张江周边部分小区性价比(周康+唐镇),求建议

muxiachuixue

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背景介绍:小夫妻张江上班,准备要小孩,预算450-530次新房、新房,两房或小三房

选房标准:地铁口(1km以内)、小学(比菜小好一点即可)、品质,三条中至少要满足一条,满足两条最佳

板块位置:离张江中心(金科路地铁站)20km范围外不考虑,可选板块为周浦、康桥、御桥、唐镇、川沙,排除板块为张江、三林、北蔡(太穷),另外航头、新场、惠南、祝桥也不考虑(太远)

进一步筛选:川沙板块两个三梯队学校“观澜小学”和“园西小学”对口二手房房龄均较大,居住品质较差,且离地铁站也不近,川沙板块排除;御桥板块,御桥小学御山校区对口次新房超预算(如万科地杰、金色城市),御桥小学高青校区(菜小)对口小区品质尚佳(锦绣华都、绿洲康城清水湾等),但无地铁,御桥虽靠近中环,但到张江也要25-30min车程,故御桥板块排除,还剩唐镇、周浦、康桥三个板块


在以上标准下,看了唐镇、周浦、康桥三个区域次新和新房,并整理对照如下


二手房性价比.png
注1:图中到手单价已考虑装修费用、税费、中介费,星级评比中总星级皆为5星

注2:开车耗时为约数,并考虑高峰期一般性堵车(部分楼盘通勤时间已实测),与实际出入不会差别太大


问:目前在考虑新城西岸3期97平户型的小三房(90平户型卫生间有硬伤已被排除),和周边二手房比,性价比如何,能不能入手,因4月12日开盘,现在还没拿定主意,比较纠结,希望篱笆大神给给建议

2019-04-01 11:10
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楼主

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新城西岸两种小户型的讨论见此贴
https://www.libaclub.com/t_113_10241356_1.htm
2019-04-01 11:22
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第2楼

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第5楼chrisccqq
总结的不错,点赞!个人喜好新盘扎堆区域,城市面貌好些,所以林海三兄弟那边好些。
那边确实比较干净,不过商业配套确实不行,不知道平时生活是否方便,总之各有优缺点,所以才纠结哈哈
2019-04-01 11:48
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第6楼

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第7楼fengbunny
绿地东上海有这么贵吗?年前去看过,感觉成交单价在4.5-4.7之间,没有上5。不过我看的都是110以上的户型。后来觉得那边环境一般,也不太想在浦东买,就没关注了。
大户型可能便宜一点,另外精装和毛坯也不一样,低楼层也不一样,我参考的是最近中楼层精装的成交价
2019-04-01 11:51
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第9楼

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第8楼tgshigeqiu
林海三兄弟的话,也可以考虑下对面的天台,价格便宜而且直接对口康实,三兄弟只是统筹而已
天台别韵还是天台星城呢
2019-04-01 11:55
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第11楼

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第10楼买房张江上班
绿地东上海还是算了,停车位非常紧张。里面乱停。学校也不好。没意思。
是的,三期人车分流的话,到手成本和新城差不多了
2019-04-01 12:04
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第13楼

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第14楼cloud165
御桥沿着华夏路到张江中区正常不堵车也就十几分钟车程,周浦康桥到张江至少半个小时以上了,而且沪南路林海公路早上都是狂堵车

百度地图显示,非高峰期的话,绿洲康城亲水湾到张江上班的地方11公里,17分钟车程,周浦新城西岸到上班的地方15公里20分钟,差不了太多。不知道秀浦路上罗山高架堵不堵。当然林海三兄弟、繁荣路地铁口那几个小区去张江估计要在林海公路或沪南公路堵挺久,可能要35-40分钟才能到。

目前我试过下班高峰期张江到新城西岸25分钟,上班高峰期还没试过,改天试一下

2019-04-01 13:04
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第16楼

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第15楼买房张江上班
楼主考虑学校话,为啥不考虑张江的二中心对口的,玉兰香苑或者益丰新村。不考虑学校话为啥不考虑孙桥的的川杨新苑,申城佳苑等。感觉这些比你说的周浦,康桥的都好啊,你那价格也能买到。

学校是一部分考虑因素,只要比菜小好一点就行,不敢奢求,张江二中心也不算很好的学校,如果选二中心牺牲了居住品质,感觉不太值得。我们现在租住的小区就是动迁房,墙面都开裂了,房屋质量和小区环境还是差很多的

2019-04-01 13:15
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第21楼

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第20楼51paipa
为啥没有唐镇三兄弟的一席之地

高攀不起啊,唐镇这个预算只能看看毕加索了,毕加索二期蛮喜欢的,各方面都比较均衡,可惜总价有点超预算了

2019-04-01 13:16
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第22楼

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第17楼yj149

御中环可以啊,新房

御中环没有小户型三房了,去看过

2019-04-01 13:18
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第23楼

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第19楼当年明月CC
有了小孩之后,你的第一考虑会是学区,过来人的建议

