分享下我的2021老破小置换过程,2-8月卖,7-8月手拉手买

调酒师

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基本走完流程了,想留个纪念,发帖分享给一些毫无经验的小白,老手就不要鄙视了。


沪穷一枚,家庭算工薪阶层,小的1个,刚2年级。2012年和当时女友谈婚论嫁决定买房,鉴于她工作单位在洋泾,最后安家在了沪东地区的一个95年老破小50平的一室一厅,距离竹园小学百来米无心插柳算搞了个小学学区房,当时胆子小不敢多贷,总价87,纯公贷了58,中介费我爱我家谈到8k,和负责的小伙子说干的ok圆满私下给个1k。随着收入多了点,有了小孩慢慢长大并进了小学,改善置换成了家庭的一个终极目标。


本来想等小的读到四,五年级开始着手置换,离学校近每天上下学方便,哪想到2020年底到今年头上发现房价疯涨,自己这套住了9年的学区房估摸能卖个好价钱,于是和老婆商量开启置换挂牌先。


2月底先找了金桥公园门口发传单搭讪的紫皮,结果当晚一挂,我的小号铺天盖地的接到电话问东问西,像是块“新鲜”烂肉被成群的fly上了,没经验的我开始吓一跳。后来想通了,一样卖,干脆铺得广点,紫白金青各个护教法王全挂上,鸭鸭也挂,价格统一348。记忆犹新的2点:1绿皮来时给我推独家,被我拒绝,上下家要收3个点的,我根本没指望能通过绿皮卖掉,纯粹是为了利用他们app推广,而且他们为了上家1个点,挂的价格把这1个点费用也加进去了,也就是说我这套房绿价比其他紫白金青价都高。2,臭名昭著的tpy竟然电话打到我9年前买房时的大号上,把我吓得不轻,本事通天啊,哈哈,无册那,最后下家也是通过他们成交的,昏古起,这是后话。


期间嘛各个护教法王陆续带看,我根本记不住带来的潜在买家什么情况什么长相,脸盲,hoho

本帖子于 2021-09-01 13:47:46 被调酒师编辑过
2021-08-29 12:34
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楼主

轻轻松松遛狗

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顶一下。
2021-08-29 12:42
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我擦,忘记匿名了,罢了,就荡了外头吧。平时kds上的多,就是因为买房卖房上篱笆,看了不少好帖学习了不少知识,谢谢各位分享,所以我也抛砖引玉发这个帖记录。我呢大老粗,戾气重,言语间如有冒犯得罪多多包涵。下午小赤佬羽毛球课上继续更
本帖子于 2021-08-31 11:48:36 被调酒师编辑过
2021-08-29 12:58
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eee3318

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支持,最喜欢看买卖经历了
2021-08-29 13:23
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卖房动机很简单:改善,从一室一厅改到二室一厅,小的大了能有个独立房间。话又说回来,9年前胆子大一点,对自己狠点一步到位多贷点上个70,80平的,现今也没这么多破事了,房子买卖的摩擦成本还是厉害的。


说回卖房,中介嘛陆陆续续带看,毕竟面积不大的学区房还是蛮受欢迎的,还价套路电话没少接,就是一句话:不让,爱买买,原因是我们不急着要钱,价格到位了就卖,毕竟住惯了,上学也近。


先说结果,房子挂了一个月成交,买家也是对上海夫妻,女儿去年刚出生,他们父母有套很大的卖了拆分了买几套小的。谈价是通过tpy的,一共2次,首次我带着产证和身份证约过去,单独一个小房间不见面,墨迹墨迹聊砍价和付款方式,端茶倒水还有桌子上没拆封的香蕉葡萄,一会一个哥啊姐啊的,我毫无好感,墨迹了20分钟我看没看到买家,别接屁股就走,滚你丫的下家人都没看到谈毛线,估计怕当面谈谈不拢黄了他们生意。就这样过了大概1个礼拜,还是红皮又约,这次我电话里说清楚,当面谈,否则免谈,就这样抱着p484能卖最好,不能卖自住的心态去了。这次去终于见到了下家夫妻,看上去还是年轻蛮面善的,问下来比我们小个5,6岁。我这人比较喜欢瞎聊聊,由我开始开场白,首先感谢有缘坐到这里,看中我们房子,先验明正身:我出示了产证,和身份证,当场拉了随申办的不动产登记信息,说明我们是真正的房东,有谈价话语权,并且证明了满五唯一,之后询问了下家买房的大致情况和动机,接下来嘛谈价。内容不细表,反正就插科打诨,你来我往了几回合,中介嘛继续端茶倒水~哥啊姐啊让一步啥的,火~药味不算厉害,下家付款方式一般,他们贷款是纯公,主要问题在下家卖房钱款到位时间上,谈啊谈,还差5k僵着,我反正表态其实真不急卖,也是试着挂挂看的,还也给你们还掉点了,现要么下家妥协,要么中介费妥协,红皮2个by也老兵油子在打太极,下家估计是蛮中意的,最后他们妥协,总价在挂牌价基础上让了约5万,总共耗时约1个半小时,还行不累。房子这么贵的东西,还价嘛总归要还一点的,我咸鱼买东西也喜欢刀一下,普遍心理,刀刀更健康嘛

