临港等五大新城,究竟是不是投资者的黑洞(转帖)

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看看看看先

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最近有不少小伙伴在后台给剑叔留言,主要问题大部分都集中在临港是否值得购买,临港又有哪些片区值得投资。

由于剑叔本职工作主要在资本市场,平时下班后有大量分析工作要做,所以更新频次不高,还请各位多多担待。 

临港可能是目前上海争议最大的区域了,湖区的二手房一路涨到了5w多,看好的和看空的都大有人在。

看好的无非说国家级规划新区,就一个词“牛皮”,三个字“买买买”!未来的新加坡,未来的香港,10万单价指日可待,干!

看空的观点则认为,滩涂死角,农村中的农村,城里人烤肉的地方,发展了20年都发展不起来,太远了!谁买谁吃药!

那么究竟该怎么看待临港,到底能不能投资呢?首先要搞明白以下两个问题:
1.现代城市规模的极限在哪
2.临港的本质,究竟更类似片区还是城市?
2021-05-01 22:17
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楼主

看看看看先

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关于城市规模
关于城市规模,我们会发现一个很有趣的现象。古往今来,城市的范围是越来越大。

鼎盛时期的罗马城,面积只有20平方公里不到,还不如上海的虹口区大。即便是盛唐的长安城,也只有80平方公里。也就是一个三线城市的城区规模。
后来学者从大量的统计发现,决定从古至今各个城市的大小的,是交通工具有多快。任何城市,不管是哪个时代,都必须保证让人能在半个小时左右从家里赶到工作地点。只有极少数的超大城市,人们的平均通勤时间会50分钟左右,比如目前的国际大都市伦敦、纽约、上海、北京。
所以古罗马城就是人类步行极限,而长安城是马车极限,目前世界大城市主城区则是1小时内轨交和汽车的极限。
2021-05-01 22:19
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第1楼

看看看看先

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由于主城区存在通勤极限,所以每个城市的市中心都有辐射范围极限的。
一般来说城市cbd,核心辐射范围为10KM,几乎无法超过15KM。
以东京为例,在东京的核心区中部银座,画个10KM的辐射区域,基本上就可以涵盖东京23区中的绝大多数区域了。
同样,北京故宫的10KM覆盖范围就在四环和五环中间了,可以理解为上海的中外环间。
所以你00年前后在上海投资房产,该怎么做呢?如果没有如今的上帝视角,不知道中国究竟能发展到什么高度的话,那你肯定是以人民广场为圆心,画个7KM到10KM的圆,尽量不要超过这个圆的覆盖范围。
2021-05-01 22:21
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第2楼

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剑叔认识一位专业从事房产投资的前辈也是这么做的,03年留学回到上海后,他在世纪公园和徐家汇各购置了几套房产。08年金融危机以后,上海房价短期大跌,但是他看好中国的经济韧性和4万亿计划,认为陆家嘴已经成长为中国的金融核心。于是开始在张江和杨思继续追加投入,时至今日是收获满满。
到15年连续降息,前辈判断房价出现进一步启动的苗头,同时他认为陆家嘴已成长为顶流,辐射范围可能达到15KM的上限,所以他将家里市区的老房子置换成为唐镇和三林的高品质小区。事后证明他的这次置换涨幅大幅跑赢了卖出的房产。
07年的时候,上海提出了野心勃勃的副中心计划,同时搞了4个城市副中心,虽然副中心因为商业体量及配套较弱,辐射力度和范围远远不及主城区,但是依旧可以带动周边发展。
以点带面,搞活4个副中心,将人员引流,不但带动区域经济、缓解核心城区人口密度压力,还可以拉动副中心及其周边一系列郊区的土地价值,四两拨千斤形成良性循环。
2021-05-01 22:22
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第3楼