这个预算买学区房,只能买九几年的老公房了,到时候小孩不争气,真的要被气死了等10来年之后,看情况置换一个初中学区吧~

2019-04-01 13:20
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第25楼

muxiachuixue

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第26楼当年明月CC
初中学区平行班并没有很大意义。你上面列的学校里福唐和礼溪还可以。

澧溪和周浦二小差不多吧,都算三梯队,所以周浦只看了澧溪、康实、二小对口的小区,福唐肯定好一些,但是名气没其他分校大,感觉算二梯队

2019-04-01 13:27
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第27楼

muxiachuixue

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第24楼当年明月CC
毕加索一期可以

一期在考虑范围的,但是一期也有很明显的缺点,比如车位非常紧张,小区品质一般,离地铁步行20分钟,一公里范围内商业配套贫乏,户型比较奇怪,到手单价也要5.3-5.5w了

优点也很明显:对口福外唐城,周边街道比较干净,离张江5km

2019-04-01 13:35
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第31楼

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第33楼zz0847
大名城小户型三房前段时间打折优惠后也就500出头,不过现在小户型好像卖差不多了,新房的好处是节省一部分税费

大名城前段时间有一套小户型放出来,97平 617w,折扣下来600左右,超太多了,要是540以内,我都毫不犹豫选大名城了

2019-04-01 13:39
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第34楼

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第35楼当年明月CC
一期离地铁不要20分钟,我走过,从阳光城地铁三号口走。商业的话和二期差不多,恒生万鹂和阳光城都很近。

一期区域比较大,看从哪一栋走,一期准备最近再去看看,毕竟对口福外,离张江近还是很有诱惑力的

本帖子于 2019-04-01 13:47:17 被muxiachuixue编辑过
2019-04-01 13:46
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第37楼

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第40楼wayneabc
川沙你应该往地铁站南边看啊,有个贝越水岸名邸还行,次新,对口好像是观澜+川中,500万能买大两房

贝越水岸名邸07年的房子,离川沙站1.5km,基本算无地铁了,开车到张江13km  25-30min,大两房简装报价500w,加上税和中介费、装修费没540应该拿不下来的,感觉性价比略低了

2019-04-01 14:55
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第42楼

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第41楼叶行
lz选新城西岸, 地铁1.6公里,18号线,那边到龙阳路也要很多站,换2号线,再到张江,这样子通勤。
周浦开车就不说了。lz选几个高峰点,看看app上红不红.出入周浦就那几个口,沪难路以外貌似就罗山路了吧。
同样御桥那几个便宜的次新盘,离地铁站也差不多这些距离吧,11号线不换线直达徐家汇(很多医院)或者换12号,9号去漕河泾(张江以外的IT聚集地),16号线1站换13号去张江中区,2站去龙阳路换2号线。
小电驴8-9公里,20多分钟到金科路地铁站,5-6公里到张江中区13号线附近。
开车去张江也不说了。 去市区,中环直接济阳路高架,或者罗山路-罗山路高架去北面,内环,外环。有事不开车从市区打车回来也很方便。

公司不在张江的地铁口,所以地铁通勤的机会比较少,不然步行时间两头加起来就要半小时了,开车的概率比较大,张江去新城西岸晚高峰25min到,早高峰没试过,这两天我试试看。

新城西岸乘地铁去徐家汇:18号线沪南公路站上车,一站到御桥站,换成11号线直达徐家汇

去金科路:18号线沪南公路站上车,5站到龙阳路,换成2号线到金科路

但是论开车去市区,御桥肯定是更方便了,毕竟更靠近中环。

另外18号线号称换乘王,等18号线建起来了,周浦的交通应该会好一点,地铁通勤方面,应该不输御桥的

18号线沪南公路出发,1站换11号线,2站换13号线,5站换黄金2号线、7号线、16号线、后面还有9/6/14等

2019-04-01 15:31
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第47楼

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第46楼yooyostyle
选毕二吧,不行就毕一。。比其他的更适合你

毕二拿不下来,到手至少550+,杠杆太高了,毕一在考虑中

2019-04-01 15:32
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第48楼

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第45楼喝可乐X
这个价位其实浦江镇也可以了,陈行路以北的商品房,对应学区都不错。

谢谢,浦江镇的我还没怎么看,关注一下

2019-04-01 15:33
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第49楼

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第44楼hilloword
530预算毕加索二期应该差不多吧。

拿不下来的,最便宜一套529,假设还价10,加税30(买的早,差额增值税很高),中介费10,这都560了

2019-04-01 15:36
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第50楼

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第43楼wayneabc
行吧,看来你对小区品质、地铁距离要求很高。不过选周浦、三林外围的房子,你肯定过不了几年就要置换的,附近的学校实在太差了,看不下去的那种差

谢谢你的建议,周康是没什么好学校,这也是我犹豫的地方。不过周浦二小、澧溪小学和观澜、园西比如何,我看应该都是三梯队的,对实际的实力没有太多了解。至于初中,十几年后的事了,暂时不考虑了

2019-04-01 15:46
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第52楼

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第64楼ayingmao
楼主,我需求和预算都和你很像,咱们可以好好交流交流。你看的这些小区,好些我都看了,提几个问题哈。
1、品质。中邦大都会你给了4分,品质真的很好吗?周浦中邦的我没看,东上海我看了,东上海和、地景辉家园、中邦比品质如何?毕加索和这两个比呢?
2、商业成熟度 东上海那边边上我觉得没啥商业配套啊。有的也是还在造的。