本帖子于 2021-09-01 13:48:29 被调酒师编辑过
2021-08-29 14:33
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谈价是个周六吃好午饭的下午,我因为要赶去兼职婚庆放音乐,约好当晚晚上去搞合同,去酒店路上,下家给打了15定金,中介给发了居间合同的文本,我有空细看。我在买卖房子上也算是在篱笆做了点功课,对于交房啊,贷款啊,付款方式和条件,违约责任啊还是蛮把细的,也趁婚礼间隙仔细审阅,毕竟要落笔的,真出了事情打官司就看合同文字描述。


当晚如约屁颠屁颠赶到红皮门店,审阅打印出来的纸质合同,再次仔细查看,有问题问了中介给我解释,花了蛮长时间,老婆小孩不耐烦了(小的没人带看,跟我们一起),被我数落了一顿,教育她们兹事体大之类的云云。最后在修改了几个我指出的问题文字后就签了,毕竟是格式合同,中介养的帮法务我想不是吃闲饭的。除了居间,黄皮合同也签了(红皮虽然口碑不好,不过他们竟然也有网签系统和权限)。小知识:所谓黄皮合同就是网签合同,输入进房地产系统内的备案合同,存量房即二手房买卖合同是黄色的,所以叫黄皮合同;一手房或者期房的买卖合同是蓝色粉色的。这个合同原则上必须双方当事人亲自签名。当然也是做低的,做低价200,其余为装修补偿款,在另外一张补充协议里注明,绝不能体现在黄皮合同内!

本帖子于 2021-09-01 13:49:07 被调酒师编辑过
2021-08-29 14:49
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对了,给完全的小白普及一下通过中介贷款买卖房屋的整个流程:


看房,

谈价和各种附带条件,


谈妥签中介居间合同付定金,


签买卖合同(网签)同时付首付,


上家办抵押注销(如有)


银行贷款面签,


15天左右银行审批通过出贷款合同(纯公),


下家签贷款合同,


大约两天后按微信通知可以去交易中心办过户,


5天后再去交易中心缴税出产证和他项权利证,


等贷款放款(商贷组合贷现在时间极其漫长,最为磨人,纯公大约是缴税后约一周就放款),


贷款放款到账上家,


交房水电煤物业迁户口同时付尾款。

本帖子于 2021-09-28 09:48:15 被调酒师编辑过
2021-08-29 15:03
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cfd1

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2012总价87,这涨幅很高,应该超过大部分房子了。恭喜。
在你这房子附近,没有学区,10年前的次新,到现在3倍,实在跟不上市场,和你时间差不多卖掉了。
本帖子于 2021-08-29 15:18:06 被cfd1编辑过
2021-08-29 15:13
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第7楼

qinli6482

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楼主市区老破小秒杀我郊区次新。
2012我郊区80平次新110-120万左右。现在才360万
2021-08-29 15:14
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我本来以为网签合同必须是上家原先的银行贷款结清,抵押注销后方才能签,其实不然,可以先签网签,以后再操作抵押注销手续,当然,过户前房子必须干净无抵押。一般在房产系统大机系统内二手房有如下登记:转移登记(就是买卖过户,另有夫妻加减名字)、抵押登记(最常见,问银行借钱贷款银行或者公积金置业担保公司就是抵押权人)、法院查封(顾名思义无需过多解释)、违章(城管注记)、文件登记租赁(有别于租赁网签备案,2个系统不一样,租赁登记更正式)、更正登记、等等。一手房另有预告登记


说到前面提到的租赁网签备案,这个是在街道受理中心或者所在区房屋租赁中心的系统内有,一般办理这个目的是给外地租客办理居住证,或者310小孩读书办人户分离用的,买卖不破租赁,买卖房屋之前建议查明有无该租赁备案。

