cherryjing0629

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在篱笆潜水了很久,看过很多大神的文章,曾经在15年考虑过置换,后来因为房价上涨不了了之,终于在今年完成了置换;这一路,也看了不少房子,所以就想着把它记录下来,希望对未来买房的你有用


大概情况介绍:

预算:700-1000万

目标:次新,电梯,三房,物业好,人车分离,最好带学区


看房过程:

这一路,我们考虑过不少区域,有:

张江汤臣/碧云联洋/杨东/御桥/周康

但是最后一路看下来,最大的感触,如果你对小区品质(房龄,物业)有很高的要求,还要求地段,配套,那么我们这样的预算,选择余地很少很少。你最后能买到的,肯定是牺牲某种要求后的妥协...


总结:

看房这几年,一直也在关注房价,总结出的心得如下:

1)浦东品质楼盘不多(次新+电梯+好的物业+人车分离),特别外环内,有钱就买品质楼盘。抗跌保值。

2)买房要买区域标杆,疯狂的时候,猪也能上树,但是回调的时候,最坚挺的还是区域标杆楼盘最快涨,最晚跌,有利于你二次置换

3)外环外大面积,高总价房容易跌

4)房子关键的配套是学区,然后是地铁

5)  预算许可的前提下,不要碰老破小,老破大。


那些年,我们看过的房子:

从外环外开始讲吧....


1.周康篇:

如果你喜欢住大房子,不在乎地铁/不在乎学校/不在乎交通,那么你可以考虑这里..


御沁园:

优点:离18号线近,次新小区,大户型单价低(比起市区)

御沁园我们看过160方,140多方

它的160大三房,从居住角度来说,真的很惬意,但是在高房价下,大家更追求功能而非舒适性,所以这种户型反而是种浪费;

它的140多的三房,户型实在太鸡肋, 南北通透性不好,面宽太窄;

它的小区也非人车分离,物业很一般(不专业),而且公寓房围在排屋的四周,公寓房的实际活动空间不大


九龙仓兰庭:

优点:精装修,物业好,半人车分离,房龄新

兰庭我们一手房的时候关注过,它有个130房,户型蛮不错的,4房2卫,虽然牺牲了餐厅的采光,但是功能性强,二胎家庭也够用了。

没考虑的原因,主要是交通实在太不方便,离16号线很远,开车也很堵,而且也无学区配套。简而言之:属于只有居住功能,没有配套功能的小区。

当时二手房市场,它的单价也不低,很多要挂6万左右,考虑到不满2的税费成本,感觉性价比太低了。


康桥半岛:

优点:1000万不到,帮你实现有天有地的别墅梦想..

我个人比较喜欢康桥半岛,它的大环境不错(秀沿路比较整洁干净),小区绿化也不错,而且它最小面积的别墅门槛低;

当时看中的是一套160的小别墅,南北双花园,3房,也可以改4房;

不过别墅的话,它的装修成本比较高,再加上它离地铁站有一点距离,上班通勤时间会增加;也无学区配套,然后在同期,又摇中了一手房,所以和那套小别墅就插肩而过了..


2.御桥篇:

御桥是个优点很明显,缺点也很明显的区域;

交通方便,双轨,中外环+罗山+沪南路-自驾方便, 但是密密麻麻的高压线+焚烧场,所以它是个争议很大的区域


地杰一期:

优点:小区品质不错,户型正气,储藏空间多,地铁近,带初中学区,层高3米+

我们看过它108左右的边套二房,以及118和125的小三房;

整体下来,觉得户型比较正气,虽然07年左右的小区,不过外立面维护不错;可惜的是125的只有一个卫生间;

另外,地杰很多房子,房东的买入价很低,不少不到100万,二手税费很高,而且大部分房子装修很陈旧,需要重新装修。税费+装修成本,至少要70-100万

物业很一般


金色城市:

