【欧神推荐】信用贷到期+短债长投+投资失败——现金流自救指南

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信用贷到期+短债长投+投资失败——现金流自救指南


在近期咨询本尊的案例中,现金流跟不上月供的比例开始增加,凛冬已至。


原因需要回溯到两年前。回首房产投资的****,在16、17年达到顶峰,并且前所未有的从一线城市蔓延至三四线城市。


在大V和房产机构的推波助澜下,某些三四线城市迎来了史上参与门槛最低的“炒房团”。


——许多人是用信用贷付首付购买房产,也有很多人用短期抵押贷付首付,还有人是抱着“以贷养贷”的心思,不顾现金流已经达到负值,也要入手一套。


他们这么做的信念,都来源于“房价一直涨”,所以不买入就非常焦虑,不顾自身现金流并不充裕,也要把杠杆做到最大化。


也许从长时间周期看,房价是一直涨,不过短期避免不了有低谷。这两年的低谷就开始考验现金流是否能撑过去,当时焦虑着入一套的人,开始焦虑怎样还月供——这还算小事,关键是快到期的本金——这才迫在眉睫。


不少人都高估了自己的能力,也低估了中国政府遏制房价的决心,央行去杠杆、紧信贷、问责房价上涨的城市,想倒逼地方政府摆脱对房地产的依赖。


调控丝毫没有放松,还更加严格,很多城市增加了“限售”这一道锁,防止房价下跌导致多米诺骨牌效应,也封住了短期内变现的道路。


现金流告急,来源于几方面:

一是信用贷快到期——三年快到了,当时申请的笔数太多,且都是同一时期申办提款,也是同一时间到期,再续办困难;

二是短期抵押贷款产品即将到期,某些银行只有一年期和三年期产品,还有人是通过小贷和信托渠道办理的一年期二押;

三是二手房市场冰冻,以及限售时间未到,即便愿意认赌服输,也不能像股票那样随时抛售,换取现金来到期本金。


解决方案其实很简单,我们个人也可以学习地方政府对政府债务的腾挪大法,把短期负债换成长期负债——债务置换,用长期债务置换短期和快到期的债务。


房产市场的胶着,形势不明朗,个人投资者只能“抻”住,期待资产的慢慢上涨。快到期的贷款,需要再次利用房产的金融属性,用长期贷款拯救短期贷款。


最近帮助几个客户做的就是把快到期的短期贷款置换成了长期贷款,不但拯救了岌岌可危的现金流,还将他们千疮百孔的征信记录整理的干净利落。


其中一位是知名公司的员工,名下有多笔信用贷,额度可以申请的很高,用这些资金ALL IN了重庆,可是既未交房,同时也没法出售。在半年前咨询了我,我就告知立刻注册公司,一点不要犹豫,帮他们做好经营贷的准备工作,这半年一直保持联系,帮他们分析尝试了几家银行产品,最终用三套房产(都有按揭)批出了1350万,20年,利率6%,用于把按揭和信用贷还掉,剩下的资金还款和自用。

PS:申请的该产品有一点非常好,对于信用贷较多导致负债较高的情况,可以先审批,标注哪些信用贷需要在放款前还掉,放款前提交还款凭证或结清证明即可。

这有两个好处:一是风险小,有银行批复再还款是几乎没风险的。对还本续借的情况一定要非常小心,银行的承诺有可能不兑现,信用贷更是如此,三年前征信干干净净的,当然容易申请,现在千疮百孔,每家银行看到都会皱眉,这就是短期信用贷的风险——她希望你眼里只有她一人,而你早已阅尽千帆,再想回到她的怀抱,难于上青天

二是成本低,尤其是金额较高需要过桥资金垫资还款,还清即可马上放款,垫资时间短,当然费用就少很多。


第二位客户是真正的企业主,有笔二押,由于当时银行没有好产品,和海尔小贷借款一年,到期要转二押,考虑到客户一押加二押金额才五成,于是全部转成一押经营贷,还能够贷七成,6%,20年。相比较一押按揭4.165%+二押8.5%的综合利率,还是有优势,关键是总年限长,还能多两成额度。

