上海购买二手房交易答疑释惑贴

ijumper

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mark
2022-08-12 21:57  上海
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第30楼

猪猪的快乐1

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绿皮的成交价与房东挂牌价通常差多少?10%有木有?
2022-08-12 22:32  上海
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第31楼

uncle20

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第31楼猪猪的快乐1
绿皮的成交价与房东挂牌价通常差多少?10%有木有?

其实这个真是因人而异,主要取决与卖方和买方的心态,大多数还是能议价的,以松江新城400万挂牌价的房子为例,有的可能可以议价在20万左右,有的可能只能议价5万左右,不一定的;

也有挂牌的业主,别墅挂牌1260万,事先就告知中介,几乎不能议价,最终谈判价格是1255万的。

所以关键是双方的心态。

做人善良有趣,做事耐心靠谱
2022-08-13 09:23  上海
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第32楼

uncle20

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房产税最新计算公式?
答:应缴房产税=(家庭名下原有住房面积一家庭优惠面积+家庭新购住房面积)x新购住房税务核定单价÷1.05x70%x(0.4%或0.6%)。
(①所购住房单价≤81948元,房产税税率为0.4%
②所购住房单价>81948元,房产税税率为0.6%)
做人善良有趣,做事耐心靠谱
2022-08-13 09:25  上海
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第33楼

felix_gu

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链家的佣金必须在签定金合同就要付了吗?
2022-08-13 21:15  上海
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第34楼

全款求购

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链家员工私生活乱吗

Zhou123445

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第21楼uncle20

您说的核验价应该是指交易中心在核定交税的时候,定的“税务核验价”吧,因为很多人容易把跟缴税相关的“税务核验价”和银行贷款审批的三价取低中的“涉税评估价”混淆;

税务核验价我也不知道多久会变一次,说白了,这个是一个黑盒子:就是你输入小区、输入房屋的物业地址,但是交易中心在这个黑盒子里面怎么给你输出的“税务核验价”,这个过程的算法具体没人知道的。

所以绿皮内部,会记录各个小区的历史的“税务核验价”,采用近期的成交历史记录,作为未来该小区房源成交计算税费的依据。

税务核验价和渉评估价是一个价格吗,感觉上都是交易中心给的最低价,好像没区别啊
2022-08-14 10:20  上海
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第36楼

uncle20

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第34楼felix_gu
链家的佣金必须在签定金合同就要付了吗?

一般来说两个时间节点收佣金:一个就是签订定金合同时,一个就是签订网签合同时。

做人善良有趣,做事耐心靠谱
2022-08-14 10:58  上海
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第37楼

uncle20

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第35楼全款求购
链家员工私生活乱吗

不乱的。

链家大部分是一些年轻人,而且是外地的单身年轻人为主,大家在一起的时间,比和家人的时间还长,有时候内部存在谈恋爱的情况,按照规定是要跟公司披露报备即可,因为怕有利益相关的工作事宜,公司需要避嫌。

做人善良有趣,做事耐心靠谱
2022-08-14 11:00  上海
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第38楼

uncle20

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第36楼Zhou123445
税务核验价和渉评估价是一个价格吗,感觉上都是交易中心给的最低价,好像没区别啊

不是一个价格,两者没有直接关联。

税务核验价是交税时候用到的,涉税评估价是银行审批贷款时候,由交易中心给到银行的“涉税评估价”,这个“涉税评估价”就是通俗说的“三价取低”中的三价之一,其他两价是“银行评估价”、“合同成交价”。

做人善良有趣,做事耐心靠谱
2022-08-14 11:02  上海
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第39楼

felix_gu

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现在门店说公司规定签定金合同就要付佣 这种能和门店谈吗?就怕收了钱不办事了

鹅蛋超人

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为什么重新开贴?
2022-08-14 11:22  上海
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第41楼

evercx

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找你买房中介费能有优惠吗?能的话加个v细聊
2022-08-14 11:35  上海
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第42楼

uncle20

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第40楼felix_gu
现在门店说公司规定签定金合同就要付佣 这种能和门店谈吗?就怕收了钱不办事了

放心,如果是绿皮的话,定金合同时候交纳定金问题也不大的。

如果谈,也只能谈到网签合同时候缴纳也是有可能的,但是再拖基本就不太可能了。


教你一招,如果后期不办事,你可以投诉绿皮总部,经纪人水平有高有低,但是绿皮招牌还在,而且绿皮倡导“有理也要让三分”,即使模糊的承诺,都会给你妥善解决,更不用说,明确的书面承诺。

做人善良有趣,做事耐心靠谱
2022-08-14 11:42  上海
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第43楼

uncle20

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第41楼鹅蛋超人
为什么重新开贴?