优点:小区品质好,物业也给力,半人车分离,地铁近,带初中学区
它有三种小面积的三房:89,90(送10平米),70多(送20平米);
户型最好的是70多送20平米的那个,但是靠高压线第一排;

89和90(送10平米)的南北通透性不好,因为电梯挖去了中间一大块,89平的还有个问题,卫生间劈成了两半,很小很小,一个只放得下马桶,一个只能淋浴(个人觉得是万科的脑残户型代表作)
不过金色城市的大面积户型都不错,119+20的很赞,4房2卫,除了餐厅暗了些,没太多其他毛病。


海上传奇:

优点:小区品质好,物业给力,半人车分离地铁近,带初中学区
海传3期当时还没出产证,所以没看,貌似都是大户型为主
看过1-2期,它的100+的3房,大部分都是中间套,朝北的窗户开在通风井,而且都是1个卫生间,朝北采光不好;它有一种103方的边套,3房2卫户型,不错,但是大部分都是靠着御桥路的第一排。
也看过125方,这个户型比较正气,3房2卫,边套。
海传1-2期有个小缺点,就是它电梯在中间,所以边套需要走过通风井,才能到自己的家门。冬天的时候,北风呼呼的吹。。。中环的车呼啦呼啦。。


其实御桥还有其他小区,像亲水湾,锦绣华都,仁和都市花园,没看的原因,是因为不带建平初中,而且离地铁较远;

但是目前的价位来说,特别亲水湾和锦绣华都,有些大面积只要4万多,和海传的二手差价将近3万了,性价比真的很高;个人觉得,之所以这么大差价的原因:目前处于调整期,整个周期还没结束,海传应该会往下回调一些,否则这个差价不合理...


3.张江汤臣篇


张江汤臣豪园(2-4期):

优点:二号线!张江集团地段班!张江核心地段!大环境干净整洁!

我们看的主要是2-4期,没看1期的原因,是1期的户型比较尴尬,120多方,只能做两房(而且很难改出3房);

张汤的户型其实蛮不错的,它很多是一梯2户,特别3-4期,户型很方正,哪怕那种90方,你也能改出3房来挤挤住住;而且两个卧室朝南,客厅朝南..

但是它的108方,觉得真的有点奢侈,2房为啥要做2卫....

后来没选张汤,原因在于,它房子外型真的不豪也不美,小区规划也一般,特别2期,还有那种类似宿舍类外型的住宅...而且价格也很坚挺(不过这也从侧面说明,值得你买),物业一般;

当然,一百个读者一百个哈姆雷特,就冲着它的优点,很多人还是会买它...


4.杨东篇:

杨东位置很不错,在内环内,虽然没啥地铁,但是它是内环内!而且杨东基本都是商品房,在上海这种遍地是动迁商品混居的地方,算是一股清流...

杨东的房子,有个问题,很多房东的买入价很低,税费成本很高...


爱家亚洲花园:

优点:地段好,浦明学区,有110+的紧凑三房

爱家我们看过110+的紧凑三房,还有120多平的三房,户型蛮不错的;总价也尚可,比较低的门槛,让你实现内环三房梦。。

不过爱家的房子,房龄有些老,外立面有些陈旧;它不少房子,还靠近内环高架和锦绣路;记得当时看过一套靠近锦绣路的房子,哪怕是白天,你只要一开窗,呼啦呼啦的声音连绵不断...

另外,它的物业也很不正规,当时开车进去看房,中介塞了10元给物业,就马上放我们进去了....


上海绿城:

优点:内环品质楼盘!物业好!小区环境棒!地段好!学区好!

个人很喜欢绿城,它的小区环境很棒,四季都有不同的景色,物业也很正规...而且那么多年后,它的外立面还是保护的很好,确实是绿城当年的良心之作...

比起联洋的仁恒河滨城,虽然仁恒小区环境也很赞,但是外立面,绿城完胜!

出于紧张的预算,我们只看了108户型和100+的全南户型,108的户型是非南北通,严格上来说是东西向的,虽然房间有朝南的窗,但是还是无法接受。。

全南户型倒是正气,但是它只能做两房..

