分享下我的2021老破小置换过程，2-8月卖，7-8月手拉手买

基本走完流程了，想留个纪念，发帖分享给一些毫无经验的小白，老手就不要鄙视了。

沪穷一枚，家庭算工薪阶层，小的1个，刚2年级。2012年和当时女友谈婚论嫁决定买房，鉴于她工作单位在洋泾，最后安家在了沪东地区的一个95年老破小50平的一室一厅，距离竹园小学百来米无心插柳算搞了个小学学区房，当时胆子小不敢多贷，总价87，纯公贷了58，中介费我爱我家谈到8k，和负责的小伙子说干的ok圆满私下给个1k。随着收入多了点，有了小孩慢慢长大并进了小学，改善置换成了家庭的一个终极目标。

本来想等小的读到四，五年级开始着手置换，离学校近每天上下学方便，哪想到2020年底到今年头上发现房价疯涨，自己这套住了9年的学区房估摸能卖个好价钱，于是和老婆商量开启置换挂牌先。

2月底先找了金桥公园门口发传单搭讪的紫皮，结果当晚一挂，我的小号铺天盖地的接到电话问东问西，像是块“新鲜”烂肉被成群的fly上了，没经验的我开始吓一跳。后来想通了，一样卖，干脆铺得广点，紫白金青各个护教法王全挂上，鸭鸭也挂，价格统一348。记忆犹新的2点:1绿皮来时给我推独家，被我拒绝，上下家要收3个点的，我根本没指望能通过绿皮卖掉，纯粹是为了利用他们app推广，而且他们为了上家1个点，挂的价格把这1个点费用也加进去了，也就是说我这套房绿价比其他紫白金青价都高。2，臭名昭著的tpy竟然电话打到我9年前买房时的大号上，把我吓得不轻，本事通天啊，哈哈，无册那，最后下家也是通过他们成交的，昏古起，这是后话。

期间嘛各个护教法王陆续带看，我根本记不住带来的潜在买家什么情况什么长相，脸盲，hoho

卖房动机很简单:改善，从一室一厅改到二室一厅，小的大了能有个独立房间。话又说回来，9年前胆子大一点，对自己狠点一步到位多贷点上个70，80平的，现今也没这么多破事了，房子买卖的摩擦成本还是厉害的。

说回卖房，中介嘛陆陆续续带看，毕竟面积不大的学区房还是蛮受欢迎的，还价套路电话没少接，就是一句话:不让，爱买买，原因是我们不急着要钱，价格到位了就卖，毕竟住惯了，上学也近。

先说结果，房子挂了一个月成交，买家也是对上海夫妻，女儿去年刚出生，他们父母有套很大的卖了拆分了买几套小的。谈价是通过tpy的，一共2次，首次我带着产证和身份证约过去，单独一个小房间不见面，墨迹墨迹聊砍价和付款方式，端茶倒水还有桌子上没拆封的香蕉葡萄，一会一个哥啊姐啊的，我毫无好感，墨迹了20分钟我看没看到买家，别接屁股就走，滚你丫的下家人都没看到谈毛线，估计怕当面谈谈不拢黄了他们生意。就这样过了大概1个礼拜，还是红皮又约，这次我电话里说清楚，当面谈，否则免谈，就这样抱着p484能卖最好，不能卖自住的心态去了。这次去终于见到了下家夫妻，看上去还是年轻蛮面善的，问下来比我们小个5，6岁。我这人比较喜欢瞎聊聊，由我开始开场白，首先感谢有缘坐到这里，看中我们房子，先验明正身:我出示了产证，和身份证，当场拉了随申办的不动产登记信息，说明我们是真正的房东，有谈价话语权，并且证明了满五唯一，之后询问了下家买房的大致情况和动机，接下来嘛谈价。内容不细表，反正就插科打诨，你来我往了几回合，中介嘛继续端茶倒水~哥啊姐啊让一步啥的，火~药味不算厉害，下家付款方式一般，他们贷款是纯公，主要问题在下家卖房钱款到位时间上，谈啊谈，还差5k僵着，我反正表态其实真不急卖，也是试着挂挂看的，还也给你们还掉点了，现要么下家妥协，要么中介费妥协，红皮2个by也老兵油子在打太极，下家估计是蛮中意的，最后他们妥协，总价在挂牌价基础上让了约5万，总共耗时约1个半小时，还行不累。房子这么贵的东西，还价嘛总归要还一点的，我咸鱼买东西也喜欢刀一下，普遍心理，刀刀更健康嘛

谈价是个周六吃好午饭的下午，我因为要赶去兼职婚庆放音乐，约好当晚晚上去搞合同，去酒店路上，下家给打了15定金，中介给发了居间合同的文本，我有空细看。我在买卖房子上也算是在篱笆做了点功课，对于交房啊，贷款啊，付款方式和条件，违约责任啊还是蛮把细的，也趁婚礼间隙仔细审阅，毕竟要落笔的，真出了事情打官司就看合同文字描述。