之前被管理员删帖了......

可能是涉及到指名道姓或者隐私泄露了。

所以大家尽量使用“绿皮”称号吧

做人善良有趣,做事耐心靠谱
2022-08-14 11:43  上海
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第44楼

uncle20

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第42楼evercx
找你买房中介费能有优惠吗?能的话加个v细聊

说实话,绿皮较难谈的,因为要流程审批,而且要师出有名。

可以私聊我,争取试试,不成也交个朋友

做人善良有趣,做事耐心靠谱
2022-08-14 11:44  上海
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第45楼

evercx

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第45楼uncle20

说实话,绿皮较难谈的,因为要流程审批,而且要师出有名。

可以私聊我,争取试试,不成也交个朋友

私我个wx号吧
2022-08-14 11:49  上海
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第46楼

felix_gu

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第43楼uncle20

放心,如果是绿皮的话,定金合同时候交纳定金问题也不大的。

如果谈,也只能谈到网签合同时候缴纳也是有可能的,但是再拖基本就不太可能了。


教你一招,如果后期不办事,你可以投诉绿皮总部,经纪人水平有高有低,但是绿皮招牌还在,而且绿皮倡导“有理也要让三分”,即使模糊的承诺,都会给你妥善解决,更不用说,明确的书面承诺。

谢谢楼主的热心解答
2022-08-14 11:52  上海
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第47楼

路边一头牛

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涉税评估价现在一般是合同价的多少%
现在首房首贷需要现金远远大于35%可咋办呀?
2022-08-14 12:11  上海
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第48楼

uncle20

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第48楼路边一头牛
涉税评估价现在一般是合同价的多少%
现在首房首贷需要现金远远大于35%可咋办呀?

您好,以我熟悉的松江区为例,给你部分小区的涉税评估价和实际成交总价的占比表格你看下,5-9折不等呀,大部分在8这左右吧。

可以找熟悉您要购买小区的周边的链家经纪人咨询,他们一般知道这个小区的“涉税评估价”。

说白了,这也是ZF调控房产市场的微调工具之一,所以,只能按照市场行情办理。

涉税评估价.png

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2022-08-14 12:22  上海
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第49楼

uncle20

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第46楼evercx
私我个wx号吧

已私

2022-08-14 12:23  上海
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第50楼

uncle20

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问:客户在外地有一套产权住房商业贷款在还款中,上海买房需要贷款,外地的商业贷款需要结清吗?
不需要。
在还的商业贷款不需要结清,但是会算作贷款记录,再次贷款商贷是二套,并且会算作负债,本次贷款的收入证明需要覆盖名下的所有负债(包括未结清的商贷月供)。
做人善良有趣,做事耐心靠谱
2022-08-14 12:35  上海
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第51楼

l***d

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1600w包税费,新上海人第一套房,程序员行业,一般选哪里比较合适?lz私我个微信,最近在开始看了。
2022-08-14 14:29  上海
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第52楼

uncle20

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第52楼l***d
1600w包税费,新上海人第一套房,程序员行业,一般选哪里比较合适?lz私我个微信,最近在开始看了。

好的,已私

做人善良有趣,做事耐心靠谱
2022-08-14 17:20  上海
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第53楼

uncle20

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申请房产税免征,增加同住人需要满足哪些条件?
问:申请同住人减免房产税的条件:
(1)同住人为申请人的父母或成年子女;
(2)同住人为上海户籍;
(3)同住人家庭在沪无任何住房类产权用房
(4)同住人和申请人的户口须在同一户口簿或者在申请人的产权房/新购住房内,申请同住人可以享受人均60平方米的房产税减免。
做人善良有趣,做事耐心靠谱
2022-08-15 09:10  上海
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第54楼

uncle20

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客户本人公积金在上海正常缴纳,父母在外地缴公积金,父母可以帮客户做公积金参贷吗?
可以做。
1、满足以下条件:
(1)、需主贷人父母参贷;
(2)、需父母一起上产证,则可以参贷;若父母不上产证,则不可以参贷;
(3)、在外地缴纳公积金的在职职工(退休、离职的都不可以);
(4)、在办理贷款前,已连续缴存住房公积金不少于6个月;
(5)、在办理贷款前,父母双方都无已在受理中的住房公积金贷款或还款;
(6)、父母的公积金在上海使用次数不超过两次;
(7)、父母的征信逾期不能连6累12。
2、需要准备的特殊材料:
A、主贷人跟父母的关系证明;
B、异地公积金最近一年缴纳明细;
C、异地贷款职工住房公积金缴存使用证明(需加盖公章)。
注:
异地公积金最近一年缴纳明细上余额需保存两位小数;
以上B和C到当地公积金管理中心或者在当地公积金中心官网申请,所需材料可咨询当地。
做人善良有趣,做事耐心靠谱
2022-08-15 16:49  上海
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第55楼

