北蔡大华锦绣华城置换完毕---说说我的置换故事

大哥岳

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     刚刚银行通知我买的房子已经放款了,接下来就是和房东商量交房时间。从开始卖房到今天过去了近一年,过程中真是充满了煎熬和纠结。换房的想法老早就有了,但二套七成首付的政策一直没有找到办法破解。期间想过各种办法,包括在在篱笆等渠道寻找“大神”做贷款包装,后因感觉风险太大放弃了。终于在2018年9月份下定决心,尽快卖掉老破小婚房。


      首先说说卖房,整个2018年二手成交价(尤其老小区)持续下行。在这种行情下,我们顶楼(6层)的劣势被放大。我们自认为小区不靠马路比较安静,装修好,同时小区环境相比其他老公房算是较好的。但事实偏偏打脸,由于不属于周边成交量较大的小区,同时是顶楼,即使挂牌价已经是全小区最低也没有几个客户来看。在此总结一点心得,在有选择的情况下尽量买区域内成交量大的热门小区,楼层房型比装修重要。到了11月份,HOLD不住再次降了价,同时我开始主动联系更远区域的中介(主要是LJ,邀请他们先过来空看,介绍我们房子的情况。当时二手市场犹如冰封,中介们工作日基本都没啥客户,见到我这么诚意的房东也愿意组团过来看房观摩。终于在12月底,一对新婚小夫妇看中下定。虽然离我们刚挂牌时的价格降了近10%,但终于卖掉算是走出了第一步。


    下面讲一下买房,其实我们早在2018年初就开始看房了。主要考虑一个是小学要稍微好点,另一个是尽量改善居住条件,且只考虑浦东。由于错过了2018年几个超高性价比的新房摇号(无钱票),比如万科翡翠公园尾盘、前滩晶耀小户型。房子卖掉后前滩只有海航和悦耀,实在接受不了恐怖的房型和得房率,放弃新房专注二手房。二手板块基本都研究过,最终确定重点关注北蔡大华商品房,综合学校、价格、位置、居住环境都是最适合我们的。关于这个板块后续可以开个更详细的贴,基本每个街区的优劣特点都了然于心。比较幸运的是找到了一位很Nice并且负责任的中介小谢,在大华这里有好几年经验,他确实是只陈述事实,不像其他中介会煽动你的情绪制造恐慌。最关键是中介费比某垄断性中介低很多,房子总价高的情况下,我们实在出不起三个点的中介费。。。。 确定区域和版块后,首先是把LJ APP上这两个小区全部房源都点了关注,这样有价格变动能第一时间知晓。同时我们周末、工作日晚上一有时间就让小谢带看,对小区各个户型、位置情况、每套在售房源的情况都做了掌握。但有一个较大失误,我们卖掉房子后心理预期是春节后大概率会继续下跌,同时租的房子也比较满意。当时看了很多公众号,同时卖房割的肉想从房东身上割回来,想等到2019年下半年,再跌一跌才入手。现在回头看,错过了2019年春节前最低的行情。

      

20192月下旬开始(春节过后),小谢提醒我性价比高的几套已经依次卖掉了。当时听了没啥感觉,丝毫不为所动。随着3月份的到来,我们吃惊地发现LJ app上性价比高的几套房子,近7天的带看竟然均达到15次以上。在这里要说一下,个人觉得app这个7/30天带看量的数据非常有用,是比成交量更加靠前的市场晴雨表。虽然只是LJ一个中介的带看量,但非常能说明问题,要知道在春节前7天平均带看量仅有2-3次。果然,3月份之内大华共成交了大概10套,基本是每个周末3套的节奏。我们之前看的(一般只让小谢带我们看性价比高诚意出售的)好楼层,单价低,税费少的基本都被定掉了!这时候心态感觉有些慌,和家人商量后,告知小谢一旦有合适的或者降价的房子出来,我们可以马上下定。4月初的一个周六,小谢带我们看了一套两房,楼层房型和装修都不错,满五唯一无个税。但最大的问题是面积比计划中的标准两房大了几个平方,导致总价较高(单价还算合理)。和家人商量后,果断约房东,谈的过程反而很简单,二十分钟搞定了。之前准备的套路都没用上,房东较强势,但由于我们是七成首付,还是给了一定的降幅。

   

关于和房东的谈判,其实在此之前小谢和他们店长给了我很多建议,比如不要过早透露自己底价、多利用其它条件(比如首付比例和时间、交房时间等)交换好的价格等,确实都很中肯,有帮助。过程中也没有像其它中介那样把上下家隔开,而是直接坐在一起谈,双方能更好地感知对方的实际态度。整体过程还是非常愉快的,房东是本地人,讲规矩,后续走流程也非常配合我们的要求。


总体置换的结果还是非常满意的,设定的目标也达到了。5月份很多大中城市又进一步加大了调控力度,后续上海的房价走势扑朔迷离。很可能再过几年回头看看,我卖在了最低点,又买在了半山腰。但谁能否定这就是属于自己的缘分和运气呢?坚信一个道理,那就是做当时最正确的选择,不后悔。在此也预祝2019年有置换想法的朋友们,都能顺顺利利,达成心愿!




