过十年的黄浦两房重新装修一下。


既然是普通上海人,那么浦江以东和苏州河以北自然是不考虑的,而且已经住在黄浦,所以看房目标集中在卢湾、静安、徐汇、长宁这几处。


一、卢湾。

卢湾区比较顶级的地段基本在建国路以北,建国路以南与以北的档次差距比较明显。


卢湾顶级地段实在太贵,相对来讲南北高架东面的翠湖天地雅苑和淮海晶华算是预算可以接受的,但是淮海晶华旁边紧贴着医院,小区感觉缺乏一种令人放松的感觉,得房率感觉也算普通,优点是外立面有未来感与科技感。翠湖天地雅苑离唐家湾菜场再拉开点距离就好了,但是小区优雅,车位足够,物业看似管理到位,唯一的不确定之处是小区整体层数低矮,而复兴路以南正对面是一正在施工的工地,可能会是翠湖后期楼盘,想想现在市中心土地的稀缺性,很难想象以后正南面万一造出超高层的话对小区采光的影响。


二、静安。

静安优质楼盘不少,地段在新闸路以南的都算是不错的区域。


中凯本来就比较了解,市中心超级人工大湖,先进的设计理念(墙体隔热,整体供热水,整体中央空调,层高好,房型佳),车位不少(受益于小房型多),极优质的周边配套,外国人多,但有个突出问题,可能由于物业管理费比较低的关系,感觉小区开始向略有陈旧的方向发展,变化速度偏快,感觉会在一定程度上影响未来的保值,本人作为业主非常希望物业费能够涨到5元以上,对陈旧部分施工来保障楼盘水准。


国际丽都城虽然离闸北的直线距离比较近,但感觉还算可以,小区绿化很有居家感,周边有雕塑公园,吃饭逛马路都算方便,但是有两个硬伤,一是停车位紧张,配比40%简直不能算高档楼盘,二是自然博物馆未来将会带来恐怖的人流,无论人流如何构成,人多总归是高档住宅的反义词。


静安枫景曾经在06年买房时考察过,当时印象好得不得了,清静,大气,尤其是会所,恒温泳池灵啊,要不是得房率感觉太低,差点就选这里了,但8年后再来,发觉小区变旧了太多,围墙有些部分还被喷上了****电话……常德路从小马路拓宽成了主干道,会所竟然有经营方了,不是免费对业主开放了,再加上得房率低,公共部分是新加坡式的简单涂料加瓷砖,旧得很快,实在是感觉蛮失望的。


吴江路美食街石门路以西的改造感觉就是为了配合建设静安四季这个楼盘的,作为比中凯更新的楼盘,看了却觉得还没中凯气势的一半,美食街的人流不谈了,小区的门口竟然就有新疆朋友在卖蜜饯和切糕,尽管切糕这种高档货也不是一般人消费得起的,但新疆朋友英俊潇洒的身影挡在小区不锈钢标牌前这一点就可以直接PASS,而小区面积实在袖珍,严重怀疑容积率超过6,车位就不要指望了,另外该楼盘以偏小紧凑的房型为主,看阳台就觉得开发商属于小家巴气的类型。


至于镇宁路静安段,感觉氛围不如延安路以南的长宁段,就不多讲了。


三、徐汇。

徐汇地段分层就像鸡尾酒,好地方属于全上海顶级,戆地方感觉就是下只角,基本上肇嘉浜路虹桥路以北地铁4号线以东属于优级区域。


徐家汇的名仕苑,照理说这地方不像东方曼哈顿,地理位置来看应该是属于闹中取静的,但实际看房发觉交大就是导致广元路档次降低的元凶,商业配套基本以低价服务大学生为主,而且相当杂乱。但名仕苑本身倒是散发出极为高雅的气质,物业费9元,小区处处透着精致,大堂富丽堂皇,保安清清爽爽,楼道崭新的程度根本看不出这是个99年的楼盘。明显的缺点是房型,得房率,车位(车位其实蛮多,但车子据保安爷叔讲更多,已经停不下了,目测基本都是高档车),景观阻挡会比较明显(港汇与港汇西侧工地)。


