大过滤器下的上海楼市,2019再谈房地产市场

Alex998

注册日期:2014-12-04

来自:未知

工分:1881

] 发送悄悄话

预测房价是很困难的,除非有类似2015年初的明显的信号,所以本文不做太多的走势预测。今天想和大家谈一下堤坝高筑的上海房地产市场。2010年4月30日国务院发布限购令以来,上海的房地产市场从粗放模式逐渐走向精细化,所谓的精细化就是开始控制人口的准入机制(计划模式)。从小试牛刀的1年社保单身可购到单身限购,再到两年社保单身限购,再到5年社保单身限购,从准入机制上一直在收紧。需求的蓄水池逐步建立。房地产市场的发展和限购之前呈现两种不同的发展模式,也宣告了之前的粗放模式彻底走向历史。(所谓的粗放模式其实就是市场模式,这里不多做解释)房地产市场经历了2010-2014年这几年的波动终于在2015年迎来爆发这一年的房价涨幅总额超历史之和。具体原因可以参看我前几年的帖子。这里不做论述我简单的回顾了上海的房地产市场,是为了谈一下进入2019年,房地产市场发生了什么变化。我们接着向下看第一我们看供给,经历了2016年-2017地王年这些地王项目基本陆续上市,基本上没有达到开发商预期,这些项目多数在保本的边缘徘徊。整个2017年下半年到2019年上半年开发商拿地意愿普遍偏低,基本上2018年上半年住宅溢价率不超过5%总体,见下图


QQ图片20190418154850.png

开发商拿地热情不高主要原因还是对后市不看好。之前高价拿地的开发商基本上也没赚什么钱。信心不足是主要原因,土地成交的总数基本上和2016-17年持平。也就意味着总的新房供给量还是可以的(限购背景下)。

我们在看看需求,实际我一直在强调上海的需求很旺盛,但是这种旺盛的需求被限购大过滤器给过滤掉了。限购限贷,就像山峡大坝拦住了长江水,开个小口子,让市场细水长流,这个大坝就是控制市场的利器,就像任大炮说的夜壶理论,但是要高明多了,真是高招。目前市场价格是过滤后的需求和供给之间的平衡。这种平衡的形成从限购的第一天开始就注定了市场的规律,当不景气的时候释放一点点利好市场立刻起反应,在这里强调一下不要再认为限购限贷是降房价,这一切都在zf掌握之中。

上面讲了zf通过过滤器限制了市场的热度,但是真的限制住了吗?我们看一下被过滤器挡住的需求制造的现象,司法拍卖房过去两年是什么样的,我这里亲自了解了一下,基本上中标价高于同小区二手商品房10-20%.原因很简单僧多粥少。竞争大。这仅仅是冰山一角。

我们分析一下现在的需求。目前刚需依然占主力约占40-60%。剩下的市场为置换需求。两种需求基本上不是重叠的,置换客+一手房为刚需市场提供了供给。置换客的需求多为从郊区搬到市区,从市区老房换市区次新房,或置换学区房。于是在限购大背景下你看到了现在的市场,一种微妙的平衡。

接下来我想谈一下限购背景下房子该怎办买。

限购限贷大背景下映射出和限购前完全不一样的需求。在购房主力军刚需那里限贷杀伤力更大,处女贷变得尤为重要,也就是大家纷纷珍惜第一次贷款。也就意味着购买房屋的时候尽可能地考虑周全,所以户型,地段,房龄,楼层等都比之前考虑更全面,好地段,好楼层,房龄新的小三房成为香饽饽。再限购之前小房子往往是最受欢迎的,单价高总价低,好出租现在截然相反。在限购限贷大背景下你会看到下面几点不同

1、电梯一楼和黄金楼层的价格越拉越大,总价600万的房子一楼和黄金楼层可差100万。而且卖不动

2、老房子不带学区的一室户卖不动了,单价和周围商品房可差30-40%。

3、一房和不能改造的两房远不如小三房好卖。

4、新房基本上都是小三房起!