如果预算多些,其实绿城有很不错的120+的三房,比较正气

放弃绿城,只有一个原因,穷....


5.碧云联洋篇:

碧云联洋都带双学区,大环境特别棒,浦东很宜居的地方

按我们的预算,照理是不应该出现在碧云联洋的,但是本人特别喜欢那边的环境,而且加上双学区,所以咬牙增加预算去看了。

碧云的话,我们的预算,能买的起的房子很少,罗山花苑太老,实在不忍心下手,后来只看了罗山花苑三期;另外,碧云的话,1000万左右或者1000万+的小区,品质很一般;同样的预算,联洋的小区会更好一些;碧云适合预算更高的人..

不过不管如何,这两个片区,都很不错,如果经济许可,这也算是浦东最宜居的选择了


金色碧云(罗山花苑三期):

优点:大环境很棒,三学区

金色碧云都是6层高的房子,但是带电梯,这点很不错,可以勉强称作花园洋房;

小区环境真的很一般,绝对对不起千万的价格,不过后来想想,它的卖点在于碧云和学区;物业的话,很一般很一般。。


联洋花园一期:

优点:三学区,地段好,大环境很不错

我们是看完金色碧云,去看联洋花园一期的,比起金色碧云,它的小区环境要好不少,虽然是01年的商品房,房龄比较老,但是它的绿化还算可以。

物业的话,很一般。当时看得的是130多的三房,3房2卫,厅是东西向的,三房朝南,户型蛮不错的。但是超过了我们的预算,当时那个房子报价1180万,而且买入价很低,非唯一,税费至少80万左右...


天安花园:

优点:人车分离,大环境好,三学区

带我们看的中介小哥很努力,虽然知道我们预算少,但是还是鼓励我们去看看更好的房子,当时天安有一套120多的三房,报价1200+万;

天安小区很不错,而且它南面就是世纪公园,我想除了贵,也没太多缺点了...


联洋的话,仁恒河滨城是他的标杆楼盘,但是当时它的价格比较高,那种客厅朝北的三房普遍在1200+以上,就放弃了


篇尾总结:


其实之前还了解过其他片区的房子,比如北蔡的大华,金桥的证大家园, 东方知音苑;

如果你把学区放在首位,证大或者知音苑是蛮不错的选择,证大对口福外,知音苑带九年制建平;

至于北蔡大华,它有部分小区对口昌邑小学,这几年昌邑小学的小升初也不错...


我们当时改善的时间点比较特殊,好的二手房价格居高不下,比较坚挺,只有微调;这个时候一手的差价优势就体现出来了,所以我们最后决定以新房为主 一套住+一套挂户口...


另外关于新房(浦东),个人比较推荐前滩,目前前滩还有不少房子未售,有挂户口的,也有90方左右的,也有土豪喜欢的大面积...


Anyway,不管哪个房子总有它的优点也有缺点,对于普通的购房者,在有限的预算下,很多时候只能妥协。把自己关注的点列出来,选出最在乎的。最后,祝愿每个人都能买到自己的dream house...

本帖子于 2018-11-07 10:11:59 被cherryjing0629编辑过
2018-11-05 16:18
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楼主

cherryjing0629

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第2楼置换专用小马甲
mark
楼主后来买了哪
买了海上传奇
本帖子于 2018-11-05 16:59:07 被cherryjing0629编辑过
2018-11-05 16:58
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第6楼

cherryjing0629

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第4楼yofensan
看开楼主是房子居住体验优先,兼顾学区的。如果优先学区,前面提到的很多房子称不上学区好
是的 考虑学区又要满足居住环境 我们的预算不够 所以只能做些牺牲…
2018-11-05 16:59
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第8楼

cherryjing0629

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第9楼宁静致远118811
海上传奇?
价位,面积能否透露下干杯
买的一手 今年的四期 具体就不在网上透露价格啦 反正海传的一房一价随便搜搜都有
2018-11-05 17:02
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第10楼

cherryjing0629

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第12楼黑到哪里
一手房么?
嗯 一手
2018-11-05 17:11
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第13楼

cherryjing0629

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第14楼enjoywang11
晕哦,买个房要看那么多盘?我out了,当初我买房就走了楼主其中谈到过的某个,当场下定认筹摇号买定离场。