本帖子于 2021-09-01 13:51:27 被调酒师编辑过
2021-08-29 15:16
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第9楼

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闹,房屋租赁网签备案长这个样子,街道事务受理中心或者所在区房屋租赁服务中心办理,就是一张a4纸,不在房地产交易的大机系统内存在

采菊东篱乎

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恭喜楼主,顶一下,沾沾喜气
2021-08-29 16:34
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第11楼

eee3318

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第4楼调酒师
卖房动机很简单:改善,从一室一厅改到二室一厅,小的大了能有个独立房间。话又说回来,9年前胆子大一点,对自己狠点一步到位多贷点上个70,80平的,现今也没这么多破事了,房子买卖的摩擦成本还是厉害的。
说回卖房,中介嘛陆陆续续带看,毕竟面积不大的学区房还是蛮受欢迎的,还价套路电话没少接,就是一句话:不让,爱买买,原因是我们不急着要钱,价格到位了就卖,毕竟住惯了,上学也近。
先说结果,房子挂了一个月成交,买家也是对上海夫妻,女儿去年刚出生,他们父母有套很大的卖了拆分了买几套小的。谈价是通过tpy的,一共2次,首次我带着产证和身份证约过去,单独一个小房间不见面,墨迹墨迹聊砍价和付款方式,端茶倒水还有桌子上没拆封的香蕉葡萄,一会一个哥啊姐啊的,我毫无好感,墨迹了20分钟我看没看到买家,别接屁股就走,滚你丫的下家人都没看到谈毛线,估计怕当面谈谈不拢黄了他们生意。就这样过了大概2个礼拜,还是红皮又约,这次我电话里说清楚,当面谈,否则免谈,就这样抱着p484能卖最好,不能卖自住的心态去了。这次去终于见到了下家夫妻,看上去还是年轻蛮面善的,问下来比我们小个5,6岁。我这人比较喜欢瞎聊聊,由我开始开场白,首先感谢有缘坐到这里,看中我们房子,先验明正身:我出示了产证,和身份证,当场拉了随申办的不动产登记信息,说明我们是真正的房东,有谈价话语权,并且证明了满五唯一,之后询问了下家买房的大致情况和动机,接下来嘛谈价。内容不细表,反正就插科打诨,你来我往了几回合,中介嘛继续端茶倒啊姐啊的,味不算厉害,下家付款方式一般,他们贷款是纯公,主要问题在下家卖房钱款到位时间上,谈啊谈,还差5k僵着,我反正表态其实真不急卖,也是试着挂挂看的,还也给你们还掉点了,现要么下家妥协,要么中介费妥协,红皮2个by也老兵油子在打太极,下家估计是蛮中意的,最后他们妥协,让了约5万,总共耗时约1个半小时,还行
TPY套路最多,蛮垃圾的中介。。各种谎话无底线
2021-08-29 17:36
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第12楼

eee3318

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第9楼调酒师
我本来以为网签合同必须是上家原先的银行贷款结清,抵押注销后方才能签,其实不然,可以先签网签,以后再操作抵押注销手续,当然,过户前房子必须干净无抵押。一般在房产系统大机系统内二手房有如下登记:转移登记(就是买卖过户,另有夫妻加减名字)、抵押登记(最常见,问银行借钱贷款银行或者公积金置业担保公司就是抵押权人)、法院查封(顾名思义无需过多解释)、违章(城管注记)、文件登记租赁(有别于租赁网签备案,2个系统不一样,租赁登记更正式)、其他登记。一手房另有预售登记
说到前面提到的租赁网签备案,这个是在街道受理中心或者所在区房屋租赁中心的系统内有,一般办理这个目的是给外地租客办理居住证,或者310小孩读书办人户分离用的,买卖不破租赁,买卖房屋之前建议查明有无该租赁备案。
对的,有租赁合同,最好还是上家把租赁结清。退组后再过户,否则麻烦扯皮的很多。。。
2021-08-29 17:40
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第13楼