这样的市场行情基本上都是限购限贷下形成的,所以这里建议大家参考这样的标准即使以后放开限购价值会更大,沉淀的都是精华。

说了这么多,谈一下今年的行情以及给大家的建议。

房地产已经触底了底部就是去年年底,上海的房地产目前没有泡沫,辨别很简单,限购限贷背景下被压制的价格没有展示出应有的市场价格(老房子,小房子,楼层差的)。随着全国户籍制度的放开,今年房地产应该是个复苏的过程,上海作为中国重要的直辖市户籍制度也会顺应政策的导向逐步放宽(放宽不意味着放开,上海一直都是走的精英引进的策略应该不会变,但是会放开)。有需求的刚需,或者有置换需求的可以入场了。政策不会比现在更紧了(原因不谈可以私聊)。

最后说一下限购限贷大背景下如何优化资产配置,可以参考上文中的要点。

1、合并小房子到市区三房次新户型+好楼层

2、一个家庭不易持有多套住房(2-3套为佳,原因自己想)

3、撤离互联网金融领域转换成一线住宅资产。

4、粗放时代已过,不要炒房。

本帖子于 2019-04-18 16:49:17 被Alex998编辑过
2019-04-18 16:35
引用 |  只看此人 | 
楼主

xingixng6666

注册日期:2015-02-26

来自:未知

工分:1364

] 发送悄悄话

鼓掌。。。。
2019-04-18 16:46
引用 |  只看此人 | 
第1楼

chengsheng2008

注册日期:2017-10-23

来自:未知

工分:31

] 发送悄悄话

写的挺不错的
2019-04-18 16:51
引用 |  只看此人 | 
第2楼

1307413904

注册日期:2016-03-30

来自:未知

工分:408

] 发送悄悄话

今天是2019-07-16 我们的宝宝 已经7岁8天啦!
2019-04-18 16:51
引用 |  只看此人 | 
第3楼

jiayou9527

注册日期:2016-05-01

来自:未知

工分:265

] 发送悄悄话

分析的透彻
2019-04-18 16:55
引用 |  只看此人 | 
第4楼

janson1105

注册日期:2007-01-13

来自:上海

工分:3678

] 发送悄悄话

留个记号
健康快乐每一天
今天是2019-07-16 我们的宝宝 已经10岁9个月27天啦!
2019-04-18 17:02
引用 |  只看此人 | 
第5楼

神盾局财务

注册日期:2019-03-19

来自:未知

工分:78

] 发送悄悄话

写的很仔细,非常好。
无论如何,即使没有限购限贷,三房的需求绝对的大量的存在,现在上海很多人是90以下的2房,住过的人肯定明白,完完全全不够住。

得房率低,听上去有90,其实实际套内面积,只有70不到,有的更低,由于房型不够理想,有效使用面积低到60,和90年代55-60的老公房差不多使用面积。那些买90以下两房的,大部分因为刚开始胆子小或者开始的时候买不动,等资金积累到一定程度,必然是3房-4房-大平层的升级过程。随着家用电器的品种丰富,娱乐,爱好,甚至健身等等需求的上升,现有两房根本放不下这些家庭设备。90以下两房只是刚刚满足基本需求。

所以将来大三房四房是刚需,绝对的刚需。这种需求会持续不断的积累。普遍存在。接下来,你会发现,3房2卫的房子会越来越贵越来越少

本帖子于 2019-04-19 10:36:00 被神盾局财务编辑过
小中介都是拉西瘪三,千万不要碰。大中介服务费最多值2万,国家要管一管
2019-04-18 17:22
引用 |  只看此人 | 
第6楼