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房产投资高手都特别喜欢投资在辐射区内目前方兴未艾的区域,主逻辑就是从边缘区域成为主城区,前后预期差导致的房价涨幅往往是所有房产里最可观的,能收获不菲的回报。
而今年上海推出的五大新城,由于新城距离核心区达到了30KM左右甚至更远,主城根本无法辐射。这就是为什么五大新城是定义为独立节点性城市。因为这个距离已经超出了核心城区和副中心的辐射范围,必须是独立节点,才能成功。因此用之前外环边缘区域的房价逻辑来预测五大新城,不具有参考依据。
所以,距离市中心直线距离50多KM的滴水湖畔,虽然名义上是新片区,但基本不可能受到上海市中心的辐射,即便是近得多的川沙、惠南、航头也基本上脱离了市区辐射范围。
50KM到底有多远?你永远不会觉得深圳和香港是一个城市吧。从香港的cbd到深圳的核心区,直线距离也不过30KM而已。深圳到广州市区,天津核心区到北京故宫也不过100km左右。
很多城市由于自身量级小,哪怕距离市中心10KM开发的新区最后也沦为基建鬼城,发展速度远远不及当初预期。
投资滴水湖或者其他五大新城,和当初投资四大副中心的底层逻辑是不一样的,你要思考的首要因素,是作为一个独立节点性城市,它具备成功可能吗?
2021-05-01 22:23
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临港是上海的尔湾
一直以来,都听说临港蓝湾是以尔湾为样本打造的国际社区。其实相比之下,我更愿意相信,临港核心区才是真正上海版本的尔湾。
尔湾是一个只有60年历史的新城市,但是房价却在今年持续蹿升至全美第三。截止2020年,连续15年蝉联全美最安全的城市,家庭平均收入全美前3,近年接连在美国最宜居城市霸榜,被人称为“第二硅谷”。
那尔湾和临港究竟有何相似之处?
美国由于只有于50%的土地掌握在政府手里,因此政府整体开发规划存在困难,而尔湾是尔湾公司的私人土地,由该公司整体开发,会考虑短期和长期的均衡,这与临港由管委会整体开发类似。
另外面积也大致相当。尔湾面积191平方公里,和临港近10年最优先发展的223区域大体相当(先行启动区120平方公里,223区域去掉浦东机场的飞地只有180平方公里)。
除去面积和规划等要素,在其他各方面也极为相似,特别是在支柱产业上几乎是完美复制

看看看看先

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_
尔湾
临港
区位距离
距离洛杉矶市区车程50分钟,距离机场半小时左右
距离上海市区1小时车程,距离机场半小时左右
人口数量
尔湾人口20余万,是洛杉矶的十分之一
临港2035规划的250万人口占比上海市人口十分之一
学校
拥有加州大学南校,还有全美第二的公立高中和18所API超过900分的顶级小学
由7所大学组成的大学城,还拥有上中、华2、交附、建平明珠等一系列优质学校
支柱产业
主要四大支柱产业,有汽车设计,生技医药,服饰设计,和电脑晶片制造等
临港目前鼓励的四大行业为新能源车、生物医药、航空航天、芯片集成电路
人口构成
尔湾的本科率达到了7成,几乎全员具备高中学历。亚裔和白人占比接近9成
临港引入人口为本科学历的3.1人才和的3.2人才,2035规划外籍人士占比10%,大陆最为开放的片区
民生便利
公园星罗棋布,几乎所有房子附近都有公园和学校
2035规划100%区域步行至公园、医疗、交通站、学校不超过15分钟
旅游资源
毗邻海滩、迪斯尼、圣地亚哥海洋公园和滑雪场
拥有海滩、靠近迪斯尼,主城区内有海昌海洋公园和全世界最大的室内滑雪场
2021-05-01 22:25
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第6楼

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所以从临港和尔湾就像孪生婴儿,尔湾当时就是先靠建立优质学校,以点带面突围引入高端人口,一跃成为全美最宜居的城市,而如今临港也是教育先行,已经引入上中、建平、明珠等学校,所以临港部分发展思路可能就是参考了尔湾的路径。

临港之于上海,就是尔湾之于洛杉矶,横滨之于东京,圣荷西之于旧金山。
2021-05-01 22:26
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第7楼

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什么是规划,规划就是小时候你和爸妈说,这学期我要每天学习到晚上10点,考入班上前3名,然后制定了一套计划。

至于最后计划能否坚持实施,即便实施了计划,考进前3的目标能否达到,谁又知道呢?

尽信书不如无书,盲目的乐观相信规划,看走眼的概率也是非常大的。

目前我国已拥有20个左右的国家级新区,每个都有高大上的国家级战略规划,并且享受财税、海关、产业等各类优惠政策。
2021-05-01 22:26
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第8楼

看看看看先

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然而这些手握尚方宝剑的新区最后都成功了吗,房价表现又如何呢?

作为新片区的临港,参照特区管理,所以是一种介于国家级新区和特区之间的新型模式。

既然有史可鉴,是否可以从历史的成败中找到一些规律,来窥探临港能否达到规划的高度呢?
2021-05-01 22:27
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第9楼

CX爱吃剁椒皮蛋

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哪里转的

Apple_@

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载入中国房地产史册的全人才小区——万达钻石湾,开盘724套售罄,给临港新片区带来了不少流量啊
2021-05-01 22:33
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第11楼

看看看看先

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第10楼CX爱吃剁椒皮蛋
哪里转的
偶尔看到的一篇文章
2021-05-01 22:36
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第12楼