汇贤居因为超高层的关系还是小有名气的,远看很嚣张,进去发觉小区其实也不大,旁边的金苑和亦园共同提升了这块地方的档次(实际从复兴西路沿着乌鲁木齐路往北走感觉并不是太好,老小区多,有比较乱的感觉,但一到安福路这里感觉就好起来了),大堂进门处狭小,进去倒有种豁然开朗的感觉,不过作为高档超高层,设计的电梯明显偏小,怀疑5尺床垫也塞不进,层高感觉也比较一般,房型似乎属于改良型蝶式,比老蝶式好不少的样子。地理位置相当优越,但楼盘离华山医院太近是硬伤。


徐汇一品苑属于整个看房过程中地段与周边档次最高的小区了,地理位置属于三区交界(徐汇长宁静安),楼下就是话剧艺术中心,武康路华山路就在面前,路上走的貌似三分之一是白种人,小店风格高雅,武康路菜场大概是全上海氛围最嗲的菜场了,但是这个小区自身水准比较普通,不属于高档楼盘。


东方巴黎看似处于优级地段,但周边环境喧闹无比,小区大门口竟然就有地铁站(LZ认为郊区房才需要地铁在家门口,高档的房子需要与地铁拉开一定的距离,这就和远离长途汽车站与火车站是一个道理),物业管理也没看出亮点,大堂与公共区域比较破败,实在难当高档之名,与同年代的名仕苑相比简直一天一地。


四、长宁。

长宁的地段好坏划分比较复杂,不是完全以从外向内的方式确定档次,别墅区域相对其他中心区比较广,基本上非别墅类的顶级地段位于兴国宾馆周边区域及淮海路新华路交界区域。


嘉里华庭,东方剑桥,红丁香,东方雅苑都是一个区域的,算是长宁最好的非别墅地段,幽静而高深,LZ在长宁主要就看了这几个靠近丁香花园的房子。


东方剑桥大堂与公共部位装修高档,物业保养较好,带有对外营业的威尔士健身会所,但车位悲催,房型种类极多,层高实在一般;


东方雅苑外观档次与内部档次完全不成正比,房型一般,车位可以;


红丁香地理位置、房型、小区、物业、大堂等综合来看都是不错的,但小区进口不正气,不但像条阴暗弄堂,旁边就是区域内唯一一家超市(联华,估计是上海地段最好的联华超市了,收银员是上海小妹,可惜算数不大好,买听咖啡竟然算错价钿),门口挂着打折信息,严重影响档次;


嘉里华庭属于该区域标杆楼盘了,看房进入小区,感觉除了物业人员至少有一半是外国人,这点与其他几只楼盘有明显区别,原因不太清楚,但会所仅对内营业这点可能是原因之一,会所规模与装修也算相当不错的。作为02年的房子,嘉里属于保养得相当好的,大堂和公共区域感觉相当新,LZ的感觉是比看的房子内部更新,外立面看丝毫无涂抹防水层的痕迹,证明房子建造质量过关,前排超过一半的房子可以俯瞰整个北徐汇的景观是其最大优点,另外房子的层高、得房率、车位三高也是突出的优点。缺点的话一是小区不够大,感觉绿化太单薄;二是房型结构比较普通,风格属于新版蝶式。



总结就写到这里,最后LZ还是在14年10月买下了一套嘉里华庭,产证已经拿到,但银行贷款还没放给卖家,保佑一切顺利!



后记:


今天午后(15年1月9日)贷款已放至卖家,保佑起到了效果,感谢论坛各位的支持!


不过第一次论坛发贴(LZ不是马甲也没有马甲),深感我们一些上海人观察力真的很细腻,但也许是由于观察力过于细腻,专注于意义不大的小细节,反而容易忽略掉一些有营养的东西,LZ不得不两次自证(184楼产证,285楼购房发票),也许之后还会有朋友说照片是假的或者产证、发票系伪造,那LZ可真是不知如何证明了。但LZ想说,既然大家都是上海人,就该有一种作为上海人的骄傲,眼光与胸襟就该有顶级城市人的样子不是么?