llloe

注册日期:2018-03-05

来自:未知

工分:282

] 发送悄悄话

很中肯。。。
2019-04-18 18:03
引用 |  只看此人 | 
第7楼

清晨起来打开窗

注册日期:2018-08-13

来自:未知

工分:63

] 发送悄悄话

马上有个买了经适房的底层会吵这闹着说不要买大房子。因为底层永远不知道有钱人的想法
2019-04-18 18:26
引用 |  只看此人 | 
第8楼

yooyostyle

注册日期:2017-08-08

来自:未知

工分:111

] 发送悄悄话

赞同你的观点。。我是写不出。。只能给你鼓掌了
2019-04-18 20:02
引用 |  只看此人 | 
第9楼

人人乐中

注册日期:2013-05-27

来自:未知

工分:131

] 发送悄悄话

我是新上海人,上海的落户要求相对北京并不高,但上海周边的选择比北京多得多。
2019-04-18 20:22
引用 |  只看此人 | 
第10楼

wuliao021

注册日期:2017-08-30

来自:未知

工分:787

] 发送悄悄话

写的不错,但房价这东西预期太重要,论据也不对,法拍房的溢价,,,,你最近真的了解过吗?
2019-04-18 20:30
引用 |  只看此人 | 
第11楼

悠悠荡荡地游

注册日期:2013-06-01

来自:上海

工分:431

] 发送悄悄话

一如既往的中正平和,我没什么可以补充或者争议的。
2019-04-18 20:33
引用 |  只看此人 | 
第12楼

月光宝盒123

注册日期:2018-10-23

来自:未知

工分:798

] 发送悄悄话

4月17日,自然资源部发布通知,住宅供地将实施差别化调控:
商品房库存消化周期在36个月以上的,应停止供地;36~18个月的,要适当减少供地。
18~12个月的,维持供地持平水平;12~6个月的,要增加供地。6个月以下的,要显著增加并加快供地。
这一政策出台背后,正是楼市高库存不复存在的现实。
根据国家统计局刚刚发布的数据,2018年3月末,全国商品房待售面积51646万平方米,库存创最近5年以来的新低。
可见,去库存早已完成历史使命。当然,在城市之间,库存和去化周期都呈现分化趋势。
那么,哪些城市要增加供地?哪些城市要减少供地?这一政策,将对全国楼市格局会产生多大影响?
01
哪些城市要停止供地,哪些要增加供地?
土地供求,向来是决定房价的核心因素之一。
所谓去化周期,一般为库存与近6月销售面积平均值之比,衡量的是一个城市既有商品房库存的清仓去化时间。
显然,去化周期越短,市场供求关系就越紧俏,增加土地供应的必要性随之而产生,反之同理。
按照规定,去化周期大于36个月的,要停止供地。事实上,除了个别类似鹤岗、玉门这样偏远的收缩型城市,大多数城市的去化周期都不会达到这一水平。
根据泽平宏观发布的报告,2019年3月,一线、二线、三四线样本城市库存去化周期分别为11.7、10.5、11.4个月,基本都在可控范围。
无论是一二线还是三四线,绝大多数城市都不存在高库存问题,自然也就不存在“停止供地”之说,反而这些城市都要增加供地。
这其中,杭州、西安去化周期低于6个月,属于需要显著增加并加快土地供应的城市。
南京、重庆、武汉、上海、南昌、广州、长沙、长春、苏州、成都、福州等城市低于12个月,属于需要增加土地供应的城市
2019-04-18 20:33
引用 |  只看此人 | 
第13楼

安静买房

注册日期:2017-07-11

来自:未知

工分:1

] 发送悄悄话

好帖留名
2019-04-18 20:58
引用 |  只看此人 | 
第14楼

dingruo

注册日期:2008-09-13

来自:上海

工分:536

] 发送悄悄话

品质三房绝对是保值的,也是一部分人置换的目标,买的起的话可以入手,价格只会往上不会往下。
外环的普通房子和一般的老破小搞不好还会再跌一点。
房子和房子是不一样的,不是所有房子都会再大涨,也不是所有房子都不会再跌。
2019-04-18 22:15
引用 |  只看此人 | 
第15楼

莽荒gate

注册日期:2016-07-24

来自:未知

工分:498

] 发送悄悄话

房票越紧,低总价住房价值越低。
2019-04-18 22:22
引用 |  只看此人 | 
第16楼

chen_spc

注册日期:2002-09-10

来自:上海

工分:10751

] 发送悄悄话

写的不错,两点商榷:
1,很多80,90以上板式电梯两房也是很不错的,过去大量造房留下了一批位置楼层都不错的这类房子。体面养老比年轻家庭更刚需更长久。
2,好房子当然越多套越好,关键是守得住。以后套数不是重点,重点是好坏。那些好几套老破小动迁房的虚套数没啥意义。
2019-04-18 22:43
引用 |  只看此人 | 
第17楼

Alex998

注册日期:2014-12-04

来自:未知

工分:1882

] 发送悄悄话

感谢大神捧场,你的补充我很赞同,90年代板式房基本上以外销房为主,地段好居住的人素质不错,守得住这句话太经典了
2019-04-19 09:14
引用 |  只看此人 | 
第18楼

