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预测房价是很困难的，除非有类似2015年初的明显的信号，所以本文不做太多的走势预测。今天想和大家谈一下堤坝高筑的上海房地产市场。2010年4月30日国务院发布限购令以来，上海的房地产市场从粗放模式逐渐走向精细化，所谓的精细化就是开始控制人口的准入机制（计划模式）。从小试牛刀的1年社保单身可购到单身限购，再到两年社保单身限购，再到5年社保单身限购，从准入机制上一直在收紧。需求的蓄水池逐步建立。房地产市场的发展和限购之前呈现两种不同的发展模式，也宣告了之前的粗放模式彻底走向历史。（所谓的粗放模式其实就是市场模式，这里不多做解释）房地产市场经历了2010-2014年这几年的波动终于在2015年迎来爆发这一年的房价涨幅总额超历史之和。具体原因可以参看我前几年的帖子。这里不做论述我简单的回顾了上海的房地产市场，是为了谈一下进入2019年，房地产市场发生了什么变化。我们接着向下看第一我们看供给，经历了2016年-2017地王年这些地王项目基本陆续上市，基本上没有达到开发商预期，这些项目多数在保本的边缘徘徊。整个2017年下半年到2019年上半年开发商拿地意愿普遍偏低，基本上2018年上半年住宅溢价率不超过5%总体，见下图
开发商拿地热情不高主要原因还是对后市不看好。之前高价拿地的开发商基本上也没赚什么钱。信心不足是主要原因，土地成交的总数基本上和2016-17年持平。也就意味着总的新房供给量还是可以的（限购背景下）。
我们在看看需求，实际我一直在强调上海的需求很旺盛，但是这种旺盛的需求被限购大过滤器给过滤掉了。限购限贷，就像山峡大坝拦住了长江水，开个小口子，让市场细水长流，这个大坝就是控制市场的利器，就像
说的夜壶理论，但是要高明多了，真是高招。目前市场价格是过滤后的需求和供给之间的平衡。这种平衡的形成从限购的第一天开始就注定了市场的规律，当不景气的时候释放一点点利好市场立刻起反应，在这里强调一下不要再认为限购限贷是降房价，这一切都在zf掌握之中。
上面讲了zf通过过滤器限制了市场的热度，但是真的限制住了吗？我们看一下被过滤器挡住的需求制造的现象，司法拍卖房过去两年是什么样的，我这里亲自了解了一下，基本上中标价高于同小区二手商品房10-20%.原因很简单僧多粥少。竞争大。这仅仅是冰山一角。
我们分析一下现在的需求。目前刚需依然占主力约占40-60%。剩下的市场为置换需求。两种需求基本上不是重叠的，置换客+一手房为刚需市场提供了供给。置换客的需求多为从郊区搬到市区，从市区老房换市区次新房，或置换学区房。于是在限购大背景下你看到了现在的市场，一种微妙的平衡。
接下来我想谈一下限购背景下房子该怎办买。
限购限贷大背景下映射出和限购前完全不一样的需求。在购房主力军刚需那里限贷杀伤力更大，处女贷变得尤为重要，也就是大家纷纷珍惜第一次贷款。也就意味着购买房屋的时候尽可能地考虑周全，所以户型，地段，房龄，楼层等都比之前考虑更全面，好地段，好楼层，房龄新的小三房成为香饽饽。再限购之前小房子往往是最受欢迎的，单价高总价低，好出租现在截然相反。在限购限贷大背景下你会看到下面几点不同
1、电梯一楼和黄金楼层的价格越拉越大，总价600万的房子一楼和黄金楼层可差100万。而且卖不动
2、老房子不带学区的一室户卖不动了，单价和周围商品房可差30-40%。
3、一房和不能改造的两房远不如小三房好卖。
4、新房基本上都是小三房起！
这样的市场行情基本上都是限购限贷下形成的，所以这里建议大家参考这样的标准即使以后放开限购价值会更大，沉淀的都是精华。
说了这么多，谈一下今年的行情以及给大家的建议。
房地产已经触底了底部就是去年年底，上海的房地产目前没有泡沫，辨别很简单，限购限贷背景下被压制的价格没有展示出应有的市场价格（老房子，小房子，楼层差的）。随着全国户籍制度的放开，今年房地产应该是个复苏的过程，上海作为中国重要的直辖市户籍制度也会顺应政策的导向逐步放宽（放宽不意味着放开，上海一直都是走的精英引进的策略应该不会变，但是会放开）。有需求的刚需，或者有置换需求的可以入场了。政策不会比现在更紧了（原因不谈可以私聊）。
