2021年在上海楼市上涨周期该如何置换?纯干货

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qmanhehe

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大家好,是我是原来的匹诺曹的小马甲,大概因为虹悦湾的分析居然被当做广告了,ID被封掉了,只能用这个号继续发帖了,大家请见谅。
最近市场已经变天,我就专门来谈谈最近应该怎么来操作。
现在的上海行情。简直就是当年熟悉的味道。从买房人方面来说,几个人抢一套大几百万甚至上千万的房子,甚至有的小区居然全部只剩下1楼,手握千万现金居然无房可买的地步。从房东方面来说,很多房东不断的在跳价,甚至有人毁约,自己的房子想卖,但是卖了又买不起自己想要置换的房子,因此不断在跳价 ,由此形成了一个循环上涨的过程。这并非四脚哥危言耸听,制造焦虑,这是真正亲临了市场一线以后的真实感受。
这中间其实最难做决定的是想要置换的人,因为如果是纯刚需买房子,只要价格合适,手里有现金,马上就能上。而纯粹套现的人,只要价格出到心理价位,立马就能套现离场,而想要置换的人被夹在其中,苦不堪言。
我这里指的想要置换的大概有三类人群。一类是房子刚刚卖掉,手握现金想要购买自住房的人。第二类是房子刚刚卖掉,手握现金想要买一套增值保值房子的人。第三类是手头房子还没卖掉,但是又想置换,还在犹豫,不知道该怎么办的人。
对于第一类人,四脚哥的建议就是,碰到价格正常或者房东没有跳价的,就尽快上车。没有十全十美的房子,只要最关键的几个权重能接受就可以。至于选择新房还是二手房,我建议在年前如果几个新房还没摇到的话,就果断二手房上车,二手房一定要计算总成本,新房也一定要计算交房前的资金成本。
对于第二类人,四脚哥的建议就是,尽量也是在年前上车,但是一定要注意资金成本,不要去追高热点区域。比如说现在的浦东价格已经非常高了,特别是前滩,张江 ,御桥等区域,价格现在比较离谱。且不说这些热点区域,整个浦东没有那么热点的区域,比如说浦东北部,高行外高桥,现在的价格也已经全面上来了。所以目前入手一些关注度还没有那么高的板块,比如普陀宝山中外环附近某些区域,或者说将来可能学期落地会暴击的区域,比如说最近宋庆龄公立托管学校快要落地的马陆,青浦的赵巷等区域。此外,一些目前价格还比较低,但是位置又在热点区域辐射区的动迁房,也能够成为预算不是很高的人的投资标的。
对于第三类人,首先要明确一点,不能按照房市在平稳期的常规操作来操作了。常规的操作就是先卖掉以后,多半收到第一笔钱以后,再去选择自己想要买的房子。现在的市场一天一个价,所以应该把自己要买的房子先要看起来。而且置换的人群,多半房票已经用满,因此要腾出来一个购房名额才能去摇新房,因此大部分的人可能与新房无缘,我建议这样的人不要为了摇新房,而等到把自己手头的房票给腾出来,才开始去认筹新房。这类人最适合的方式就是自己的房子可以先挂出去,但是二手房必须马上看起来,在过年前用大额的定金锁定二手房价格。目前的市场有很多房东可能对付款条件有较高的要求,这样他们把房子卖掉了以后,才能去迅速买入自己想要买的房子。那么这样的置换客户,如果在自己手头的房子还没卖出去之前,要争取到比较好的价格,就要用较好的付款方式来作为交换,其实可以考虑把自己父母的房子先拿去做jyd。
反正我的原则就是卖房和买二手房必须要同步进行。买二手房必须。高额大定锁定价格,这样即使到年后网签都没有太大的关系,也给自己卖房争取了时间,这样的操作最关键的是时间差和自己对时间的把控。只有在你完全确定好自己要购买的标的之后,才会清楚的知道自己手头的房子究竟应该卖多少钱,那么如果付款节点快要到的时候,按照现在的市场,其实稍微降一点价格,马上就可以把手头的房子抛出,其实总体来说还是划得来的,这样就不会因为操作上的问题而踏空几十万甚至上百万。
因此最后我再总结一下,现在的情况就是先买后卖,有钱马上上车,切莫追高。祝大家这波都能成功上车。
2021-01-10 17:04
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楼主