Blairlee

注册日期:2013-10-17

来自:未知

工分:77

] 发送悄悄话

给大神捧场,顺便问一下,唐镇您看好吗?
2019-04-19 09:28
引用 |  只看此人 | 
第19楼

黑色雪人

注册日期:2008-11-28

来自:上海

工分:45

] 发送悄悄话

mark 一记
2019-04-19 09:29
引用 |  只看此人 | 
第20楼

chen_spc

注册日期:2002-09-10

来自:上海

工分:10752

] 发送悄悄话

第18楼Alex998
感谢大神捧场,你的补充我很赞同,90年代板式房基本上以外销房为主,地段好居住的人素质不错,守得住这句话太经典了

是说80,90平米以上板式电梯次新二房。
因为过去批出来的地皮大,很多小区主力就是90-100两房和120-130三房,因为小区大,所以不少两房的楼层位置也都不错。
而现在地皮小小区小,外环内新房150平以下基本都靠马路了。
二胎三四房是趋势,但老夫妻体面养老的体面两房也是趋势,年轻人一套房不过住个10年15年,老人一住可是30年的,更刚需更长久。

本帖子于 2019-04-19 09:42:14 被chen_spc编辑过
2019-04-19 09:31
引用 |  只看此人 | 
第21楼

Alex998

注册日期:2014-12-04

来自:未知

工分:1883

] 发送悄悄话

地铁上看的,看成80-90年代了,不好意思,80-90平次新两房市区价值远大于郊区,郊区一定要近地铁品质小区
2019-04-19 09:41
引用 |  只看此人 | 
第22楼

于晓雯1979

注册日期:2015-04-08

来自:未知

工分:8

] 发送悄悄话

写的真好!鼓掌!
2019-04-19 09:43
引用 |  只看此人 | 
第23楼

chen_spc

注册日期:2002-09-10

来自:上海

工分:10753

] 发送悄悄话

第22楼Alex998
地铁上看的,看成80-90年代了,不好意思,80-90平次新两房市区价值远大于郊区,郊区一定要近地铁品质小区

没事,我以前也一直认为三四房才是趋势,但十多年下来板式电梯两房市场依然坚挺。

说明好房才是趋势,而不在于三四房还是两房。

本帖子于 2019-04-19 09:48:56 被chen_spc编辑过
2019-04-19 09:48
引用 |  只看此人 | 
第24楼

Alex998

注册日期:2014-12-04

来自:未知

工分:1884

] 发送悄悄话

第24楼chen_spc

没事,我以前也一直认为三四房才是趋势,但十多年下来板式电梯两房市场依然坚挺。

说明好房才是趋势,而不在于三四房还是两房。

90年代的外销房也可以,很多都是板式的小高层,次新板式两房价值一直比较稳定,随着市区土地的枯竭,后期比较房子价值多为户型,物业管理等方面,一般情况下这种次新房都远超老点式大楼房和老公房
本帖子于 2019-04-19 09:52:36 被Alex998编辑过
2019-04-19 09:50
引用 |  只看此人 | 
第25楼

红尘365

注册日期:2013-05-09

来自:未知

工分:290

] 发送悄悄话

分析的不错
2019-04-19 09:52
引用 |  只看此人 | 
第26楼

momoxixi

注册日期:2019-04-07

来自:未知

工分:22

] 发送悄悄话

次新好户型动迁 和 老商品 户型一般 地段都一样 楼主怎么选?
2019-04-19 10:03
引用 |  只看此人 | 
第27楼

Alex998

注册日期:2014-12-04

来自:未知

工分:1885

] 发送悄悄话

动迁房后期会流通的,首选好楼层的好户型的动迁次新,动迁有问题是居住层次比较混杂,想达到周围房子的平均水平需要几年或十年时间进行融合
2019-04-19 10:06
引用 |  只看此人 | 
第28楼

lushuangmao

注册日期:2006-08-31

来自:上海

工分:12

] 发送悄悄话

第24楼chen_spc

没事,我以前也一直认为三四房才是趋势,但十多年下来板式电梯两房市场依然坚挺。

说明好房才是趋势,而不在于三四房还是两房。

除了板式电梯房型还有什么式样的,Chensir?

2019-04-19 10:07
引用 |  只看此人 | 
第29楼
共3页 123下一页 确定
快速回复
你需要登录后才可以回贴 登录 | 注册