2019-06-24 11:23
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楼主

小笨零

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楼主简单说下价格小区呗,自己也关注这块
2019-06-24 21:29
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第1楼

我是宝弟妈

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那个街区啊!
2019-06-24 22:22
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第2楼

zhuroumei

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大哥岳

     刚刚银行通知我买的房子已经放款了,接下来就是和房东商量交房时间。从开始卖房到今天过去了近一年,过程中真是充满了煎熬和纠结。换房的想法老早就有了,但二套七成首付的政策一直没有找到办法破解。期间想过各种办法,包括在在篱笆等渠道寻找“大神”做贷款包装,后因感觉风险太大放弃了。终于在2018年9月份下定决心,尽快卖掉老破小婚房。


      首先说说卖房,整个2018年二手成交价(尤其老小区)持续下行。在这种行情下,我们顶楼(6层)的劣势被放大。我们自认为小区不靠马路比较安静,装修好,同时小区环境相比其他老公房算是较好的。但事实偏偏打脸,由于不属于周边成交量较大的小区,同时是顶楼,即使挂牌价已经是全小区最低也没有几个客户来看。在此总结一点心得,在有选择的情况下尽量买区域内成交量大的热门小区,楼层房型比装修重要。到了11月份,HOLD不住再次降了价,同时我开始主动联系更远区域的中介(主要是LJ,邀请他们先过来空看,介绍我们房子的情况。当时二手市场犹如冰封,中介们工作日基本都没啥客户,见到我这么诚意的房东也愿意组团过来看房观摩。终于在12月底,一对新婚小夫妇看中下定。虽然离我们刚挂牌时的价格降了近10%,但终于卖掉算是走出了第一步。


    下面讲一下买房,其实我们早在2018年初就开始看房了。主要考虑一个是小学要稍微好点,另一个是尽量改善居住条件,且只考虑浦东。由于错过了2018年几个超高性价比的新房摇号(无钱票),比如万科翡翠公园尾盘、前滩晶耀小户型。房子卖掉后前滩只有海航和悦耀,实在接受不了恐怖的房型和得房率,放弃新房专注二手房。二手板块基本都研究过,最终确定重点关注北蔡大华商品房,综合学校、价格、位置、居住环境都是最适合我们的。关于这个板块后续可以开个更详细的贴,基本每个街区的优劣特点都了然于心。比较幸运的是找到了一位很Nice并且负责任的中介小谢,在大华这里有好几年经验,他确实是只陈述事实,不像其他中介会煽动你的情绪制造恐慌。最关键是中介费比某垄断性中介低很多,房子总价高的情况下,我们实在出不起三个点的中介费。。。。 确定区域和版块后,首先是把LJ APP上这两个小区全部房源都点了关注,这样有价格变动能第一时间知晓。同时我们周末、工作日晚上一有时间就让小谢带看,对小区各个户型、位置情况、每套在售房源的情况都做了掌握。但有一个较大失误,我们卖掉房子后心理预期是春节后大概率会继续下跌,同时租的房子也比较满意。当时看了很多公众号,同时卖房割的肉想从房东身上割回来,想等到2019年下半年,再跌一跌才入手。现在回头看,错过了2019年春节前最低的行情。

      

20192月下旬开始(春节过后),小谢提醒我性价比高的几套已经依次卖掉了。当时听了没啥感觉,丝毫不为所动。随着3月份的到来,我们吃惊地发现LJ app上性价比高的几套房子,近7天的带看竟然均达到15次以上。在这里要说一下,个人觉得app这个7/30天带看量的数据非常有用,是比成交量更加靠前的市场晴雨表。虽然只是LJ一个中介的带看量,但非常能说明问题,要知道在春节前7天平均带看量仅有2-3次。果然,3月份之内大华共成交了大概10套,基本是每个周末3套的节奏。我们之前看的(一般只让小谢带我们看性价比高诚意出售的)好楼层,单价低,税费少的基本都被定掉了!这时候心态感觉有些慌,和家人商量后,告知小谢一旦有合适的或者降价的房子出来,我们可以马上下定。4月初的一个周六,小谢带我们看了一套两房,楼层房型和装修都不错,满五唯一无个税。但最大的问题是面积比计划中的标准两房大了几个平方,导致总价较高(单价还算合理)。和家人商量后,果断约房东,谈的过程反而很简单,二十分钟搞定了。之前准备的套路都没用上,房东较强势,但由于我们是七成首付,还是给了一定的降幅。

   

关于和房东的谈判,其实在此之前小谢和他们店长给了我很多建议,比如不要过早透露自己底价、多利用其它条件(比如首付比例和时间、交房时间等)交换好的价格等,确实都很中肯,有帮助。过程中也没有像其它中介那样把上下家隔开,而是直接坐在一起谈,双方能更好地感知对方的实际态度。整体过程还是非常愉快的,房东是本地人,讲规矩,后续走流程也非常配合我们的要求。


总体置换的结果还是非常满意的,设定的目标也达到了。5月份很多大中城市又进一步加大了调控力度,后续上海的房价走势扑朔迷离。很可能再过几年回头看看,我卖在了最低点,又买在了半山腰。但谁能否定这就是属于自己的缘分和运气呢?坚信一个道理,那就是做当时最正确的选择,不后悔。在此也预祝2019年有置换想法的朋友们,都能顺顺利利,达成心愿!




羡慕楼主啊

主要是卖房子比较顺利, 居然只降价了10%就卖掉了

希望我们也能尽快卖掉吧, 沾沾楼主的喜气, 接好运棒

我们家是总高6楼的4楼, 带电梯, 应该是个很不错的楼层吧

2019-06-26 15:49
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第3楼

云露里

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塘桥成熟社区 2003年小区 精装修 大三房 153平 花园位置 总高17楼的10楼 1000万带车位
2019-06-27 14:36
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第4楼

愿闻其详

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楼主顶楼6楼能够顺利出手已是幸运,现在除了没有经验的新上海人,真正自住的没有考虑6楼的。

2019-06-28 23:27
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第5楼

cx10021002

注册日期:2019-06-09

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楼主能不能开个帖子讲讲锦绣华城的几个街区啊,同关注这附近的小区
2019-07-01 15:41
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第6楼

咔咔咔啦

注册日期:2019-02-25

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请问下最后选择的是大华哪个街区啊
2019-07-03 12:00
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第7楼
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