dp1576

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第4楼调酒师
卖房动机很简单:改善,从一室一厅改到二室一厅,小的大了能有个独立房间。话又说回来,9年前胆子大一点,对自己狠点一步到位多贷点上个70,80平的,现今也没这么多破事了,房子买卖的摩擦成本还是厉害的。
说回卖房,中介嘛陆陆续续带看,毕竟面积不大的学区房还是蛮受欢迎的,还价套路电话没少接,就是一句话:不让,爱买买,原因是我们不急着要钱,价格到位了就卖,毕竟住惯了,上学也近。
先说结果,房子挂了一个月成交,买家也是对上海夫妻,女儿去年刚出生,他们父母有套很大的卖了拆分了买几套小的。谈价是通过tpy的,一共2次,首次我带着产证和身份证约过去,单独一个小房间不见面,墨迹墨迹聊砍价和付款方式,端茶倒水还有桌子上没拆封的香蕉葡萄,一会一个哥啊姐啊的,我毫无好感,墨迹了20分钟我看没看到买家,别接屁股就走,滚你丫的下家人都没看到谈毛线,估计怕当面谈谈不拢黄了他们生意。就这样过了大概2个礼拜,还是红皮又约,这次我电话里说清楚,当面谈,否则免谈,就这样抱着p484能卖最好,不能卖自住的心态去了。这次去终于见到了下家夫妻,看上去还是年轻蛮面善的,问下来比我们小个5,6岁。我这人比较喜欢瞎聊聊,由我开始开场白,首先感谢有缘坐到这里,看中我们房子,先验明正身:我出示了产证,和身份证,当场拉了随申办的不动产登记信息,说明我们是真正的房东,有谈价话语权,并且证明了满五唯一,之后询问了下家买房的大致情况和动机,接下来嘛谈价。内容不细表,反正就插科打诨,你来我往了几回合,中介嘛继续端茶倒啊姐啊的,味不算厉害,下家付款方式一般,他们贷款是纯公,主要问题在下家卖房钱款到位时间上,谈啊谈,还差5k僵着,我反正表态其实真不急卖,也是试着挂挂看的,还也给你们还掉点了,现要么下家妥协,要么中介费妥协,红皮2个by也老兵油子在打太极,下家估计是蛮中意的,最后他们妥协,让了约5万,总共耗时约1个半小时,还行
我靠,一模一样,tpy,开始不让见面,后来我直接走人,总算第二天,第二次到店见到买家了,开始不让见面砍920,见面最后985成交。买的时候实在见不到了买家了,最后损失加价5w
2021-08-29 18:27
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第14楼

小叶

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lz快来更新呀
家有好好
今天是2022-08-10 我们的宝宝 已经15岁6个月11天啦!
2021-08-29 18:50
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第15楼

告白气球2

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第10楼调酒师
闹,房屋租赁网签备案长这个样子,街道事务受理中心或者所在区房屋租赁服务中心办理,就是一张a4纸,不在房地产交易的大机系统内存在

麻烦问一下浦东是高科西路这里么

2021-08-29 21:37
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第16楼

PJ0001

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下面该写买了
2021-08-29 21:50
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第17楼

调酒师

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第16楼告白气球2
麻烦问一下浦东是高科西路这里么

那边好像是办企业租赁的,居民办在南泉北路201号1楼10号窗口,惠南镇人民西路也有。不对呀,就近任何事务街镇受理中心就能办,何必舍近求远?南泉北路那里主要专办些比较特殊情况的
2021-08-29 22:57
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第18楼

调酒师

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吃好晚饭把EVA新剧场版终看完了,有点懵。催更的朋友,明天上班时摸鱼再写点
2021-08-29 22:58
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第19楼

告白气球2

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第18楼调酒师
那边好像是办企业租赁的,居民办在南泉北路201号1楼10号窗口,惠南镇人民西路也有。不对呀,就近任何事务街镇受理中心就能办,何必舍近求远?南泉北路那里主要专办些比较特殊情况的
好的明白了谢谢侬!

otherside

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第19楼调酒师
吃好晚饭把EVA新剧场版终看完了,有点懵。催更的朋友,明天上班时摸鱼再写点
喜欢看这种真实经历。期待后续买房经历
2021-08-30 08:14
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第21楼

jing_0917

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等更新,楼主说得蛮有劲的
2021-08-30 08:48
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第22楼

zhao-junjun

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楼主这个涨幅看着都亮眼啊
2021-08-30 10:21
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第23楼

pawanluodi

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竹园那边老破小有那么贵的吗?单价8万多?
2021-08-30 10:36
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第24楼

调酒师

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resume卖房,总之,3月底的一个周末,签掉了。哎,我感慨自己住了9年的房子就这么卖了?罢了,旧的不去,新的不来,早买早享受,晚买享折扣(呸呸呸,不想承认,不过现在看可能是事实)。


