cherryjing0629

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在篱笆潜水了很久,看过很多大神的文章,曾经在15年考虑过置换,后来因为房价上涨不了了之,终于在今年完成了置换;这一路,也看了不少房子,所以就想着把它记录下来,希望对未来买房的你有用


大概情况介绍:

预算:700-1000万

目标:次新,电梯,三房,物业好,人车分离,最好带学区


看房过程:

这一路,我们考虑过不少区域,有:

张江汤臣/碧云联洋/杨东/御桥/周康

但是最后一路看下来,最大的感触,如果你对小区品质(房龄,物业)有很高的要求,还要求地段,配套,那么我们这样的预算,选择余地很少很少。你最后能买到的,肯定是牺牲某种要求后的妥协...


总结:

看房这几年,一直也在关注房价,总结出的心得如下:

1)浦东品质楼盘不多(次新+电梯+好的物业+人车分离),特别外环内,有钱就买品质楼盘。抗跌保值。

2)买房要买区域标杆,疯狂的时候,猪也能上树,但是回调的时候,最坚挺的还是区域标杆楼盘最快涨,最晚跌,有利于你二次置换

3)外环外大面积,高总价房容易跌

4)房子关键的配套是学区,然后是地铁

5)  预算许可的前提下,不要碰老破小,老破大。


那些年,我们看过的房子:

从外环外开始讲吧....


1.周康篇:

如果你喜欢住大房子,不在乎地铁/不在乎学校/不在乎交通,那么你可以考虑这里..


御沁园:

优点:离18号线近,次新小区,大户型单价低(比起市区)

御沁园我们看过160方,140多方

它的160大三房,从居住角度来说,真的很惬意,但是在高房价下,大家更追求功能而非舒适性,所以这种户型反而是种浪费;

它的140多的三房,户型实在太鸡肋, 南北通透性不好,面宽太窄;

它的小区也非人车分离,物业很一般(不专业),而且公寓房围在排屋的四周,公寓房的实际活动空间不大


九龙仓兰庭:

优点:精装修,物业好,半人车分离,房龄新

兰庭我们一手房的时候关注过,它有个130房,户型蛮不错的,4房2卫,虽然牺牲了餐厅的采光,但是功能性强,二胎家庭也够用了。

没考虑的原因,主要是交通实在太不方便,离16号线很远,开车也很堵,而且也无学区配套。简而言之:属于只有居住功能,没有配套功能的小区。

当时二手房市场,它的单价也不低,很多要挂6万左右,考虑到不满2的税费成本,感觉性价比太低了。


康桥半岛:

优点:1000万不到,帮你实现有天有地的别墅梦想..

我个人比较喜欢康桥半岛,它的大环境不错(秀沿路比较整洁干净),小区绿化也不错,而且它最小面积的别墅门槛低;

当时看中的是一套160的小别墅,南北双花园,3房,也可以改4房;

不过别墅的话,它的装修成本比较高,再加上它离地铁站有一点距离,上班通勤时间会增加;也无学区配套,然后在同期,又摇中了一手房,所以和那套小别墅就插肩而过了..


2.御桥篇:

御桥是个优点很明显,缺点也很明显的区域;

交通方便,双轨,中外环+罗山+沪南路-自驾方便, 但是密密麻麻的高压线+焚烧场,所以它是个争议很大的区域


地杰一期:

优点:小区品质不错,户型正气,储藏空间多,地铁近,带初中学区,层高3米+

我们看过它108左右的边套二房,以及118和125的小三房;

整体下来,觉得户型比较正气,虽然07年左右的小区,不过外立面维护不错;可惜的是125的只有一个卫生间;

另外,地杰很多房子,房东的买入价很低,不少不到100万,二手税费很高,而且大部分房子装修很陈旧,需要重新装修。税费+装修成本,至少要70-100万

物业很一般


金色城市:

优点:小区品质好,物业也给力,半人车分离,地铁近,带初中学区
它有三种小面积的三房:89,90(送10平米),70多(送20平米);
户型最好的是70多送20平米的那个,但是靠高压线第一排;