PS:为何能贷足七成?因为对于企业主的这类转单一般可以把月供的四倍当成收入来计算,所以单笔月供越高越好(见《高负债也可以贷七成,经营贷审批房贷算收入》)


还有被抽贷的客户,以及卖房卖不掉的客户,都用了债务置换的方式解决了难题。


这一切,都是基于有好政策+好执行力,如果没有目前这么好的经营贷政策,哪怕开的再好的小微企业,也不受待见;如果没有好的执行力,现在多好的产品也只能眼巴巴地看着。


所以,接下来一段时间面临本金到期压力的小伙伴们,是时候提前准备,向着经营贷业务靠拢了。


欢迎微信告诉你的现金流压力情况,帮你做详细分析。

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ingFang SC39;, 39;Hiragino Sans GB39;, 39;Microsoft YaHei UI39;, 39;Microsoft YaHei39;, Arial, sans-serif;font-size: 17px;letter-spacing: 0.544px;white-space: normal;text-align: center;line-height: 2em;word-wrap: break-word !important">本尊资讯•文章目录

ingFang SC39;, 39;Hiragino Sans GB39;, 39;Microsoft YaHei UI39;, 39;Microsoft YaHei39;, Arial, sans-serif;font-size: 17px;letter-spacing: 0.544px;white-space: normal;text-align: center;line-height: 2em;word-wrap: break-word !important">产品介绍

ingFang SC39;, 39;Hiragino Sans GB39;, 39;Microsoft YaHei UI39;, 39;Microsoft YaHei39;, Arial, sans-serif;font-size: 17px;letter-spacing: 0.544px;white-space: normal;text-align: center;line-height: 2em;word-wrap: break-word !important">最佳经营贷一:上班族新注册公司就可以办理,6.02%,20年

ingFang SC39;, 39;Hiragino Sans GB39;, 39;Microsoft YaHei UI39;, 39;Microsoft YaHei39;, Arial, sans-serif;font-size: 17px;letter-spacing: 0.544px;white-space: normal;text-align: center;line-height: 2em;word-wrap: break-word !important">最佳经营贷二:受理面广泛的经营贷,5.7%/6.175%,五年先息后本

ingFang SC39;, 39;Hiragino Sans GB39;, 39;Microsoft YaHei UI39;, 39;Microsoft YaHei39;, Arial, sans-serif;font-size: 17px;letter-spacing: 0.544px;white-space: normal;text-align: center;line-height: 2em;word-wrap: break-word !important">最佳经营贷三:不看流水的经营贷,6,37%,20年

ingFang SC39;, 39;Hiragino Sans GB39;, 39;Microsoft YaHei UI39;, 39;Microsoft YaHei39;, Arial, sans-serif;font-size: 17px;letter-spacing: 0.544px;white-space: normal;text-align: center;line-height: 2em;word-wrap: break-word !important">最佳经营贷四:一押、二押都是5.7%,20年

ingFang SC39;, 39;Hiragino Sans GB39;, 39;Microsoft YaHei UI39;, 39;Microsoft YaHei39;, Arial, sans-serif;letter-spacing: 0.544px;white-space: normal;text-align: center;line-height: 2em;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important">消费抵押贷款最新政策

方案与操作

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本帖子于 2018-12-19 10:56:00 被本尊资讯2017编辑过
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本尊资讯实时信息:信用贷爆款,关键词:有房即可申请,门槛极低。三年期总费率9.5(折合年利率6.5不到),五年期17%,30万-50万额度,等额本息还款法,算信用卡负债,不算贷款负债。除了和房产、投资相关用途皆可刷POS机。本尊资讯做先期推广。
2018-09-01 07:44
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本尊资讯实时信息:已经为十多位老客户做了5.7%20年这款产品的评级,只要负债不是特别高的基本都是四级五级,可免流水申请(二押还需要流水,但要求不高)。前提条件:房产为白名单内,注册公司满三个月,产证办出来满三个月。评级地址:港汇中心二座,时间:周五下午周六上午
2018-09-04 14:55
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