LCETF

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追高什么意思,御桥,张江这个算追高了么?
2021-01-10 17:54
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第1楼

和谐猪猪猪猪

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浦东很大,而且价格方面明显很多地方没有大幅上涨,其实和几个热点板块却有很直接的联系,主要就是指原南汇连接浦东的地区。受益御桥的大涨未来会跟涨却还没有跟涨,直接能吃到张江红利还没有被人认识到其实它的周边已经属于张江科学城,大量的张江项目已经或者马上要落子。上海未来能全力炒的动的就是浦东,毕竟是军令状,浦西的历史负担很难处理!
2021-01-10 17:59
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第2楼

猫粉粉

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楼主说的有道理,关注!
柴米油盐酱醋茶的平淡幸福生活
我们结婚已8年5个月26天啦!
2021-01-10 18:46
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第3楼

qmanhehe

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第1楼LCETF
追高什么意思,御桥,张江这个算追高了么?
有点追高了,张江动迁房都已经有挂6万的了,惊呆了
2021-01-10 21:05
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第4楼

WH_ANALOG

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qmanhehe
大家好,是我是原来的匹诺曹的小马甲,大概因为虹悦湾的分析居然被当做广告了,ID被封掉了,只能用这个号继续发帖了,大家请见谅。
最近市场已经变天,我就专门来谈谈最近应该怎么来操作。
现在的上海行情。简直就是当年熟悉的味道。从买房人方面来说,几个人抢一套大几百万甚至上千万的房子,甚至有的小区居然全部只剩下1楼,手握千万现金居然无房可买的地步。从房东方面来说,很多房东不断的在跳价,甚至有人毁约,自己的房子想卖,但是卖了又买不起自己想要置换的房子,因此不断在跳价 ,由此形成了一个循环上涨的过程。这并非四脚哥危言耸听,制造焦虑,这是真正亲临了市场一线以后的真实感受。
这中间其实最难做决定的是想要置换的人,因为如果是纯刚需买房子,只要价格合适,手里有现金,马上就能上。而纯粹套现的人,只要价格出到心理价位,立马就能套现离场,而想要置换的人被夹在其中,苦不堪言。
我这里指的想要置换的大概有三类人群。一类是房子刚刚卖掉,手握现金想要购买自住房的人。第二类是房子刚刚卖掉,手握现金想要买一套增值保值房子的人。第三类是手头房子还没卖掉,但是又想置换,还在犹豫,不知道该怎么办的人。
对于第一类人,四脚哥的建议就是,碰到价格正常或者房东没有跳价的,就尽快上车。没有十全十美的房子,只要最关键的几个权重能接受就可以。至于选择新房还是二手房,我建议在年前如果几个新房还没摇到的话,就果断二手房上车,二手房一定要计算总成本,新房也一定要计算交房前的资金成本。
对于第二类人,四脚哥的建议就是,尽量也是在年前上车,但是一定要注意资金成本,不要去追高热点区域。比如说现在的浦东价格已经非常高了,特别是前滩,张江 ,御桥等区域,价格现在比较离谱。且不说这些热点区域,整个浦东没有那么热点的区域,比如说浦东北部,高行外高桥,现在的价格也已经全面上来了。所以目前入手一些关注度还没有那么高的板块,比如普陀宝山中外环附近某些区域,或者说将来可能学期落地会暴击的区域,比如说最近宋庆龄公立托管学校快要落地的马陆,青浦的赵巷等区域。此外,一些目前价格还比较低,但是位置又在热点区域辐射区的动迁房,也能够成为预算不是很高的人的投资标的。
对于第三类人,首先要明确一点,不能按照房市在平稳期的常规操作来操作了。常规的操作就是先卖掉以后,多半收到第一笔钱以后,再去选择自己想要买的房子。现在的市场一天一个价,所以应该把自己要买的房子先要看起来。而且置换的人群,多半房票已经用满,因此要腾出来一个购房名额才能去摇新房,因此大部分的人可能与新房无缘,我建议这样的人不要为了摇新房,而等到把自己手头的房票给腾出来,才开始去认筹新房。这类人最适合的方式就是自己的房子可以先挂出去,但是二手房必须马上看起来,在过年前用大额的定金锁定二手房价格。目前的市场有很多房东可能对付款条件有较高的要求,这样他们把房子卖掉了以后,才能去迅速买入自己想要买的房子。那么这样的置换客户,如果在自己手头的房子还没卖出去之前,要争取到比较好的价格,就要用较好的付款方式来作为交换,其实可以考虑把自己父母的房子先拿去做jyd。
反正我的原则就是卖房和买二手房必须要同步进行。买二手房必须。高额大定锁定价格,这样即使到年后网签都没有太大的关系,也给自己卖房争取了时间,这样的操作最关键的是时间差和自己对时间的把控。只有在你完全确定好自己要购买的标的之后,才会清楚的知道自己手头的房子究竟应该卖多少钱,那么如果付款节点快要到的时候,按照现在的市场,其实稍微降一点价格,马上就可以把手头的房子抛出,其实总体来说还是划得来的,这样就不会因为操作上的问题而踏空几十万甚至上百万。
因此最后我再总结一下,现在的情况就是先买后卖,有钱马上上车,切莫追高。祝大家这波都能成功上车。
刚需首套,上车房,是买二手还是摇新房?
2021-01-10 21:34
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第5楼