89和90(送10平米)的南北通透性不好,因为电梯挖去了中间一大块,89平的还有个问题,卫生间劈成了两半,很小很小,一个只放得下马桶,一个只能淋浴(个人觉得是万科的脑残户型代表作)
不过金色城市的大面积户型都不错,119+20的很赞,4房2卫,除了餐厅暗了些,没太多其他毛病。


海上传奇:

优点:小区品质好,物业给力,半人车分离地铁近,带初中学区
海传3期当时还没出产证,所以没看,貌似都是大户型为主
看过1-2期,它的100+的3房,大部分都是中间套,朝北的窗户开在通风井,而且都是1个卫生间,朝北采光不好;它有一种103方的边套,3房2卫户型,不错,但是大部分都是靠着御桥路的第一排。
也看过125方,这个户型比较正气,3房2卫,边套。
海传1-2期有个小缺点,就是它电梯在中间,所以边套需要走过通风井,才能到自己的家门。冬天的时候,北风呼呼的吹。。。中环的车呼啦呼啦。。


其实御桥还有其他小区,像亲水湾,锦绣华都,仁和都市花园,没看的原因,是因为不带建平初中,而且离地铁较远;

但是目前的价位来说,特别亲水湾和锦绣华都,有些大面积只要4万多,和海传的二手差价将近3万了,性价比真的很高;个人觉得,之所以这么大差价的原因:目前处于调整期,整个周期还没结束,海传应该会往下回调一些,否则这个差价不合理...


3.张江汤臣篇


张江汤臣豪园(2-4期):

优点:二号线!张江集团地段班!张江核心地段!大环境干净整洁!

我们看的主要是2-4期,没看1期的原因,是1期的户型比较尴尬,120多方,只能做两房(而且很难改出3房);

张汤的户型其实蛮不错的,它很多是一梯2户,特别3-4期,户型很方正,哪怕那种90方,你也能改出3房来挤挤住住;而且两个卧室朝南,客厅朝南..

但是它的108方,觉得真的有点奢侈,2房为啥要做2卫....

后来没选张汤,原因在于,它房子外型真的不豪也不美,小区规划也一般,特别2期,还有那种类似宿舍类外型的住宅...而且价格也很坚挺(不过这也从侧面说明,值得你买),物业一般;

当然,一百个读者一百个哈姆雷特,就冲着它的优点,很多人还是会买它...


4.杨东篇:

杨东位置很不错,在内环内,虽然没啥地铁,但是它是内环内!而且杨东基本都是商品房,在上海这种遍地是动迁商品混居的地方,算是一股清流...

杨东的房子,有个问题,很多房东的买入价很低,税费成本很高...


爱家亚洲花园:

优点:地段好,浦明学区,有110+的紧凑三房

爱家我们看过110+的紧凑三房,还有120多平的三房,户型蛮不错的;总价也尚可,比较低的门槛,让你实现内环三房梦。。

不过爱家的房子,房龄有些老,外立面有些陈旧;它不少房子,还靠近内环高架和锦绣路;记得当时看过一套靠近锦绣路的房子,哪怕是白天,你只要一开窗,呼啦呼啦的声音连绵不断...

另外,它的物业也很不正规,当时开车进去看房,中介塞了10元给物业,就马上放我们进去了....


上海绿城:

优点:内环品质楼盘!物业好!小区环境棒!地段好!学区好!

个人很喜欢绿城,它的小区环境很棒,四季都有不同的景色,物业也很正规...而且那么多年后,它的外立面还是保护的很好,确实是绿城当年的良心之作...

比起联洋的仁恒河滨城,虽然仁恒小区环境也很赞,但是外立面,绿城完胜!

出于紧张的预算,我们只看了108户型和100+的全南户型,108的户型是非南北通,严格上来说是东西向的,虽然房间有朝南的窗,但是还是无法接受。。

全南户型倒是正气,但是它只能做两房..

如果预算多些,其实绿城有很不错的120+的三房,比较正气

放弃绿城,只有一个原因,穷....