看看看看先

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第11楼Apple_@
载入中国房地产史册的全人才小区——万达钻石湾,开盘724套售罄,给临港新片区带来了不少流量啊
那个区域,别的楼盘当年也是日光盘。保利和万科也是一天清盘,另外三个楼王盘19年出政策后也是很快售馨
2021-05-01 22:38
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第13楼

club2500

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不看好海南,海南只适合度假,执行力远不如长三角,珠三角。
2021-05-01 22:39
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第14楼

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第14楼club2500
不看好海南,海南只适合度假,执行力远不如长三角,珠三角。
海南因为和大陆天然地理隔离,适合搞实验区。但临港和海南虽同为实验区,但核心内容是不同的

波波的菜

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有详谈长三角一体化示范区的吗?还是比较关注那边,最近新闻舆论也有导向。
本帖子于 2021-05-01 23:43:14 被波波的菜编辑过
2021-05-01 23:34
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第16楼

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第16楼波波的菜
有详谈长三角一体化示范区的吗?还是比较关注那边,最近新闻舆论也有导向。
没有,那个公众号主要是写临港的
2021-05-01 23:38
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第17楼

波波的菜

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第17楼看看看看先
没有,那个公众号主要是写临港的
对我个人来讲临港的硬伤是海水黄色的,没有长三角水乡客厅有吸引力。
2021-05-01 23:43
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第18楼

匿名号来看笑话

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写的非常不错。话说12年前临港刚开始规划还卖5000一平时我说12年后加个0,我老婆那时候还将信将疑。可惜当时没余钱,不然全杠杆了。
2021-05-02 00:17
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第19楼

上山打野猪

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写的挺好,留爪

CX爱吃剁椒皮蛋

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第17楼看看看看先
没有,那个公众号主要是写临港的
哪个公众号呀
2021-05-02 08:12
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第21楼

seceo

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分析的不错
2021-05-02 08:58
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第22楼

bullbull

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中国硅谷在哪里?? 张江??




本国体量太大,炒个把区域上天,分分钟的容易

但其它就什么也不是了




本帖子于 2021-05-02 09:53:08 被bullbull编辑过
2021-05-02 09:48
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第23楼

看看看看先

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第21楼CX爱吃剁椒皮蛋
哪个公众号呀
剑叔临港
2021-05-02 10:47
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第24楼

michaelzxh

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人都只相信自己愿意相信的东西,文章只不过是迎合了自己的喜好罢了。什么叫投资?投一百个,成功一个就行了,但那是有钱人的游戏。百分之一的成功几率对于富人而言是机会,对于穷人而言是大概率折了棺材本。工作生活在临港的和有钱的,临港随便买;钱要用在刀刃上的,临港要慎重,有些钱不是您能随便挣到的
本帖子于 2021-05-02 11:04:09 被michaelzxh编辑过
2021-05-02 11:00
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第25楼

看看看看先

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第25楼michaelzxh
人都只相信自己愿意相信的东西,文章只不过是迎合了自己的喜好罢了。什么叫投资?投一百个,成功一个就行了,但那是有钱人的游戏。百分之一的成功几率对于富人而言是机会,对于穷人而言是大概率折了棺材本。工作生活在临港的和有钱的,临港随便买;钱要用在刀刃上的,临港要慎重,有些钱不是您能随便挣到的
多少钱算有钱人?多少钱算穷人?能买的起上海第二套房子的人算穷人吗?
你的阶级固化的思想听着好压抑,就像印度人的种性制度一样。
本帖子于 2021-05-02 12:12:20 被看看看看先编辑过
2021-05-02 11:27
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第26楼

hoogelo

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上海不是只有一个临港在发展,其他板块止步不前了?
论商务金融的发展比不上前滩。
论工业科技的发展比不上张江金桥。
论长三角一体化发展比不上大虹桥。
论居住体验,第一想到,风大,潮湿。地理和其他就不谈了。
最后论房价 ,无非就去年学区热带的一波热乎劲,看看同为新片区里的几个镇房价几年都没爬过,大盘都带不动,主城区在巨大供应量下还能撑多久?
2021-05-02 13:35
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第27楼

看看看看先

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第27楼hoogelo
上海不是只有一个临港在发展,其他板块止步不前了?
论商务金融的发展比不上前滩。
论工业科技的发展比不上张江金桥。
论长三角一体化发展比不上大虹桥。
论居住体验,第一想到,风大,潮湿。地理和其他就不谈了。
最后论房价 ,无非就去年学区热带的一波热乎劲,看看同为新片区里的几个镇房价几年都没爬过,大盘都带不动,主城区在巨大供应量下还能撑多久?
请问文章里面哪里能找到贬低上海除临港外的话?我看了3遍没有找到。
2021-05-02 13:56
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第28楼

Lspapapa

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剑叔分析说华二大概率在101
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