天籁之懿

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关注楼主,后悔来晚了2年,要不然19年就能上车了闭嘴
2021-01-10 22:13
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第6楼

qmanhehe

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第5楼WH_ANALOG
刚需首套,上车房,是买二手还是摇新房?
都可以同时操作,如果预算高于500万,可以新房为主,二手房作为备用方案,战线不要拖得太长。但是你的预算如果只有500万不到的话,就不是很建议买新房了,这个预算的新房现在基本上只剩垃圾位置了,买来基本套牢。
2021-01-10 22:17
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第7楼

WH_ANALOG

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第7楼qmanhehe
都可以同时操作,如果预算高于500万,可以新房为主,二手房作为备用方案,战线不要拖得太长。但是你的预算如果只有500万不到的话,就不是很建议买新房了,这个预算的新房现在基本上只剩垃圾位置了,买来基本套牢。

有个疑问,这波 二手房 涨起来了,如果后面 新房 继续限价,那么 会是 什么情况?新房 摇号 概率很低,变成中签  或者 二手房价回落 ?

2021-01-11 07:50
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第8楼

queeny1957

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楼主,之前想买嘉定,涨的太凶放弃了。闵行疏影路宝安新苑,富林苑你觉着咋样?那边有莘庄商务区,但就是离地铁太远。价格也在5.6万左右,只是对口莘光。现在进场担心接在高位。哎,毕竟两年后想置换。
2021-01-11 07:59
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第9楼

Fiona_胡

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现在只要吹年后大涨的,就有很多人回帖:楼主分析有道理。看跌的,一大波人回帖:傻空
2021-01-11 08:17
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第10楼

qmanhehe

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第8楼WH_ANALOG

有个疑问,这波 二手房 涨起来了,如果后面 新房 继续限价,那么 会是 什么情况?新房 摇号 概率很低,变成中签  或者 二手房价回落 ?