5.碧云联洋篇:

碧云联洋都带双学区,大环境特别棒,浦东很宜居的地方

按我们的预算,照理是不应该出现在碧云联洋的,但是本人特别喜欢那边的环境,而且加上双学区,所以咬牙增加预算去看了。

碧云的话,我们的预算,能买的起的房子很少,罗山花苑太老,实在不忍心下手,后来只看了罗山花苑三期;另外,碧云的话,1000万左右或者1000万+的小区,品质很一般;同样的预算,联洋的小区会更好一些;碧云适合预算更高的人..

不过不管如何,这两个片区,都很不错,如果经济许可,这也算是浦东最宜居的选择了


金色碧云(罗山花苑三期):

优点:大环境很棒,三学区

金色碧云都是6层高的房子,但是带电梯,这点很不错,可以勉强称作花园洋房;

小区环境真的很一般,绝对对不起千万的价格,不过后来想想,它的卖点在于碧云和学区;物业的话,很一般很一般。。


联洋花园一期:

优点:三学区,地段好,大环境很不错

我们是看完金色碧云,去看联洋花园一期的,比起金色碧云,它的小区环境要好不少,虽然是01年的商品房,房龄比较老,但是它的绿化还算可以。

物业的话,很一般。当时看得的是130多的三房,3房2卫,厅是东西向的,三房朝南,户型蛮不错的。但是超过了我们的预算,当时那个房子报价1180万,而且买入价很低,非唯一,税费至少80万左右...


天安花园:

优点:人车分离,大环境好,三学区

带我们看的中介小哥很努力,虽然知道我们预算少,但是还是鼓励我们去看看更好的房子,当时天安有一套120多的三房,报价1200+万;

天安小区很不错,而且它南面就是世纪公园,我想除了贵,也没太多缺点了...


联洋的话,仁恒河滨城是他的标杆楼盘,但是当时它的价格比较高,那种客厅朝北的三房普遍在1200+以上,就放弃了


篇尾总结:


其实之前还了解过其他片区的房子,比如北蔡的大华,金桥的证大家园, 东方知音苑;

如果你把学区放在首位,证大或者知音苑是蛮不错的选择,证大对口福外,知音苑带九年制建平;

至于北蔡大华,它有部分小区对口昌邑小学,这几年昌邑小学的小升初也不错...


我们当时改善的时间点比较特殊,好的二手房价格居高不下,比较坚挺,只有微调;这个时候一手的差价优势就体现出来了,所以我们最后决定以新房为主 一套住+一套挂户口...


另外关于新房(浦东),个人比较推荐前滩,目前前滩还有不少房子未售,有挂户口的,也有90方左右的,也有土豪喜欢的大面积...


Anyway,不管哪个房子总有它的优点也有缺点,对于普通的购房者,在有限的预算下,很多时候只能妥协。把自己关注的点列出来,选出最在乎的。最后,祝愿每个人都能买到自己的dream house...

本帖子于 2018-11-07 10:11:59 被cherryjing0629编辑过
2018-11-05 16:18
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楼主

西楚霸王老婆

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好帖
2018-11-05 16:30
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第1楼

置换专用小马甲

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mark
楼主后来买了哪
总有一个置换的理由
2018-11-05 16:31
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第2楼

txwnile

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哈哈~~御桥看法和我完全一致~~
2018-11-05 16:45
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第3楼

yofensan

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看开楼主是房子居住体验优先,兼顾学区的。如果优先学区,前面提到的很多房子称不上学区好
2018-11-05 16:54
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第4楼

宁静致远118811

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第3楼txwnile
哈哈~~御桥看法和我完全一致~~
焚烧场,肯定搬迀的,只是时间问题,旁边地铁站地下结构已造好了
根据风向,对御桥也没影响
2018-11-05 16:55
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第5楼

cherryjing0629

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第2楼置换专用小马甲
mark
楼主后来买了哪
买了海上传奇
本帖子于 2018-11-05 16:59:07 被cherryjing0629编辑过
2018-11-05 16:58
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第6楼