最后再次谢谢大家的支持!

本帖子于 2015-01-13 10:08:32 被btandylau编辑过

ferryme

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写得不错
想问问,陕西南路地铁站附近,800-900w预算三房的话,哪个小区比较合适?自住

杨杨杨4039

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我记得富民路上也有一家联华超市,地段不比镇宁路差
2015-01-07 16:19
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第2楼

我是大卫

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一看lz就是高大上。都是优质楼盘。
2015-01-07 16:30
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第3楼

sliaa

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你举出的所有楼盘里,翠湖的房价是最被低估的~~
2015-01-07 16:35
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第4楼

sliaa

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嘉里华庭容积率目测比翠湖高一倍,高密度高层盘和中密度小高层盘可比性也不够强,罗氏00年规划翠湖1期和新天地商圈时真心是下了心血的,翠湖排掉两栋不外卖的独栋别墅,公寓部分实际容积率只有2.8,8万不到的单价租金回报率3.4.别的真心不用·不多说了
2015-01-07 16:43
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第5楼

webvampier

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第1楼ferryme
写得不错
想问问,陕西南路地铁站附近,800-900w预算三房的话,哪个小区比较合适?自住

霞飞苑最近,明园也不远,要么步高苑,基本大概就这三个稍微新点又能在这个价位里的吧。

不过说老实话房型都不怎么样,但是也不能说太差。不过如果你住的人多,这3个小区的三房结构我觉得是不适合超过3个人长期的。

2015-01-07 16:49
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第6楼

ccss9018

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作为地产划胖教学贴学习学习,LZ有钱人。。
有没有苏州河以北的优质楼盘看房记录。。最近在关注
2015-01-07 16:52
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第7楼

elinotzhang

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02年你就有78w 你才20出头 额滴神。。。。。
2015-01-07 17:34
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第8楼

maren_lu

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我也想说,本人80后,同30出头.
02年可是在大学里几百块过一个月的时光啊.楼主有78w买房......
02年78w是一个什么概念
2015-01-07 17:41
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第10楼

webvampier

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第10楼maren_lu
我也想说,本人80后,同30出头.
02年可是在大学里几百块过一个月的时光啊.楼主有78w买房......
02年78w是一个什么概念

02年78w,我能理解。95年左右希尔顿里第一家zegna店员的工资就有5000了。90年代上海已经有相当高收入群体了。那时候的房地产商分红也已经很厉害了。

牛的是94年之前以1480美金买房的那种人,先不说价钱,要知道90年代初80年代末上海的金融管制还是很严格的,家里就有人钱从深圳转不进上海。另外03-04年正好汇率改革,这时候用美金买绝对牛逼。

2015-01-07 17:53
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第12楼

elinotzhang

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第12楼webvampier

02年78w,我能理解。95年左右希尔顿里第一家zegna店员的工资就有5000了。90年代上海已经有相当高收入群体了。那时候的房地产商分红也已经很厉害了。

牛的是94年之前以1480美金买房的那种人,先不说价钱,要知道90年代初80年代末上海的金融管制还是很严格的,家里就有人钱从深圳转不进上海。另外03-04年正好汇率改革,这时候用美金买绝对牛逼。

我们说的是楼主的年龄,20出头如何捞第一桶金,着实羡慕。

2015-01-07 18:01
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第13楼

webvampier

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第13楼elinotzhang

我们说的是楼主的年龄,20出头如何捞第一桶金,着实羡慕。

这种东西基本是靠家底的。也很好理解。他说了自己赚了78w了?而且那个时候按揭8成可以。

只是觉得lz结婚的好早哈,我们应该年龄差不多。

本帖子于 2015-01-07 18:07:59 被webvampier编辑过
2015-01-07 18:04
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第14楼

maifang123456

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楼主有钱人,年轻有为,膜拜大户。
2015-01-07 18:08
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第16楼

webvampier

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第5楼sliaa
嘉里华庭容积率目测比翠湖高一倍,高密度高层盘和中密度小高层盘可比性也不够强,罗氏00年规划翠湖1期和新天地商圈时真心是下了心血的,翠湖排掉两栋不外卖的独栋别墅,公寓部分实际容积率只有2.8,8万不到的单价租金回报率3.4.别的真心不用·不多说了

