对上海房价和金融的个人看法

mingjjk

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篱笆里面看了不少人对房价的看法,悲观的,乐观的,回复里面最多的是酸的,我写下我对房价的看法


先说下现阶段个方面鼓吹焦虑:

网上包括抖音一直在吹,人口减少,老龄化,城市化率已经达到60%,需求会减少,特别多的是拿日本举例子。

- - 让房地产硬着落的发达国家就日本一家,看看欧美,连俄罗斯都不敢。


需求、利润、限制:

所谓的需求减少,市场不会因为需求的多少来改变物价,只要有利益就有限制,只有限制才会造就高利润,我举一些例子,大家自己领悟:

- - 印度连续20年收购粮食(每年造存粮食仓库总金额是补贴农民金额的1倍)

- - 美国和英国糖业(扩大糖产量限制糖销售量让糖维持在20美分,但进口才4美分)美国牛奶更彻底,倒掉。

- - 大家对照我们的出口补贴,为什么补贴,补贴目的是什么,是需求少吗?

- - 美国退出保障房补贴,导致美国房地产商不再建造低端商品房,而是建造高档商品房,美国后又扩大保障房补贴范围,将20年的商品房归类到保障房,让有关系的富人拿到比较优质的保障房,穷人依然在排队抢低端保障房。

- - 只要限制,就提供了他高利润的性质,美国商学高中题,如何把所有苹果卖到利润最合理,本以为会是分类、分组、包装、二次加工,但最优的方案是限制供应量,供应量少的时候,人们是不会在乎苹果质量,即使是有点烂也是能接受的(可怕我们高中在学什么)


房价作用:

房价高度能提供很好的金融回报,拉动各方面消费,完善城市基础建设;

别人问上海房价会如何,你自己是上海人,你觉得上海发展饱和度如何?有眼睛有腿,自己跑跑看看

地区,内环、中环、外环,G60,远郊的地区你们跑过吗?上海如果按上层意图,是要发展到什么程度,你自己评估下?

发展要钱,钱哪里来,哪里来钱最快?你上班的,假设每月5W,马上让你离职创业,你会考虑吗?为什么不考虑,因为不确定,因为每月5W很稳定,未来可期,但创业不确定因素高?

什么时候回创业,发现创业这条路摸索差不多,比上班未来可期,才会抛弃原来的经济来源方式。


转型

现在在经济转型,能成为支柱的企业有多少,快速上市为吸血的就不用看了,吧里人看看,这些企业是什么时候诞生的,都是80-90年代,经过30年才能成为地方支柱,即使现在基础建设好了,加快了孵化速度,那么要多少企业才能支持整个转型,这些企业成长预计要多少年?

这些支柱企业所在的城市,能让管理着放弃原来的模式,打工变创业。


吧里问大而空的问题,呵呵.....没法回答,转型需要年份每个人层级/看到的不一样,答案也不一样。




2020-11-19 16:16
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楼主

mingjjk

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第3楼Celinahl
是说上海房价不会跌吗?

趋于稳定,开始上下会大一点,后面2年在上下10%左右,当平均经济上来后,还是会积极向上的。(特别妖孽地方就不扯了,房子旁边弄了个垃圾处理厂什么的,篱笆钢精多)

还有市区普通老公房的成交价格会继续降低。

2020-11-23 14:09
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第4楼

mingjjk

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第5楼tazumi
单但是今年市区老公房,没学区得都涨了,怎么说?请教

请你说下,你说的是哪里?说说看?


新静安,有学区但非一线的82年的原来18-19年350W今年320W。

徐汇梅陇没学区94年的320W现在只有280-290。

浦东崂山19年初380W卖了,现在只有360W。


2020-11-23 14:28
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第6楼

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第8楼tazumi
你说的这几个是不是个案?