因为欧神说,先看200套 哈哈哈哈


你应该买了海传? 我们一开始不考虑,是因为焚烧厂的坎还没过。。。

2018-11-05 17:29
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第16楼

cherryjing0629

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第20楼小黑不放大
海传开盘的感觉很划算,现在看,也一般般了,主要周围跌的有点多,锦绣华都去年看90平的都要500,现在成交400都不到,太惨了,不知道原因是啥
锦绣华都和亲水湾跌得都很凶,我个人的看法:
一方面是它们的配套不好,无学校,地铁远;
另外一个原因,是因为他们不是这个板块的标杆楼盘,所以跌得快,涨的慢;
但是不管如何,我觉得它目前和海传的差价是不合理的;现在这个差价,很大原因是因为这次调整还没结束,海传作为区域标杆,还没开跌…冷汗已经做好站岗的心里准备冷汗
2018-11-05 22:14
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第23楼

cherryjing0629

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第19楼ahua_23
楼主看了很多房子,不过浦东我看的比你还多,补充你几点。
1、联洋是没有学区的。所谓的进才实验,就像茅台王子酒和五酿醇一样,挂名头的低端货,在浦东不入流的学校。所以不要被伪学区忽悠了。
2、初中学区是个伪命题,浦东好的生源都不会进对口公办初中。所以不要纠结初中学区,那个只当是一个心理安慰就另当别论了。
3、碧云之所以贵,学区是主要原因,浦东真正的学区片区在洋泾崮山和碧云,其他的就是福外和明珠两个分校。进才XX小学,建平XX小学,都是茅台王子酒,跟茅台差太多。当然100块买茅台王子酒是物有所值,但是花1000就不值了。
4、浦东不考虑学区,北蔡大华是不错的选择。
关于学区,我发表下自己的看法:
浦东好的民办初中少,考虑到未来小升初公民同招,以及中考名额的重分配,我觉得未来在浦东能存活的是一流民办初中和公办初中…
所以布局保底初中,也不见得是无用功…
毕竟不是每个娃都是牛蛙,而且也不能保证自己娃一定能上一流民办…
进才实验,个人觉得不差,它不鸡血,无非是因为很多人选择了体制外…如果家里经济基础好,进才是个很好的选择,你结交的同学以及同学的经济背景都很强,未来是你很好的人脉基础…
2018-11-05 22:21
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第24楼

cherryjing0629

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第25楼卖房子用
海上传奇我也去看过,怎么说呢,定位不尴不尬。。。虽然价格还好,但作为新房,设计的够差,只能说还算实惠哈哈

我们最后买海传,也是妥协后的结果....

如果不差钱,在我看过的房子里,我想我会买一套上海绿城顶复+一套康桥半岛独栋 哈哈哈哈

2018-11-05 22:49
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第26楼

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第28楼hugeonetwo

最近有在看杨东片区。有考虑过爱家二期、涵合园、东方城市一期、东方名筑吗?

我看过几家价格800-1000的,觉得房型不错,虽然刚需,但不敢下手,最近普跌100左右

爱家二期我看过,它的位置远离锦绣路和龙阳路,比较安静,我们后来不考虑的原因,是因为它的物业不给力,房龄也偏老;另外,二期的体量很小,我个人比较喜欢中等规模以上的小区…
涵和园没去看过…印象中它和爱家一样,是杨东性价比最高的小区之一…
东一虽然没看过,但是了解这个楼盘,它有个很不给力的二期,去年东二就开始狂降价了,但是它一直很坚挺嘿嘿 我看到有人分析它比二期坚挺的原因:内环内,安静,小学配套好… 在塘桥,我想它也是不错的楼盘之一…
如果不是很急着买,再等等也不是不可以…一旦下跌趋势形成,要马上转头向上还是挺难的…持币观望淘笋盘挺好的 哈哈
2018-11-05 23:34
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第29楼