可以私聊发我微信给我,我加你

回答你两个问题:

  1. 中邦大都会品质应该算不错的,不过旁边的中邦城市园要差一些。东上海分好几期,三期人车分流(也有说半人车分流)环境最好,一二期稍差一些,不过不少人说不喜欢绿地的房子,每个人看法不一样了。东上海三期应该比绿地景汇佳苑好,景汇佳苑最大的缺点是车位太紧张了,小区里面路很窄,全是车,****影响了居住体验,不过别墅区还是很赞的。东上海环境可能比中邦大都会略差,不过个人觉得对于刚需家庭,绿地东上海三期的品质就足够了。中邦大都会最大的优点是地段,秀沿路比较干净,商业也发达,离地铁口也近,不过配套小学是菜小。毕加索小区内品质不如以上几个,二期略好,不过毕加索四周街道比较干净,附近也有公园。

  2. 东上海楼下的商业一条街应该要开了,然后去秀沿路也不远,大润发一公里内,还不差的,满足日常需求足够了,小老百姓,也不是天天要去市区的。

2019-04-01 21:03
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第70楼

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第69楼当年明月CC
还有,LZ表格里除了唐镇的楼盘,其他都是地铁18号线,相比之下二号线好太多了,黄金二号线啊。

因为二号线附近贵啊。。。大部分超预算了

2019-04-01 21:05
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第71楼

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第67楼HADIST
楼主我和你预算差不多,毕加索户型不喜欢,学区怎么样也不太清楚。唐镇的发展也不是很看好。目前更倾向新城西岸了

你认筹了没,我还在纠结要不要定呢。。。新城西岸的硬伤也很明显,比如四周乱糟糟,像个大工地,旁边公园新村估计很快就要拆迁了。。。小户型旁边就是两栋动迁房,而且动迁房是毛坯,到时候两栋楼装修肯定会对小区环境产生影响。另外楼间距太窄,哎。。。

2019-04-01 21:10
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第72楼

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其实如果新城西岸90平的户型没硬伤,我也不纠结了,厕所实在是不能忍,另外次卧和卫生间窗户朝连廊天井。然后只能加30w预算上97平的,负担有点重了
2019-04-01 21:15
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第73楼

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第67楼HADIST
楼主我和你预算差不多,毕加索户型不喜欢,学区怎么样也不太清楚。唐镇的发展也不是很看好。目前更倾向新城西岸了

福山唐城外国语我查了一下,说第一届毕业生择校率70-80%,已经很高了,问了一个朋友,说这个学校还不错,所以我估计是在二梯队的水平。毕加索一期的户型确实一般,另外目前挂出来的房源也没有太好的

2019-04-01 21:29
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第77楼

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第74楼浩天2019
建议楼主选择毕加索二期 地段商业方便档次高一点 多点预算也值 当然毕加索一期也可以但是不要选择靠近外环的房子吵 学区目前幼儿园 小学已经落实 中学会根上 交通事实去张江的话毕加索那比川沙周浦方便很多。唐丰苑是区示范性动迁房 缺点对口学校不如毕加索 高科路南和北学区不一样的

本来预算就500的,结果加到530已经脱了一层皮了如果再加到550-560,肉疼啊,月供一万八,以后小孩花费也很可怕,后面还要买车、沪牌、车位,哎,只怪不是富二代啊

2019-04-01 21:32
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第80楼

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第79楼当年明月CC
择校70-80%这么高?明珠也不过70%吧

有个自称是家长的说的,估计要打折,另外唐镇小学的一个老师说福外唐城不错。当然这些只能参考了。毕竟生源来自很多张江家庭,应该不会太差的

2019-04-01 21:34
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第81楼

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第75楼HADIST
认筹了呢,你再不认筹就没得选了 小区环境应该比绿地东上海三期好吧,毕竟全人车分流;户型,装修都还行,周围购物也还算方便。 我也是觉得周围环境差,学校也差。但是预算就这些 无法面面俱到。

我也认筹了,但是还在纠结要不要买,优缺点都很明显,学校周浦二小虽然在浦东不行,在周康应该算还可以,如果考虑学区,只有去毕加索是最好的选择了。

另外不知道等康沈路拓宽了,东上海四期的房子建好了,周边的环境会不会好一点

2019-04-01 21:38
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第82楼

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第84楼HADIST
现在已经有小孩了吗?我是想着后面还有七八年时间再存钱买个老破小学区房读好一点的学校

还没有小孩呢,准备这两年就要了,现在外环内老破小学区房估计也要两三百万了,那其实到时候可以直接用这笔钱置换一个好一点的学区了,或者干脆送小孩去私立。

再说,除非工资爆发性增长,不然不要对存钱速度太乐观,小孩的花费非常高,一年20w房贷的情况下,家庭年开销可能接近40w,除非年薪百万了,不然白领存点钱太难了

2019-04-01 22:05
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第89楼
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