下家也真是的,谁家不找,找的偏偏就是tpy,虽然臭名昭著,但是在这次交易中的表现,我的直观感觉没什么不好,也没什么不差,和其他紫白金青中介估计差不多路子。要是他们在鸭鸭上花2万块找我,或者直接敲我家门不香么?谈价时很投缘相谈甚欢,或者摆事实讲道理把我说服,谈到我心理价位或者说服我到某合理价位,我很乐意手拉手交易的。


顺带扯出我的房产买卖观念,我直言不讳:我蛮bs中介的,买卖个房子100万收3个点,1000万也收3个点,这钱太特么好赚了,套用一句话怎么说来着“天下苦中介久矣”,有个官方的平台能发布房源信息,哪怕收费,能鉴别买卖双方身份多好(杭州已经开搞了,可喜可贺)对于中介,我的心理价位就是1个点,极限的极限了,别跟我说做这行有多苦多累多费心,我觉得中介的价值就2点:1房源,2谈价润滑,流程随便百度或者亲自跑一下交易中心咨询一下就会了。


当然,存在就有道理,说明市场有这个需求,相信也有相当多的房东是不愿意手拉手的,或者典型的阿姨妈妈爷叔要卖,要买,不懂的,骨子里觉得必须有个中介小王、小张、小李之类的依靠依靠,必须有个第三方中间人、见证人,能把好关,怪就怪房子价值标的太特么巨大了。其实吧,真要出事是买卖双方打官司,和中介一毛钱没关系。


看看周围,一条马路上大 大 小小中介噗册来,甚至隔个150米就有相同品牌2个门店(直接点名家附近柳埠路博兴路黄皮),小区门口蹲点竖牌子发传单特么真多啊,哥啊姐啊的叫的热情啊,反正我听了不自在别扭,心想你们什么不好做,做这行,哎~估计来钱快吧(连锁中介拿到佣金根据不同岗位抽成的记得,上门拍照的,带看的,签合同的,等,哦对了,公司拿大头)

本帖子于 2021-09-01 13:52:27 被调酒师编辑过
2021-08-30 11:23
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第25楼

调酒师

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对了,我的房产中介观念我对事不对人,中介朋友看到少喷喷,喷了我也没用的,我皮厚,我不知道我这种类型的坑子市面上占比多少,估计不多的,我就一沪 穷 吊 丝 棍 滴 龍 jp,就一步入中年的上海小市民,比桥洞帮好一点,反正现在房子置换好了,老底也掏空了,为了省钱,贪一切小便宜。


再次重申,我的买房观不具有代表性,大家茶余饭后随便看看玩玩,所说的信息资料适用于浦东,不一定其他区通用。主要就是看看我的卖房买房思路(可能如尿路,有不同意见思路欢迎指出)


俺这次买卖毕竟只是涉及老破小,不像是大平层,大别野,次新都不是,眼界格局太小,么办法,阶层固化了,认命了,宁为盛世犬。

本帖子于 2021-09-01 13:53:28 被调酒师编辑过
2021-08-30 11:58
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第26楼

调酒师

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第8楼qinli6482
楼主市区老破小秒杀我郊区次新。
2012我郊区80平次新110-120万左右。现在才360万
歹势,我手误,是348不是438
2021-08-30 12:08
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第27楼

调酒师

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第24楼pawanluodi
竹园那边老破小有那么贵的吗?单价8万多?
打错了,是348不是438,主贴已改
2021-08-30 12:15
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第28楼

加盐的咖啡1017

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-“飘一飘”投放规则:用户可选择任意一个帖子进行“飘一飘”,亦可修改原帖子标题,限制20个汉字以内,超过字数将被截断,标题内容不得违反法律法规。如果选择“帮您随机送仙贝”,则系统将给进入飘一飘的用户随机发放仙贝奖励。

-“飘一飘”定价规则:每次“飘一飘”系统会根据帖子内容不同给出相应的定价,最低为5元/条,并根据用户选择的投放量、特效等向上价格浮动,具体价格请以界面展示为准。

-“飘一飘”展示规则:付款成功后,系统将随机选择相应数量的在线用户,并在这些用户的屏幕生成一条“飘一飘”。在线用户包括篱笆社区PC端、APP端和WAP端。

其他规则可参照 《服务协议》《用户协议》

付费:¥0.00

付款成功后将以弹幕的形式展示你的飘一飘内容~

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