除非zc上面出大招,不然顶多横盘
2021-01-11 08:42
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第11楼

qmanhehe

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第10楼Fiona_胡
现在只要吹年后大涨的,就有很多人回帖:楼主分析有道理。看跌的,一大波人回帖:傻空
目前还看跌的确实是傻空,年后如果不出zc就会开始普涨,大家尽量还是选择一些还没被普涨波及严重的地方吧
2021-01-11 08:44
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第12楼

ukey86105

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楼主嘉定路径悦茂府和浦江万达附近的新城建发这两个区域推荐哪个呢?
2021-01-11 09:40
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第13楼

ukey86105

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550想买大一点的新房貌似选择范围很小哭
2021-01-11 09:42
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第14楼

WH_ANALOG

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第12楼qmanhehe
目前还看跌的确实是傻空,年后如果不出zc就会开始普涨,大家尽量还是选择一些还没被普涨波及严重的地方吧
那后面 新房摇号,是不是更难摇中?变成摇彩票了?
2021-01-11 09:43
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第15楼

梦剧场1111

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第12楼qmanhehe
目前还看跌的确实是傻空,年后如果不出zc就会开始普涨,大家尽量还是选择一些还没被普涨波及严重的地方吧

楼主 通河版块怎么样 看了宝宸和和欣几套房子都涨价不少 ,我是你说的第三类置换的,如果我置换的房子先有人要了,自己想买的没看好怎么办?要不要出?

2021-01-11 10:15
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第16楼

joyeeli

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请教一下楼主,多少定金算大额定金,假设总房价1000
2021-01-11 13:52
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第17楼

少欲觉身轻

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皮诺曹分析得太到位了,我就是第三类,目前先买后卖中,去年年底看了一个月房子,形势不对,且不论价格在涨,关键房子越来越少,看到一套八成满意的,就赶紧上车了,现在自己卖的房子加推,煎熬中
2021-01-11 14:45
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第18楼

NQHUA2004

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MARK

2021-01-11 16:00
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第19楼

WH_ANALOG

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请问楼主如何 看待分析 二手房全面普涨后的 新房摇号?
2021-01-11 18:20
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第20楼

momo20000923

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楼主的分析还是挺实在的
2021-01-11 18:25
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第21楼

jpupxb

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我关注的闵行、徐汇两个区域,感觉已经普涨了啊,难道还没有吗?
2021-01-11 19:46
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第22楼

风中荷

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第7楼qmanhehe
都可以同时操作,如果预算高于500万,可以新房为主,二手房作为备用方案,战线不要拖得太长。但是你的预算如果只有500万不到的话,就不是很建议买新房了,这个预算的新房现在基本上只剩垃圾位置了,买来基本套牢。
请教楼主,预算1000的话,是新房还是二手房
遇见未知的自己
2021-01-11 19:57
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第23楼

紫竹语嫣

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朱家角别墅还能入吗?现在双拼大概4万+,去年涨了20%有了
2021-01-11 19:58
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第24楼

qmanhehe

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第15楼WH_ANALOG
那后面 新房摇号,是不是更难摇中?变成摇彩票了?
你说的完全正确,后面摇新房就是摇彩票,特别是热点区域板块。
2021-01-11 20:29
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第25楼

qmanhehe

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第14楼ukey86105
550想买大一点的新房貌似选择范围很小哭
这个目前选择也不是很多,但是还是有,建议二手房看起来。
2021-01-11 20:29
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第26楼

qmanhehe

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第16楼梦剧场1111

楼主 通河版块怎么样 看了宝宸和和欣几套房子都涨价不少 ,我是你说的第三类置换的,如果我置换的房子先有人要了,自己想买的没看好怎么办?要不要出?

那先别急着出,还是要买的先看好。
2021-01-11 20:29
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第27楼

qmanhehe

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第17楼joyeeli
请教一下楼主,多少定金算大额定金,假设总房价1000
80-100
2021-01-11 20:30
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第28楼

qmanhehe

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第18楼少欲觉身轻
皮诺曹分析得太到位了,我就是第三类,目前先买后卖中,去年年底看了一个月房子,形势不对,且不论价格在涨,关键房子越来越少,看到一套八成满意的,就赶紧上车了,现在自己卖的房子加推,煎熬中
这样还可以,至少先上车了,你现在稍微降一点,应该很快就能卖掉了。
2021-01-11 20:30
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第29楼
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