当晚如约屁颠屁颠赶到红皮门店，审阅打印出来的纸质合同，再次仔细查看，有问题问了中介给我解释，花了蛮长时间，老婆小孩不耐烦了（小的没人带看，跟我们一起），被我数落了一顿，教育她们兹事体大之类的云云。最后在修改了几个我指出的问题文字后就签了，毕竟是格式合同，中介养的帮法务我想不是吃闲饭的。除了居间，黄皮合同也签了（红皮虽然口碑不好，不过他们竟然也有网签系统和权限）。小知识:所谓黄皮合同就是网签合同，输入进房地产系统内的备案合同，存量房即二手房买卖合同是黄色的，所以叫黄皮合同；一手房或者期房的买卖合同是蓝色粉色的。这个合同原则上必须双方当事人亲自签名。当然也是做低的，做低价200，其余为装修补偿款，在另外一张补充协议里注明，绝不能体现在黄皮合同内！

对了，给完全的小白普及一下通过中介贷款买卖房屋的整个流程:

看房，

谈价和各种附带条件，

谈妥签中介居间合同付定金，

签买卖合同（网签）同时付首付，

上家办抵押注销（如有）

银行贷款面签，

15天左右银行审批通过出贷款合同（纯公），

下家签贷款合同，

大约两天后按微信通知可以去交易中心办过户，

5天后再去交易中心缴税出产证和他项权利证，

等贷款放款（商贷组合贷现在时间极其漫长，最为磨人，纯公大约是缴税后约一周就放款），

贷款放款到账上家，

交房水电煤物业迁户口同时付尾款。

我本来以为网签合同必须是上家原先的银行贷款结清，抵押注销后方才能签，其实不然，可以先签网签，以后再操作抵押注销手续，当然，过户前房子必须干净无抵押。一般在房产系统大机系统内二手房有如下登记:转移登记（就是买卖过户，另有夫妻加减名字）、抵押登记（最常见，问银行借钱贷款银行或者公积金置业担保公司就是抵押权人）、法院查封（顾名思义无需过多解释）、违章（城管注记）、文件登记租赁（有别于租赁网签备案，2个系统不一样，租赁登记更正式）、更正登记、等等。一手房另有预告登记

说到前面提到的租赁网签备案，这个是在街道受理中心或者所在区房屋租赁中心的系统内有，一般办理这个目的是给外地租客办理居住证，或者310小孩读书办人户分离用的，买卖不破租赁，买卖房屋之前建议查明有无该租赁备案。

resume卖房，总之，3月底的一个周末，签掉了。哎，我感慨自己住了9年的房子就这么卖了？罢了，旧的不去，新的不来，早买早享受，晚买享折扣（呸呸呸，不想承认，不过现在看可能是事实）。

下家也真是的，谁家不找，找的偏偏就是tpy，虽然臭名昭著，但是在这次交易中的表现，我的直观感觉没什么不好，也没什么不差，和其他紫白金青中介估计差不多路子。要是他们在鸭鸭上花2万块找我，或者直接敲我家门不香么？谈价时很投缘相谈甚欢，或者摆事实讲道理把我说服，谈到我心理价位或者说服我到某合理价位，我很乐意手拉手交易的。

顺带扯出我的房产买卖观念，我直言不讳:我蛮bs中介的，买卖个房子100万收3个点，1000万也收3个点，这钱太特么好赚了，套用一句话怎么说来着“天下苦中介久矣”，有个官方的平台能发布房源信息，哪怕收费，能鉴别买卖双方身份多好（杭州已经开搞了，可喜可贺）对于中介，我的心理价位就是1个点，极限的极限了，别跟我说做这行有多苦多累多费心，我觉得中介的价值就2点:1房源，2谈价润滑，流程随便百度或者亲自跑一下交易中心咨询一下就会了。

当然，存在就有道理，说明市场有这个需求，相信也有相当多的房东是不愿意手拉手的，或者典型的阿姨妈妈爷叔要卖，要买，不懂的，骨子里觉得必须有个中介小王、小张、小李之类的依靠依靠，必须有个第三方中间人、见证人，能把好关，怪就怪房子价值标的太特么巨大了。其实吧，真要出事是买卖双方打官司，和中介一毛钱没关系。

看看周围，一条马路上大 大 小小中介噗册来，甚至隔个150米就有相同品牌2个门店（直接点名家附近柳埠路博兴路黄皮），小区门口蹲点竖牌子发传单特么真多啊，哥啊姐啊的叫的热情啊，反正我听了不自在别扭，心想你们什么不好做，做这行，哎~估计来钱快吧（连锁中介拿到佣金根据不同岗位抽成的记得，上门拍照的，带看的，签合同的，等，哦对了，公司拿大头）

对了，我的房产中介观念我对事不对人，中介朋友看到少喷喷，喷了我也没用的，我皮厚，我不知道我这种类型的坑子市面上占比多少，估计不多的，我就一沪 穷 吊 丝 棍 滴 龍 jp，就一步入中年的上海小市民，比桥洞帮好一点，反正现在房子置换好了，老底也掏空了，为了省钱，贪一切小便宜。

再次重申，我的买房观不具有代表性，大家茶余饭后随便看看玩玩，所说的信息资料适用于浦东，不一定其他区通用。主要就是看看我的卖房买房思路（可能如尿路，有不同意见思路欢迎指出）

俺这次买卖毕竟只是涉及老破小，不像是大平层，大别野，次新都不是，眼界格局太小，么办法，阶层固化了，认命了，宁为盛世犬。