starlee325

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毕业来上海工作11年了。

先前在浦东买了房,一直住那里。

现在孩子也快上小学了,于是动起了换房的念头。换哪里好呢?

先说下换房需求:

  1. 浦西内环:生活便利,周末少年宫方便

  2. 环境好:梧桐树下的情调最佳

  3. 片区有二梯队的公办小学,配套中学不要太差即可

  4. 三房:解决住房改善的问题

  5. 预算:连带税费1050以内

于是徐汇、长宁、黄浦看了一圈,发现:

徐汇太贵,黄浦也就卢湾好,但相对拥挤,长宁新华路非常符合要求,是价值洼地。

于是降价挂牌卖房,房子卖出后,立刻置换到新华路街道的房子——当代新华。


再来说说这个小区吧:

小区2001年,品质真心一般。靠轻轨。

第一排123号楼靠安顺路,吃灰又有噪音,虽然房型非常正气。

第二三排的4号5号楼,西边套不能买,靠轻轨,很吵。中间套是两房,也有轻轨噪音。东边套不吵,但采光被中间的两房遮挡,只有上午半天。

第四排6号7号8号楼,房型都很正,但6号楼上午会被鉴赏新华遮挡,7号楼是楼王,8号楼靠凯旋路和轻轨,也有噪音。

总体来说,这小区价格上不去,也就是这些个原因。哦,对了,当代新华的外立面看起来很弱,跟旁边的鉴赏新华没法比,跟新华世纪园也没法比。

但没法子,人家贵啊,我预算就这么多,也只够买当代新华,于是退而求其次,降低了要求,买了二三排东边套的三房,也就接受下半天的采光的缺点吧。


最后来说说新华路这个地段吧:

  1. 新华路国宾道:最精华的部分当然是东边靠华山路那块,然后西边到凯旋路逐级降低档次。基本上我认为,精华段就是定西路到华山路。定西路到凯旋路那边要不是因为有法三(过去的区重点,其实现在也一般,但目前至少比复旦小学好一些,PS法三硬件跟复旦真心没法比),我是不会买的。跑题了,跑题了,新华路梧桐道,老洋房,闹中取静,文艺气息浓,是真正意义的老上海。

  2. 安顺路商业区:长宁国际2020年建成,融侨中心好像也是2020年建成(更大型的幸福里),安顺路社区活动中心+商铺2021年建成(环境优美的菜场,水果摊,休闲区),另外好像还有个双语九年制学校,2021年建成(据说目前停工太监了)。这个安顺路商业区绝对是未来新华路板块升值的砝码。为啥呢?新华路街道约10万居民,周边偏生活类的大型商业区就这么一个,且融入了办公楼,无论平时还是周末,消费量绝对是杠杠的,新华街道居民再也不是必须到徐汇或者静安才能大肆shopping了。

  3. 幸福里+上生新所。去过的人都知道,小资,休闲,我就不多介绍了。

  4. 交大+东华大学:给散步健身,感受象牙塔气息的人群提供了非常好的去处。说不定托人办张饭卡,可以吃到便宜的食堂饭菜。

  5. 天山公园:一块很大的氧吧,缺点就是轻轨轰隆隆,搁我是肯定不会去那里散步的,我肯定是去交大散步。

  6. 定西路黑暗料理一条街:民以食为天,定西路吃饭的地方不要太多,以后兄弟们撸串喝酒后,我就可以散着步回家了。


总结:

新华路这样的核心地段,目前2000年后的房子单价居然跟浦东张江中环的价格差不多,绝对是价值洼地。之前价格上不来,很大程度上是因为缺乏大型商圈。

现在安顺路商圈建立起来后,完全填补了空白,未来升值空间很大,单价9~10w很容易就能达到。

未来新华路街道将会是复古+现代化的配置,将会吸引更多年轻有为的人过来安家。

2019-04-19 17:35
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楼主

aptx4869yl

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好帖留名
2019-04-19 20:55
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第1楼