火影之助

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请问上海现在离婚买房的政策,有限制期吗?银行贷款怎么认定?名下无房,可以算首套吗?
2022-08-15 16:54  上海
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第56楼

uncle20

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第56楼火影之助
请问上海现在离婚买房的政策,有限制期吗?银行贷款怎么认定?名下无房,可以算首套吗?

夫妻离异的(包含协议离婚、判决离婚、调解离婚),任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算,若购房人3年内有多次婚史的,多次离异记录叠加计算。

(1)新政策实施节点:2021年1月22日后(含1月22日)网签的按照新政策施行,1月22日之前网签的按照原政策施行。

(2)套数认定方式:任何一方自夫妻离异之日起3年内离异次数叠加计算,查询双方原始家庭名下所有住房及现家庭名下所有住房(含新购入/受赠/赠与/继承所得),累加住房套数,合并计算套数进行购房资质核查。以目前操作口径,解读如下:①夫妻离异前已出售完毕且离婚协议未体现(以产证登记日期为准)的住宅不计入套数。②离异后对方新增(购入/受赠/赠与/继承)的住房不计现购房人套数③其他政策保持不变(限购前和父母共有住房,提供关系证明可剔除,若离异需前任配合提供)

注:以上仅为当前业务操作中归纳总结出的口径,仅供内部参考,如遇实操案例请务必咨询交易管理中心


所以呢,如果离婚后单身的某一方想要买房,那只能按照上海户籍单身来申请购买,如果同时离婚前家庭当时有一套房子的(且离婚时没有明确载明该房子全部归属于另一方),那在离婚日起的3年内是限购的,名下无房也不行。

你在办理交易中心过户的时候,你的所有的婚姻资料会给你查个底朝天。


银行贷款只要全国范围内您有商业贷款记录,那就按照二套处理;

交行的话,目前政策是:如果购房人无贷款记录,名下无房,且离婚时家庭名下无房,可以做首套;其他银行目前政策是:需要前配偶配合查房,并且二人均无贷款记录,且名下无房,才能做首套;


本帖子于 2022-08-15 17:51:54 被uncle20编辑过
做人善良有趣,做事耐心靠谱
2022-08-15 17:43  上海
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第57楼

ilu***

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父母的产权房动迁 拿了一套动迁安置房以及货币补偿,同在户口本里的孩子能否拿着货币补偿款买房之后抵扣契税?谢谢。
2022-08-15 18:21  上海
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第58楼

火影之助

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第57楼uncle20

夫妻离异的(包含协议离婚、判决离婚、调解离婚),任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算,若购房人3年内有多次婚史的,多次离异记录叠加计算。

(1)新政策实施节点:2021年1月22日后(含1月22日)网签的按照新政策施行,1月22日之前网签的按照原政策施行。

(2)套数认定方式:任何一方自夫妻离异之日起3年内离异次数叠加计算,查询双方原始家庭名下所有住房及现家庭名下所有住房(含新购入/受赠/赠与/继承所得),累加住房套数,合并计算套数进行购房资质核查。以目前操作口径,解读如下:①夫妻离异前已出售完毕且离婚协议未体现(以产证登记日期为准)的住宅不计入套数。②离异后对方新增(购入/受赠/赠与/继承)的住房不计现购房人套数③其他政策保持不变(限购前和父母共有住房,提供关系证明可剔除,若离异需前任配合提供)

注:以上仅为当前业务操作中归纳总结出的口径,仅供内部参考,如遇实操案例请务必咨询交易管理中心


所以呢,如果离婚后单身的某一方想要买房,那只能按照上海户籍单身来申请购买,如果同时离婚前家庭当时有一套房子的(且离婚时没有明确载明该房子全部归属于另一方),那在离婚日起的3年内是限购的,名下无房也不行。

你在办理交易中心过户的时候,你的所有的婚姻资料会给你查个底朝天。


银行贷款只要全国范围内您有商业贷款记录,那就按照二套处理;

交行的话,目前政策是:如果购房人无贷款记录,名下无房,且离婚时家庭名下无房,可以做首套;其他银行目前政策是:需要前配偶配合查房,并且二人均无贷款记录,且名下无房,才能做首套;


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