cherryjing0629

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第31楼pdjing09
预算和楼主差不多,楼主买房功课做的很充分了,浦东我也看过几个,比如香梅,天安花园,九城,预算内的都觉得有硬伤,特别是联洋板块整体来说比较老旧了,浦西也看了一些品质楼盘,慧芝湖,瑞虹,天山湖畔这些,也没有达到80分以上。还是预算有限,一手房不失为比较好的选择。
预算多些 1200以上 联洋可以上仁恒河滨城 小区环境好 房龄稍微新一些…杨东可以看上海绿城…当然如果有限价新房 肯定新房划算 二手房税费太高了…
2018-11-06 08:34
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第33楼

cherryjing0629

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第36楼苏小甜咯
楼主,三林板块咋样?
我们这次买房的标准 是楼盘品质放在了第一位,而且希望是非紧凑型三房,所以我们的预算,三林可选的不多,尚东国际符合我们的要求,但是超过了我们的预算…
2018-11-06 11:48
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第39楼

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第40楼Jackiejulie

楼主,你是买了这批海上的楼王125平的嘛?这次125的位置比较好,但单价比较贵,最贵的要8万,总价要1000万,总之入手就安心了

没有 我们买了单价6.8的110+三房
2018-11-06 16:29
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第42楼

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第41楼Answer2013
最近也看了下这两个小区,三房单价居然能低到四万了,焚烧站和高压线影响这么大吗?
高压线或者焚烧场的影响对这边每个楼盘都存在…
亲水湾和锦绣华跌得快是因为没有学区,离地铁远,小区品质物业差于万科…
但是现在这么大的差价是不合理的…
目前处于回调期,一个跌得早,一个跌得晚而已
2018-11-06 16:34
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第43楼

cherryjing0629

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第44楼Jackiejulie
楼主,原来入手的110的,价格可以的,就是这次开的110靠御桥路大马路,有点吵
是的 之前看那么多二手 就是因为海传有不少缺陷…但是看了一圈后,从性价比来说,它就完胜了…至少在当时的市场价来说…
2018-11-06 16:47
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第45楼

cherryjing0629

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第52楼似是故人来1225
其实恰恰是这样,所以这个位置是内环并且人的密度低,生活很舒适,加上绿城小区品质也真心好

不差钱,上海绿城是我的最爱..

当时看的时候,绿城三房(非一楼)算上税费装修,差不多要1300万..

所以只能放弃了..

2018-11-07 10:14
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第53楼

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第62楼磷酸钠爱米饭
和楼主情况相似,今年置换。
上海绿城品质是好,可是毕竟也十多年房龄了,一侧靠高架,有点吵;浦明师范也不是一流学区;所以没想考虑。
请教碧云的学区是什么?浦东印象中只有福外、明珠。
实验东校 九年制 算二梯队 ;它的初中 分流一批走体制外的后,其实成绩还可以的
2018-11-07 20:42
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第63楼

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第61楼jack_tsui
问一下,上海绿城出行怎么办,没地铁啊
杨东有个规划的地铁,若干年后会开通;绿城在内环内,其实公交 自行车出行也可以…
2018-11-07 20:44
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第64楼

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第60楼看会儿球
刚看了亲水湾,没有学区要求,的确价格还行。不过总感觉,这个盘不应该归到御桥。
御桥一般是指外环 中环 沪南路 罗山路这四条主干道包起来的区域;它包括北蔡的万科,地杰,馨华苑等,也包括康桥的亲水湾,仁和都市,锦绣华都等小区;北蔡的小区离地铁近,对口建平和御桥小学御山路校区;康桥的小区统筹到御桥小学高青路校区;所以北蔡的小区价格会贵些
本帖子于 2018-11-07 20:51:51 被cherryjing0629编辑过
2018-11-07 20:51
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第65楼