你说的普遍涨价,自己手上房子说下,到底涨了还是跌了

2020-11-24 09:52
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第10楼

mingjjk

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第7楼大吃一斤.
难以置信,你说的如果是真的可以算万里挑一了

自己手上的老房子,自己心里清楚。


内环5-10年内的房子真的是涨的厉害,16年13W现在17W

别墅疫情期间普涨


2020-11-24 09:58
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第11楼

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第12楼mykingmy

洋洋洒洒,不之所云

不求你看懂

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老房子,如果没有很好的学区概念,价格应该会下降,幅度要看周边环境,10年内的房子,中内环都属于优质品,非塔楼,价格还是会持续上升。
只要有限制,就说明稀缺性,无法市场化,价格会慢慢上升,好的资产会越来越值钱。市区内20W一平的新房以后会成为普片现象。
2020-11-24 12:03
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第16楼

mingjjk

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第19楼henriettash
楼主观点总结
1限量供应维持价格
2经济支柱不会轻易放弃
3新老产品价差拉大
探讨几个问题
1二手房交易是散户行为 如何限量?最多可以增加交易摩擦成本,如此一来,投资价值也下降。
2基本同意
3新老产品价差问题,随着时间长期推进,有更新的产品产生。80楼梯房和90电梯塔楼在人车分流干挂面前都是落伍产品。何况,价格和供需互相调节平衡,如果未来新房20万老公房5万,如何适配广大不同层次购买力?买不起20的人都转向5,5还能是5吗?

点个赞!相互探讨!


限制不是说一手二手房,是限购、限地、限开发商。

限购不说了,国外靠钱,国内靠户籍,相对比已经非常公平了。

限地,执行上层要求,严格控制,但把土地权转给地方,给你开个窗,你好好执行。

限开发商,禁墅、容积率标准,价格标准,还必须有10%房子给国家作为未来廉住房。


新老产品价差

个人认为新老产品价差是必然的没什么好多说的,内环老公房6-8W,10年内的新房都15W,很正常,统计数据算平均值,10%高端产品你可以认为他是在统计以外的。

买不起市区么,买郊区新房,购买力无需分配,价格决定。

现在经济适用房就是一种变相补贴,给与人群核桃底部或者外来流动人口,是廉住房和住房补贴。

廉住房:已经布局,有一定面积的地,要求必须有10%是廉租房,不允许用墙体隔断,销售和经营开发商无权干涉,同享物业,但新楼盘你不问别人是不说的。

租房补贴:像美国一样弄个租房补贴,市区内几几年的房子或者多少面积的房子,地方给这些人租房补贴,缺点就像美国一样,开发商不会再造普通或低端的房子,因为老百姓也不会再购买。


个人认为社会发展是一样的,我们在最好的时代,如果我们在欧洲,很多人就不买房了。







2020-11-25 09:40
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第20楼

mingjjk

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第24楼风采1
太天真了少年,去市场多看看

你说说看,哪里涨了?

今年涨的都是双学区,或者一梯队的,二梯队学区或者没学区的老公房(82年)请说哪里涨了?

2020-12-25 13:30
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第30楼

mingjjk

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第32楼风采1
自己看图吧,这还只是均价。今年翻倍的楼盘都不少,估计你是真不看市场,我倒想知道哪里没涨

图看不清楚,有详细的吗?

统计分房龄吗?除了看报表,你能拿一些自己实际了解的楼盘说明吗?还是遇到事情只会扣个帽子?


2020-12-29 17:22
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第34楼

mingjjk

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第31楼加油站和高架桥
LZ对于外环外郊区地铁新房如何判断?

市区里面地铁优势有,但其他方面,如地段,商业,环境,人群都有影响,地铁相对会低一点,但不是说不重要。

外环或者G60,甚至更远,地铁距离很重要,前提是真的是地铁房,现在看的都伪概念,离开地铁2公里,还地铁房。。。。

外环,外郊区,房子面积和房屋产证性质要有所改变,车位肯定是要买的。

了解的是G60高科技产业带,大虹桥概念都很好,政府也实实在在支持。现在开发商有统一户型的趋势,看过个楼盘就一个89.92平方的户型。








mingjjk

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第31楼加油站和高架桥
LZ对于外环外郊区地铁新房如何判断?

还有我的理念是不跟风,上海从1室1厅,到3室2厅,现在这房价,和家庭结构,跟风以后就一直换不起,现在垫脚跳下能够到的尽快买。

市区里面,除非房屋性质不同,一般商品房,我不会买无好学区的老房子,郊区好的概念板块,就算旁边有未开发空地,我也会买

2020-12-29 17:45
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第36楼
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