宁静致远118811

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御桥: 十字线地铁,公办幼儿园,小学,初中,菜市场都在家门口。
2018-11-05 16:59
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第7楼

cherryjing0629

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第4楼yofensan
看开楼主是房子居住体验优先,兼顾学区的。如果优先学区,前面提到的很多房子称不上学区好
是的 考虑学区又要满足居住环境 我们的预算不够 所以只能做些牺牲…
2018-11-05 16:59
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第8楼

宁静致远118811

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海上传奇?
价位,面积能否透露下干杯
2018-11-05 17:00
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第9楼

cherryjing0629

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第9楼宁静致远118811
海上传奇?
价位,面积能否透露下干杯
买的一手 今年的四期 具体就不在网上透露价格啦 反正海传的一房一价随便搜搜都有
2018-11-05 17:02
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第10楼

宁静致远118811

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第10楼cherryjing0629
买的一手 今年的四期 具体就不在网上透露价格啦 反正海传的一房一价随便搜搜都有
新房,摇到了,你赚了。四期位置不错
2018-11-05 17:07
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第11楼

黑到哪里

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第6楼cherryjing0629
买了海上传奇
一手房么?
2018-11-05 17:08
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第12楼

cherryjing0629

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第12楼黑到哪里
一手房么?
嗯 一手
2018-11-05 17:11
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第13楼

enjoywang11

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晕哦,买个房要看那么多盘?我out了,当初我买房就走了楼主其中谈到过的某个,当场下定认筹摇号买定离场。
签名档违规
2018-11-05 17:27
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第14楼

txwnile

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第5楼宁静致远118811
焚烧场,肯定搬迀的,只是时间问题,旁边地铁站地下结构已造好了
根据风向,对御桥也没影响
我看好御桥的,那些小区评价还有价格分析和我想的一样~~
2018-11-05 17:28
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第15楼

cherryjing0629

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第14楼enjoywang11
晕哦,买个房要看那么多盘?我out了,当初我买房就走了楼主其中谈到过的某个,当场下定认筹摇号买定离场。

因为欧神说,先看200套 哈哈哈哈


你应该买了海传? 我们一开始不考虑,是因为焚烧厂的坎还没过。。。

2018-11-05 17:29
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第16楼

lemonandberry

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浦东一手房学区好的太少了
2018-11-05 17:47
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第17楼

ahua_23

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楼主看了很多房子,不过浦东我看的比你还多,补充你几点。
1、联洋是没有学区的。所谓的进才实验,就像茅台王子酒和五酿醇一样,挂名头的低端货,在浦东不入流的学校。所以不要被伪学区忽悠了。
2、初中学区是个伪命题,浦东好的生源都不会进对口公办初中。所以不要纠结初中学区,那个只当是一个心理安慰就另当别论了。
3、碧云之所以贵,学区是主要原因,浦东真正的学区片区在洋泾崮山和碧云,其他的就是福外和明珠两个分校。进才XX小学,建平XX小学,都是茅台王子酒,跟茅台差太多。当然100块买茅台王子酒是物有所值,但是花1000就不值了。
4、浦东不考虑学区,北蔡大华是不错的选择。
2018-11-05 21:29
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第19楼

小黑不放大

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海传开盘的感觉很划算,现在看,也一般般了,主要周围跌的有点多,锦绣华都去年看90平的都要500,现在成交400都不到,太惨了,不知道原因是啥
2018-11-05 21:36
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第20楼

就爱吃芒果

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不错,理想和现实总是有差距的,心里价位能买到的房肯定和理想中的房价有差距,所以必定要有所妥协
2018-11-05 21:36
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第21楼

kimyoung_1991

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第16楼cherryjing0629

因为欧神说,先看200套 哈哈哈哈


你应该买了海传? 我们一开始不考虑,是因为焚烧厂的坎还没过。。。

楼主 四期位置最好了 垃圾场有三期和一期帮你挡着 高压线有二期帮你挡 真是捡了个大便宜
2018-11-05 21:40
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第22楼