Robjohnson

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新华路我也很喜欢,以前徐峥还没有红的时候,徐峥的父母就住在当代新华。新华路上看上去品质比较高的也就只有新华御庭。总是觉得浦东房价虚高,除了陆家嘴和世纪公园,其他地方一点不方便。
2019-04-19 21:49
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第2楼

philipkingsaxo

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小时候去番禺路上的上海影城看电影时就喜欢上了新华路和东长宁
2019-04-19 22:43
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第3楼

baoxb852

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新华路不能炒,领导住的多
2019-04-19 22:57
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第4楼

bai9159

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starlee325

毕业来上海工作11年了。

先前在浦东买了房,一直住那里。

现在孩子也快上小学了,于是动起了换房的念头。换哪里好呢?

先说下换房需求:

  1. 浦西内环:生活便利,周末少年宫方便

  2. 环境好:梧桐树下的情调最佳

  3. 片区有二梯队的公办小学,配套中学不要太差即可

  4. 三房:解决住房改善的问题

  5. 预算:连带税费1050以内

于是徐汇、长宁、黄浦看了一圈,发现:

徐汇太贵,黄浦也就卢湾好,但相对拥挤,长宁新华路非常符合要求,是价值洼地。

于是降价挂牌卖房,房子卖出后,立刻置换到新华路街道的房子——当代新华。


再来说说这个小区吧:

小区2001年,品质真心一般。靠轻轨。

第一排123号楼靠安顺路,吃灰又有噪音,虽然房型非常正气。

第二三排的4号5号楼,西边套不能买,靠轻轨,很吵。中间套是两房,也有轻轨噪音。东边套不吵,但采光被中间的两房遮挡,只有上午半天。

第四排6号7号8号楼,房型都很正,但6号楼上午会被鉴赏新华遮挡,7号楼是楼王,8号楼靠凯旋路和轻轨,也有噪音。

总体来说,这小区价格上不去,也就是这些个原因。哦,对了,当代新华的外立面看起来很弱,跟旁边的鉴赏新华没法比,跟新华世纪园也没法比。

但没法子,人家贵啊,我预算就这么多,也只够买当代新华,于是退而求其次,降低了要求,买了二三排东边套的三房,也就接受下半天的采光的缺点吧。


最后来说说新华路这个地段吧:

  1. 新华路国宾道:最精华的部分当然是东边靠华山路那块,然后西边到凯旋路逐级降低档次。基本上我认为,精华段就是定西路到华山路。定西路到凯旋路那边要不是因为有法三(过去的区重点,其实现在也一般,但目前至少比复旦小学好一些,PS法三硬件跟复旦真心没法比),我是不会买的。跑题了,跑题了,新华路梧桐道,老洋房,闹中取静,文艺气息浓,是真正意义的老上海。

  2. 安顺路商业区:长宁国际2020年建成,融侨中心好像也是2020年建成(更大型的幸福里),安顺路社区活动中心+商铺2021年建成(环境优美的菜场,水果摊,休闲区),另外好像还有个双语九年制学校,2021年建成(据说目前停工太监了)。这个安顺路商业区绝对是未来新华路板块升值的砝码。为啥呢?新华路街道约10万居民,周边偏生活类的大型商业区就这么一个,且融入了办公楼,无论平时还是周末,消费量绝对是杠杠的,新华街道居民再也不是必须到徐汇或者静安才能大肆shopping了。

  3. 幸福里+上生新所。去过的人都知道,小资,休闲,我就不多介绍了。

  4. 交大+东华大学:给散步健身,感受象牙塔气息的人群提供了非常好的去处。说不定托人办张饭卡,可以吃到便宜的食堂饭菜。

  5. 天山公园:一块很大的氧吧,缺点就是轻轨轰隆隆,搁我是肯定不会去那里散步的,我肯定是去交大散步。

  6. 定西路黑暗料理一条街:民以食为天,定西路吃饭的地方不要太多,以后兄弟们撸串喝酒后,我就可以散着步回家了。


总结:

新华路这样的核心地段,目前2000年后的房子单价居然跟浦东张江中环的价格差不多,绝对是价值洼地。之前价格上不来,很大程度上是因为缺乏大型商圈。

现在安顺路商圈建立起来后,完全填补了空白,未来升值空间很大,单价9~10w很容易就能达到。

未来新华路街道将会是复古+现代化的配置,将会吸引更多年轻有为的人过来安家。

新华路洼地已经10年了,你外地人买一套就涨了?
2019-04-19 23:31
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第5楼

starlee325

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第5楼bai9159
新华路洼地已经10年了,你外地人买一套就涨了?
唉,不识字的文盲真多
2019-04-20 07:57
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第6楼

zzdlz

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楼主东北人吧
2019-04-20 08:33
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第7楼

yoyojuice87

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mark,身为交大人居然之前完全不懂新华路的好,只知道跑前门徐家汇。
小伙伴刚刚买好新华路学区房,才发现居住环境真好。
2019-04-20 10:43
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第8楼

sungwwic

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不是价值洼地而是价值陷阱,新华路板块的很多小区这些年一直跑输大盘,跟地段没关系,原因只有一个房子品质不行。板块内品质好的如华山夏都苑,16年市场高点是卖8万多,这两年市场一直调整它反而逆势上涨现在基本11万,早就价值回归了。新华路壹号从来就没便宜过 。而板块内像凯旋都市花园,东湖名苑这种的,要小区没小区,要品质没品质,有钱的看不上,没钱的买不起,难得碰到一个符合预算,人家转了一圈去隔壁天山板块了,你说价格怎么涨的上去?
2019-04-20 12:43
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第9楼

starlee325

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第9楼sungwwic
不是价值洼地而是价值陷阱,新华路板块的很多小区这些年一直跑输大盘,跟地段没关系,原因只有一个房子品质不行。板块内品质好的如华山夏都苑,16年市场高点是卖8万多,这两年市场一直调整它反而逆势上涨现在基本11万,早就价值回归了。新华路壹号从来就没便宜过 。而板块内像凯旋都市花园,东湖名苑这种的,要小区没小区,要品质没品质,有钱的看不上,没钱的买不起,难得碰到一个符合预算,人家转了一圈去隔壁天山板块了,你说价格怎么涨的上去?
很有道理
2019-04-20 13:08
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第10楼

luoluoguike123

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好贴!当代新华的小学是哪个学校?长宁没有中学学区概念,楼主怎么看?
2019-04-20 14:52
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第12楼

starlee325

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第12楼luoluoguike123
好贴!当代新华的小学是哪个学校?长宁没有中学学区概念,楼主怎么看?
当代新华对口法三。法三对口初中为延安,复旦,市三女初。我家是女儿,我其实有想让她走女校。因为都属于二梯队
2019-04-20 15:52
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第13楼

雪花千树

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第13楼starlee325
当代新华对口法三。法三对口初中为延安,复旦,市三女初。我家是女儿,我其实有想让她走女校。因为都属于二梯队
我也一直在关注当代新华和鉴赏新华,后者房子很少,方便透露下成交的单价吗?
2019-04-21 17:35
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第14楼

莽荒gate

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一看标题以为是豪宅贴,新华路板块啊,连湖南路华山路豪宅也都是新华路板块的,结果……
2019-04-21 18:03
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第15楼

starlee325

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第15楼莽荒gate
一看标题以为是豪宅贴,新华路板块啊,连湖南路华山路豪宅也都是新华路板块的,结果……
抱歉,让您失望了。实在是囊中羞涩,大蒜飘不出咖啡香
2019-04-22 07:43
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第16楼

lqh1986

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新华路相对来说比较宜居的,周边也比较成熟。长宁区目前在建的项目进度都比较慢,长宁国际原本今年年底开业,现在这进度又慢下来了,估计明年年底都有疑问。融侨刚开工估计也要到2021年底吧。
房价你慢点涨!!!
2019-04-22 08:39
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第17楼