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第71楼jack_tsui
碧云都是大户型,总价高,6-700万都买不到合适房子
可以买到罗山花苑
我们去碧云看的时候 适当提高了预算 但是它千万+的房子 品质不如联洋
2018-11-08 15:24
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第72楼

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第66楼磷酸钠爱米饭
原来是建平实验东校,二梯队。谢谢楼主分享。
如果不是已经买了房子,真的可以去看看碧云房子。之前没考虑到,小遗憾。
是上海实验东校 也是九年制 😄
2018-11-08 15:25
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第73楼

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第82楼EAGLE1818

海上传奇离焚烧厂两公里,如果有污染,才两公里是逃不掉的

是的

所以海传是个优点和缺点都很明显的楼盘;我们也是纠结了很久,才决定买它的。


2018-12-24 13:30
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第85楼

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第87楼匿名过客
运气真好,我没有抢到。您抢到的是客厅朝东或朝西的110房型,还是那种客厅朝南的110房型?

前面一种 一开始就抢掉了...

2018-12-25 09:56
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第91楼

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第89楼小雯Lilian
同样今年入了海传耶

如果你的微信名带Lilian的话 , 好像我们在一个群

2018-12-25 09:58
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第92楼

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第90楼匿名过客
有些设计确实不大好。比如110的侧厅的房型,客卫好像是暗的,没有窗户,这个有点硬伤。
而且客厅是朝东或者朝西的,不是朝南。

海传的户型一般 但是胜在于功能性强(110+ 能做到3房2卫);

浦东品质好的次新小区太少, 海传无论是小区环境还是物业,比很多楼盘好, 而且海传还带了地铁+一个尚可的初中学区...

除了垃圾场,对很多人来说,或许是个跨不过去的坎,其他的没什么缺点.


2018-12-25 10:03
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第93楼

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第101楼卖房专用2019
北蔡大华锦绣和杨东的爱家、涵合园相比,哪个更好些呢

北蔡大华包括好多小区呢...有品质很不错的,也有一般的;价格有些比爱家/涵合园贵;

大华感觉商业配套和交通(有地铁)比杨东便利,但是它离焚烧场比较近,不少楼盘也就2-3公里;

学区方面: 杨东所有的房子都对口浦明或者海桐,大华只有部分楼盘对口昌邑;初中反正都是渣渣...

具体的,还是得看自己的预算

2018-12-27 10:11
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第102楼

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第108楼xhybaby
买了海传四期110南厅,侧厅没抢到,想要侧厅的原因是两房朝南,U型厨房,玄关大储物空间,而南厅两房朝北,玄关小,L型厨房,主卧和主卫的设计很奇葩,衣柜要截开,主卫门还直对着床。。。不过想想抢到了110就很不容易了,打算内部大刀阔斧改一改。

我们也是南厅 ... 户型确实好多糟点... 我们应该不改动了 将就着用用吧....


2019-01-02 10:11
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第111楼

cherryjing0629

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第123楼蓝紫依
挺好的,恭喜楼主,我自己看了楼主的帖子,感觉帮助还是挺大的,自己刚买好汤臣房子的飘过

谢谢 也恭喜你买到了自己想要的房子:)

2019-01-06 10:44
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第124楼

cherryjing0629

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第125楼fany0027

上海绿城房子好在哪里啊,学校一般,外面配套也没啥的,出行地铁又远,公交车么就那么几部还要等才到地铁。房子还贵的要死

因为它的小区比较美

2019-01-21 13:17
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第127楼

cherryjing0629

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第126楼zjqxzy
东方龙苑呢?这小区的房子能跌到16年初的价格吗?

当时它也是杨东比较便宜的房子。。但是我没看。。

2019-01-21 13:18
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第128楼
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