以后我来写个卢湾,徐汇,长宁,18层以下,美金房。以现在的眼光看,涨幅有限,2-4倍最多,但是以当时买的价格现在看又不是太贵。

本帖子于 2015-01-07 18:17:53 被webvampier编辑过
2015-01-07 18:15
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第17楼

jason_djs

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LZ 02年买的黄浦世博滨江又对口的上外附小的应该是白玉兰家园吧? 白玉兰2房现在能估到550? 耀江2房才能估到550吧,白玉兰500最多了。
2015-01-07 18:26
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第18楼

jason_djs

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第17楼webvampier

以后我来写个卢湾,徐汇,长宁,18层以下,美金房。以现在的眼光看,涨幅有限,2-4倍最多,但是以当时买的价格现在看又不是太贵。

美金房,也就衡山路41号这种香港开发商开发的比较早的房子,涨幅真的很一般,不过这种涨幅总归比梧桐花园大了。

2015-01-07 18:34
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第19楼

********st

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好奇楼主怎么做到不限购的
2015-01-07 19:54
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第20楼

sliaa

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第17楼webvampier

以后我来写个卢湾,徐汇,长宁,18层以下,美金房。以现在的眼光看,涨幅有限,2-4倍最多,但是以当时买的价格现在看又不是太贵。

东方剑桥和仁恒滨江算不算

2015-01-07 20:29
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第22楼

webvampier

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第22楼sliaa

东方剑桥和仁恒滨江算不算

肯定不算,从外观看,东方剑桥也不错哈。


我是从我的角度出发,因为有过这类房子的2次经历,一个00年爸妈,到现在4倍不到,一个06年帮我购置,翻倍估计都没到哈。

2015-01-07 20:39
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第24楼

sliaa

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第24楼webvampier

肯定不算,从外观看,东方剑桥也不错哈。


我是从我的角度出发,因为有过这类房子的2次经历,一个00年爸妈,到现在4倍不到,一个06年帮我购置,翻倍估计都没到哈。

这两盘也是以美金发售的

2015-01-07 21:20
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第25楼

sliaa

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第24楼webvampier

肯定不算,从外观看,东方剑桥也不错哈。


我是从我的角度出发,因为有过这类房子的2次经历,一个00年爸妈,到现在4倍不到,一个06年帮我购置,翻倍估计都没到哈。

06年翻倍没到。。。。 说明是好盘

2015-01-07 21:20
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第26楼

webvampier

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第25楼sliaa

这两盘也是以美金发售的

人民币,东方剑桥00年左右开盘的吧?印象是在万元左右。可能也收美金吧,和我说的不一样。

本帖子于 2015-01-07 21:23:32 被webvampier编辑过
2015-01-07 21:23
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第27楼

webvampier

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第26楼sliaa

06年翻倍没到。。。。 说明是好盘

我说的是早先3000美金左右后来6000美金左右那种。当然有些更早些1千多美金的那种盘那种确实落伍了。

本帖子于 2015-01-07 21:26:36 被webvampier编辑过
2015-01-07 21:24
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第28楼

btandylau

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第1楼ferryme
写得不错
想问问,陕西南路地铁站附近,800-900w预算三房的话,哪个小区比较合适?自住

这里正好是卢湾、静安、徐汇三区交界的地方,其中陕西路以东的卢湾部分最高档,但是像凯德茂名,盛大兰馨都太贵,紫勋雍邸面积太大也超过侬预算了;徐汇部分相对实惠,但是房子去看了就晓得比较一般,徐汇嘉丽苑、东方巴黎算是离地铁比较近的,明园世纪城这块感觉像上只角里的下只角,不推荐。

2015-01-08 09:49
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第29楼
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