lqh1986

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新华路板块除了今天开盘的淮海名邸外,基本没有新盘供应了,华山夏都苑三期建造进度也很慢,350平米+也和老百姓没有什么关系。天山公园都过了延安路高架了,应该算中山公园板块才是。新华路板块主要是低密度小区,当然也有番禺大楼,华山花苑这种高容积率的小区。3、4号线轻轨噪音这个问题是老问题,都快建成15年多了,这个隔音板照道理应该换成更好的,全封闭式的才对,虽然很难做到一点噪音没有,但难大幅降低噪音和震动,对沿线的居民楼绝对也是福音,只是没有人提而已,可能大家都习惯了。
房价你慢点涨!!!
2019-04-22 08:44
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第18楼

starlee325

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第18楼lqh1986
新华路板块除了今天开盘的淮海名邸外,基本没有新盘供应了,华山夏都苑三期建造进度也很慢,350平米+也和老百姓没有什么关系。天山公园都过了延安路高架了,应该算中山公园板块才是。新华路板块主要是低密度小区,当然也有番禺大楼,华山花苑这种高容积率的小区。3、4号线轻轨噪音这个问题是老问题,都快建成15年多了,这个隔音板照道理应该换成更好的,全封闭式的才对,虽然很难做到一点噪音没有,但难大幅降低噪音和震动,对沿线的居民楼绝对也是福音,只是没有人提而已,可能大家都习惯了。
中肯,也是西边价格上不去的原因
2019-04-22 08:54
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第19楼

lqh1986

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希望今年能够推进新华路,定西路,凯旋路三条路架空线入地工作。明年安西路,云阳路扩宽工程,上生新所二期建设可以加速,然后金地商办,番禺路整体更新加快。
房价你慢点涨!!!
2019-04-22 16:40
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第22楼

starlee325

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第22楼lqh1986
希望今年能够推进新华路,定西路,凯旋路三条路架空线入地工作。明年安西路,云阳路扩宽工程,上生新所二期建设可以加速,然后金地商办,番禺路整体更新加快。

实际上,我发现,商业气息浓的地方,尽量不要是大马路/主干道。因为这样的地方很难有人驻足。不如双向或者单向单车道的小马路。这种马路适合沿街的商铺,适合行人。周边有相对大一些的停车场更好。将来长宁国际,融侨中心,安顺路社区中心应该就可以提供此类停车服务的。总之,只要政府想好好发展,一定有为的。就好比幸福里,讲真的,很一般,实在是周围没有这样的休闲场所,所以才这么火。未来红坊一定可以超越

2019-04-22 17:09
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第23楼

安静一会儿

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第17楼lqh1986
新华路相对来说比较宜居的,周边也比较成熟。长宁区目前在建的项目进度都比较慢,长宁国际原本今年年底开业,现在这进度又慢下来了,估计明年年底都有疑问。融侨刚开工估计也要到2021年底吧。
请问,长宁国际是哪一片?融侨是原来红坊那片吗
2019-04-23 07:55
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第24楼

starlee325

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第24楼安静一会儿
请问,长宁国际是哪一片?融侨是原来红坊那片吗
长宁国际是安顺路南边,靠凯旋路那块。融侨中心就是红坊
2019-04-23 08:09
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第25楼

SJTUUTJS

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第25楼starlee325
长宁国际是安顺路南边,靠凯旋路那块。融侨中心就是红坊

长宁国际是综合体么?商业办公都有?

2019-04-23 08:35
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第26楼

starlee325

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第26楼SJTUUTJS

长宁国际是综合体么?商业办公都有?

是的,商办都有,一个综合体

2019-04-23 08:41
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第27楼

安静一会儿

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第25楼starlee325
长宁国际是安顺路南边,靠凯旋路那块。融侨中心就是红坊
明白了,谢谢,不过那片好像施工好多年了
学校那片空地也空了好久
2019-04-23 08:45
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第28楼

starlee325

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第28楼安静一会儿
明白了,谢谢,不过那片好像施工好多年了
学校那片空地也空了好久

是的,之前施工很久了。

最近去看的时候,不少楼已经接近完工,所以时间上应该差不多。

希望早点建好吧。

2019-04-23 08:55
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第29楼
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