最后说一下限购限贷大背景下如何优化资产配置，可以参考上文中的要点。
1、合并小房子到市区三房次新户型+好楼层
2、一个家庭不易持有多套住房（2-3套为佳，原因自己想）
3、撤离互联网金融领域转换成一线住宅资产。
4、粗放时代已过，不要炒房。
写的很仔细，非常好。
无论如何，即使没有限购限贷，三房的需求绝对的大量的存在，现在上海很多人是90以下的2房，住过的人肯定明白，完完全全不够住。
得房率低，听上去有90，其实实际套内面积，只有70不到，有的更低，由于房型不够理想，有效使用面积低到60，和90年代55-60的老公房差不多使用面积。那些买90以下两房的，大部分因为刚开始胆子小或者开始的时候买不动，等资金积累到一定程度，必然是3房-4房-大平层的升级过程。随着家用电器的品种丰富，娱乐，爱好，甚至健身等等需求的上升，现有两房根本放不下这些家庭设备。90以下两房只是刚刚满足基本需求。
所以将来大三房四房是刚需，绝对的刚需。这种需求会持续不断的积累。普遍存在。接下来，你会发现，3房2卫的房子会越来越贵越来越少
商品房库存消化周期在36个月以上的，应停止供地；36~18个月的，要适当减少供地。
18~12个月的，维持供地持平水平；12~6个月的，要增加供地。6个月以下的，要显著增加并加快供地。
这一政策出台背后，正是楼市高库存不复存在的现实。
根据国家统计局刚刚发布的数据，2018年3月末，全国商品房待售面积51646万平方米，库存创最近5年以来的新低。
可见，去库存早已完成历史使命。当然，在城市之间，库存和去化周期都呈现分化趋势。
那么，哪些城市要增加供地？哪些城市要减少供地？这一政策，将对全国楼市格局会产生多大影响？
01
哪些城市要停止供地，哪些要增加供地？
土地供求，向来是决定房价的核心因素之一。
所谓去化周期，一般为库存与近6月销售面积平均值之比，衡量的是一个城市既有商品房库存的清仓去化时间。
显然，去化周期越短，市场供求关系就越紧俏，增加土地供应的必要性随之而产生，反之同理。
按照规定，去化周期大于36个月的，要停止供地。事实上，除了个别类似鹤岗、玉门这样偏远的收缩型城市，大多数城市的去化周期都不会达到这一水平。
根据泽平宏观发布的报告，2019年3月，一线、二线、三四线样本城市库存去化周期分别为11.7、10.5、11.4个月，基本都在可控范围。
无论是一二线还是三四线，绝大多数城市都不存在高库存问题，自然也就不存在“停止供地”之说，反而这些城市都要增加供地。
这其中，杭州、西安去化周期低于6个月，属于需要显著增加并加快土地供应的城市。
南京、重庆、武汉、上海、南昌、广州、长沙、长春、苏州、成都、福州等城市低于12个月，属于需要增加土地供应的城市
外环的普通房子和一般的老破小搞不好还会再跌一点。
房子和房子是不一样的，不是所有房子都会再大涨，也不是所有房子都不会再跌。
1，很多80，90以上板式电梯两房也是很不错的，过去大量造房留下了一批位置楼层都不错的这类房子。体面养老比年轻家庭更刚需更长久。
2，好房子当然越多套越好，关键是守得住。以后套数不是重点，重点是好坏。那些好几套老破小动迁房的虚套数没啥意义。
是说80，90平米以上板式电梯次新二房。
因为过去批出来的地皮大，很多小区主力就是90-100两房和120-130三房，因为小区大，所以不少两房的楼层位置也都不错。
而现在地皮小小区小，外环内新房150平以下基本都靠马路了。
二胎三四房是趋势，但老夫妻体面养老的体面两房也是趋势，年轻人一套房不过住个10年15年，老人一住可是30年的，更刚需更长久。
没事，我以前也一直认为三四房才是趋势，但十多年下来板式电梯两房市场依然坚挺。
说明好房才是趋势，而不在于三四房还是两房。
没事，我以前也一直认为三四房才是趋势，但十多年下来板式电梯两房市场依然坚挺。
说明好房才是趋势，而不在于三四房还是两房。
没事，我以前也一直认为三四房才是趋势，但十多年下来板式电梯两房市场依然坚挺。
说明好房才是趋势，而不在于三四房还是两房。
除了板式电梯房型还有什么式样的，Chensir？
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