cherryjing0629

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第20楼小黑不放大
海传开盘的感觉很划算,现在看,也一般般了,主要周围跌的有点多,锦绣华都去年看90平的都要500,现在成交400都不到,太惨了,不知道原因是啥
锦绣华都和亲水湾跌得都很凶,我个人的看法:
一方面是它们的配套不好,无学校,地铁远;
另外一个原因,是因为他们不是这个板块的标杆楼盘,所以跌得快,涨的慢;
但是不管如何,我觉得它目前和海传的差价是不合理的;现在这个差价,很大原因是因为这次调整还没结束,海传作为区域标杆,还没开跌…冷汗已经做好站岗的心里准备冷汗
2018-11-05 22:14
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第23楼

cherryjing0629

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第19楼ahua_23
楼主看了很多房子,不过浦东我看的比你还多,补充你几点。
1、联洋是没有学区的。所谓的进才实验,就像茅台王子酒和五酿醇一样,挂名头的低端货,在浦东不入流的学校。所以不要被伪学区忽悠了。
2、初中学区是个伪命题,浦东好的生源都不会进对口公办初中。所以不要纠结初中学区,那个只当是一个心理安慰就另当别论了。
3、碧云之所以贵,学区是主要原因,浦东真正的学区片区在洋泾崮山和碧云,其他的就是福外和明珠两个分校。进才XX小学,建平XX小学,都是茅台王子酒,跟茅台差太多。当然100块买茅台王子酒是物有所值,但是花1000就不值了。
4、浦东不考虑学区,北蔡大华是不错的选择。
关于学区,我发表下自己的看法:
浦东好的民办初中少,考虑到未来小升初公民同招,以及中考名额的重分配,我觉得未来在浦东能存活的是一流民办初中和公办初中…
所以布局保底初中,也不见得是无用功…
毕竟不是每个娃都是牛蛙,而且也不能保证自己娃一定能上一流民办…
进才实验,个人觉得不差,它不鸡血,无非是因为很多人选择了体制外…如果家里经济基础好,进才是个很好的选择,你结交的同学以及同学的经济背景都很强,未来是你很好的人脉基础…
2018-11-05 22:21
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第24楼

卖房子用

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第10楼cherryjing0629
买的一手 今年的四期 具体就不在网上透露价格啦 反正海传的一房一价随便搜搜都有
海上传奇我也去看过,怎么说呢,定位不尴不尬。。。虽然价格还好,但作为新房,设计的够差,只能说还算实惠哈哈
2018-11-05 22:37
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第25楼

cherryjing0629

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第25楼卖房子用
海上传奇我也去看过,怎么说呢,定位不尴不尬。。。虽然价格还好,但作为新房,设计的够差,只能说还算实惠哈哈

我们最后买海传,也是妥协后的结果....

如果不差钱,在我看过的房子里,我想我会买一套上海绿城顶复+一套康桥半岛独栋 哈哈哈哈

2018-11-05 22:49
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第26楼

梧桐1231

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给楼主点个赞
2018-11-05 23:11
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第27楼

hugeonetwo

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最近有在看杨东片区。有考虑过爱家二期、涵合园、东方城市一期、东方名筑吗?

我看过几家价格800-1000的,觉得房型不错,虽然刚需,但不敢下手,最近普跌100左右

2018-11-05 23:15
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第28楼

cherryjing0629

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第28楼hugeonetwo

最近有在看杨东片区。有考虑过爱家二期、涵合园、东方城市一期、东方名筑吗?

我看过几家价格800-1000的,觉得房型不错,虽然刚需,但不敢下手,最近普跌100左右

爱家二期我看过,它的位置远离锦绣路和龙阳路,比较安静,我们后来不考虑的原因,是因为它的物业不给力,房龄也偏老;另外,二期的体量很小,我个人比较喜欢中等规模以上的小区…
涵和园没去看过…印象中它和爱家一样,是杨东性价比最高的小区之一…
东一虽然没看过,但是了解这个楼盘,它有个很不给力的二期,去年东二就开始狂降价了,但是它一直很坚挺嘿嘿 我看到有人分析它比二期坚挺的原因:内环内,安静,小学配套好… 在塘桥,我想它也是不错的楼盘之一…
如果不是很急着买,再等等也不是不可以…一旦下跌趋势形成,要马上转头向上还是挺难的…持币观望淘笋盘挺好的 哈哈
2018-11-05 23:34
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第29楼
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